In Germania, i locatori devono rispettare determinati requisiti legali nella definizione del canone di locazione. I limiti applicabili dipendono in particolare dal fatto che si tratti di una nuova locazione o di un aumento del canone di locazione esistente e dall'applicazione o meno del freno agli affitti. Il fattore decisivo è l'affitto comparabile locale. Chi effettua una determinazione accurata, una corretta classificazione (posizione/dotazioni) e documenta il calcolo, riduce i rischi legali e garantisce la sicurezza nella pianificazione.
Nota: questo articolo non sostituisce la consulenza legale. In caso di incertezze (ad es. eccezioni, lavori di ammodernamento, requisiti formali), si consiglia di rivolgersi a avvocati specializzati o consulenti esperti.
Limiti massimi legali di affitto: 10%, 20% e limite penale
Per quanto riguarda l'affitto (in particolare l'affitto netto), i limiti massimi consentiti si basano in pratica sull'affitto comparabile locale, a seconda che si applichi o meno il freno agli affitti. Esiste inoltre una soglia oltre la quale può essere presa in considerazione la questione dell'usura (tra l'altro nel contesto del § 5 WiStG e del § 291 StGB).
| Tipo di regione | Maggiorazione massima consentita (orientativa) |
|---|---|
NUOVA LOCAZIONE Senza freno agli affitti | Nessun limite massimo legale 1 |
Con limitazione degli affitti | Massimo 10 % rispetto all'affitto comparabile |
AUMENTO DELL'AFFITTO ESISTENTE | Standard: max. 20% entro 3 anni Mercato teso: max. 15% entro 3 anni NORMATIVO Aumento eccessivo dell'affitto a partire dal 20% circa 2 PENALE Usura locativa (§ 291 StGB) A partire da circa il 50% in più rispetto al canone di locazione comparabile locale 3 |
1 Si applicano tuttavia i limiti generali di cui al § 5 WiStG (aumento eccessivo del canone di locazione) e al § 291 StGB (usura locativa).
2 Requisito aggiuntivo: sfruttamento di un'offerta limitata di alloggi comparabili.
3 È inoltre necessario: sfruttamento di una situazione di necessità, inesperienza o debolezza di volontà.
Importante: la valutazione giuridica concreta dipende dal singolo caso (ad es. eccezioni, modernizzazione, affitto precedente, obblighi di prova). Utilizzate questi valori come orientamento strutturato e fate verificare i casi particolari.
Il freno agli affitti si applica al mio immobile?
Il freno agli affitti (§ 556d BGB) non si applica a livello nazionale, ma solo in aree regionali limitate con comprovata carenza di alloggi. I locatori dovrebbero quindi chiarire innanzitutto se l'ubicazione del loro immobile è indicata in un regolamento regionale come "mercato immobiliare in tensione".
Come verificare l'applicabilità
- Regolamenti specifici dei comuni: ogni Land definisce i comuni interessati tramite un regolamento (ad es. tramite i ministeri regionali o i siti web comunali).
- Situazione nelle aree metropolitane: nelle aree metropolitane come Amburgo, Berlino e Monaco di Baviera spesso si applicano normative corrispondenti.
- Orientamento ufficiale: per una panoramica generale, è possibile consultare, tra l'altro, l'Istituto federale per la ricerca edilizia, urbana e territoriale (BBSR).
Raccomandazione: verificare lo stato ogni trimestre, poiché le ordinanze possono essere modificate. Documentare la data, la fonte e il risultato della verifica.
Eccezioni tipiche
Nella pratica, il freno agli affitti spesso non si applica a:
- Nuovi edifici (nuovi edifici utilizzati e affittati per la prima volta dopo il 1° ottobre 2014 (§ 556f BGB).
- Appartamenti completamente ristrutturati (tra l'altro nel contesto del § 556f BGB).
- Contratti esistenti stipulati prima dell'entrata in vigore del rispettivo regolamento regionale.
Si parla di ristrutturazione completa quando l'investimento è qualitativamente simile a quello di un nuovo edificio. Poiché la definizione di "completamente ristrutturato" e la documentazione a supporto possono essere complesse, in caso di incertezze è opportuno ricorrere a una perizia.
