Als Vermieter in Deutschland müssen Sie bei der Festlegung der Miete gesetzliche Vorgaben beachten. Welche Grenzen gelten, hängt insbesondere davon ab, ob es sich um eine Neuvermietung oder eine Mieterhöhung im Bestand handelt und ob die Mietpreisbremse Anwendung findet. Die entscheidende Größe ist dabei die ortsübliche Vergleichsmiete. Wer sauber ermittelt, richtig zuordnet (Lage/Ausstattung) und die Herleitung dokumentiert, reduziert rechtliche Risiken und schafft Planungssicherheit.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Unsicherheiten (z. B. Ausnahmen, Modernisierungstatbestände, formale Anforderungen) empfehlen wir die Prüfung durch Fachanwälte oder fachkundige Berater.
Gesetzliche Mietobergrenzen: 10 %, 20 % und die strafrechtliche Grenze
Bei der Miete (insbesondere Nettokaltmiete) orientieren sich die zulässigen Obergrenzen in der Praxis an der ortsüblichen Vergleichsmiete – abhängig davon, ob die Mietpreisbremse gilt. Zusätzlich existiert eine Schwelle, ab der das Thema Mietwucher in Betracht kommen kann (u. a. im Kontext von § 5 WiStG und § 291 StGB).
| Regionstyp | Maximal erlaubter Aufschlag (Orientierung) |
|---|---|
NEUVERMIETUNG Ohne Mietpreisbremse | Keine gesetzliche Obergrenze 1 |
Mit Mietpreisbremse | Maximal 10 % über Vergleichsmiete |
MIETERHÖHUNG BESTAND | Standard: Max. 20 % innerhalb 3 Jahren Angespannter Markt: Max. 15 % innerhalb 3 Jahren ORDNUNGSRECHTLICH Mietpreisüberhöhung ab ca. 20 % 2 STRAFRECHTLICH Mietwucher (§ 291 StGB) Ab ca. 50 % über ortsübliche Vergleichsmiete 3 |
1 Es gelten jedoch die allgemeinen Grenzen aus § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) und § 291 StGB (Mietwucher).
2 Zusätzlich erforderlich: Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum.
3 Zusätzlich erforderlich: Ausnutzung einer Zwangslage, Unerfahrenheit oder Willensschwäche.
Wichtig: Die konkrete rechtliche Beurteilung hängt vom Einzelfall ab (z. B. Ausnahmen, Modernisierung, Vormiete, Nachweispflichten). Nutzen Sie diese Werte als strukturierte Orientierung und lassen Sie Sonderfälle prüfen.
Gilt die Mietpreisbremse für meine Immobilie?
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt nicht bundesweit, sondern nur in regional begrenzten Gebieten mit nachgewiesenem Wohnungsengpass. Vermieter sollten daher zuerst klären, ob der Standort ihrer Immobilie in einer landesrechtlichen Verordnung als „angespannter Wohnungsmarkt“ ausgewiesen ist.
So prüfen Sie die Anwendbarkeit
- Gemeindespezifische Verordnungen: Jedes Bundesland definiert per Rechtsverordnung die betroffenen Gemeinden (z. B. über Landesministerien oder kommunale Websites).
- Status in Ballungsgebieten: In Metropolregionen wie Hamburg, Berlin, München greifen entsprechende Regelungen häufig.
- Amtliche Orientierung: Für Übersichten kann u. a. das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) als Startpunkt dienen.
Empfehlung: Prüfen Sie den Status quartalsweise, da Verordnungen angepasst werden können. Dokumentieren Sie Datum, Quelle und Ergebnis Ihrer Prüfung.
Typische Ausnahmen
Die Mietpreisbremse gilt in der Praxis häufig nicht für:
- Neubauten (Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f BGB).
- Umfassend modernisierte Wohnungen (u. a. im Kontext von § 556f BGB).
- Bestandsverträge, die vor Inkrafttreten der jeweiligen regionalen Verordnung abgeschlossen wurden.
Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Investition einem Neubau qualitativ nahekommt. Da die Abgrenzung „umfassend modernisiert“ und die Nachweisführung komplex sein kann, ist bei Unsicherheiten eine fachkundige Prüfung sinnvoll.
