Καθεστώς περιουσιακών σχέσεων «κοινότητα κερδών»: Τι πρέπει να γνωρίζουν τα ζευγάρια που διαθέτουν ακίνητη περιουσία

Η κοινοκτημοσύνη είναι στη Γερμανία το νόμιμο καθεστώς περιουσιακών σχέσεων για τα παντρεμένα ζευγάρια – και διαδραματίζει σημαντικό ρόλο, ιδίως όσον αφορά την ιδιοκτησία ακινήτων. Πολλοί σύζυγοι θεωρούν ότι κατά τη διάρκεια του γάμου δημιουργείται αυτόματα κοινή περιουσία. Στην πραγματικότητα, όμως, ακόμη και στο καθεστώς της κοινοκτημοσύνης των κερδών, η περιουσία των συζύγων παραμένει κατ’ αρχήν διαχωρισμένη.

Το θέμα γίνεται συχνά περίπλοκο όταν επίκειται διαζύγιο ή όταν πρόκειται να πωληθεί ένα κοινό ακίνητο. Ποιος θα λάβει το ακίνητο; Πώς λειτουργεί η εξισορρόπηση των κερδών; Τι ρόλο παίζουν η αρχική περιουσία, η τελική περιουσία ή τα κοινά χρέη; Και τι συμβαίνει με ένα ακίνητο που ανήκει μόνο σε έναν από τους συζύγους;

Ειδικά κατά την πώληση ακινήτου σε περίπτωση διαζυγίου, προκύπτουν συχνά νομικά και οικονομικά ζητήματα. Επιπλέον, το γαμικό συμβόλαιο, η κληρονομιά, η δωρεά ή μια «τροποποιημένη κοινοκτημοσύνη» μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά την κατανομή της περιουσίας.

Σε αυτόν τον οδηγό θα μάθετε τι σημαίνει η κοινοκτημοσύνη με κέρδη, πώς λειτουργεί η εξισορρόπηση των κερδών και σε τι πρέπει να προσέχουν τα ζευγάρια κατά την πώληση ενός ακινήτου.

Τι σημαίνει κοινοκτημοσύνη;

Η κοινοκτημοσύνη αποτελεί στη Γερμανία το νόμιμο καθεστώς περιουσιακών σχέσεων για τα ζευγάρια, εφόσον δεν έχει συναφθεί γαμήλιο συμβόλαιο. Ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα (BGB) και ισχύει αυτόματα με τη σύναψη του γάμου.

Πολλοί άνθρωποι θεωρούν ότι οι σύζυγοι στο πλαίσιο της κοινοκτημοσύνης κατοχύρωσης κέρδους διαθέτουν αυτόματα κοινή περιουσία. Στην πραγματικότητα, όμως, η κοινοκτημοσύνη κατοχύρωσης κέρδους σημαίνει κάτι διαφορετικό: κατά τη διάρκεια του γάμου, η περιουσία και των δύο συζύγων παραμένει κατ’ αρχήν διαχωρισμένη. Κάθε σύζυγος παραμένει ιδιοκτήτης της δικής του περιουσίαςκαθώς και των χρεών του. Μόνο σε περίπτωση διαζυγίου ή θανάτου ενός συζύγου πραγματοποιείται η λεγόμενη εξισορρόπηση των κερδών. Κατά τη διαδικασία αυτή εξετάζεται ποιος σύζυγος έχει επιτύχει μεγαλύτερη αύξηση της περιουσίας του κατά τη διάρκεια του γάμου.

Το νόμιμο καθεστώς περιουσιακών σχέσεων της κοινοκτημοσύνης

Δικαιώματα και υποχρεώσεις των συζύγων

Παρότι κάθε σύζυγος διαχειρίζεται κατ’ αρχήν μόνος του την περιουσία του, εντός της κοινοκτημοσύνης με κέρδη υπάρχουν ορισμένοι περιορισμοί και μηχανισμοί προστασίας. Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα εξής:

Οι διατάξεις αυτές αποσκοπούν στο να αποτρέψουν την οικονομική ζημία του ενός συζύγου από τον άλλο.

Πλεονεκτήματα της κοινοκτημοσύνης των κερδών

Η κοινοκτημοσύνη των κερδών προσφέρει διάφορα πλεονεκτήματα σε πολλά ζευγάρια:

• οικονομική ανεξαρτησία κατά τη διάρκεια του γάμου
• νομική εξισορρόπηση ως προστασία σε περίπτωση διαζυγίου
• δίκαιη περιουσιακή εξισορρόπηση
• απλή νομική ρύθμιση χωρίς γαμήλιο συμβόλαιο

Αυτό το καθεστώς περιουσιακών σχέσεων είναι συχνά σκόπιμο, ειδικά για συζύγους με παρόμοια εισοδήματα και περιουσιακή κατάσταση.

Διαφορές μεταξύ των καθεστώτων περιουσιακών σχέσεων

Πώς λειτουργεί η εξισορρόπηση της περιουσιακής αύξησης;

Αρχική και τελική περιουσία

Η εξισορρόπηση της περιουσιακής αύξησης αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της κοινοκτημοσύνης. Πραγματοποιείται κατά τη λήξη του καθεστώτος της κοινοκτημοσύνης – συνήθως λόγω διαζυγίου ή θανάτου. Βάση του υπολογισμού αποτελούν:

• Αρχική περιουσία – Η περιουσία ενός συζύγου κατά τη στιγμή του γάμου.
• Τελική περιουσία – Η περιουσία κατά τη στιγμή της λήξης του καθεστώτος της κοινοκτημοσύνης. Σε περίπτωση διαζυγίου, ως χρονική στιγμή αναφοράς λαμβάνεται συνήθως η ημερομηνία επίδοσης της αίτησης διαζυγίου.

Η διαφορά μεταξύ της αρχικής περιουσίας και της τελικής περιουσίας αποτελεί το κέρδος.

Πώς υπολογίζεται το κέρδος;

Ο υπολογισμός γίνεται βασικά σύμφωνα με την ακόλουθη αρχή:

Εάν ο ένας σύζυγος αποκτήσει μεγαλύτερη αύξηση περιουσίας από τον άλλον, προκύπτει δικαίωμα σε εξισορρόπηση της αύξησης περιουσίας. Ο σύζυγος με τη μεγαλύτερη αύξηση της περιουσίας πρέπει, κατ’ αρχήν, να αποζημιώσει τον άλλο σύζυγο για το ήμισυ του πλεονάσματος.

Εξισορρόπηση της περιουσιακής αύξησης σε περίπτωση διαζυγίου

Σε περίπτωση διαζυγίου, η εξισορρόπηση της περιουσιακής αύξησης πραγματοποιείται κατ’ αρχήν μετά τη λήξη της κοινοκτημοσύνης. Καθοριστικό για τον υπολογισμό είναι συνήθως η ημερομηνία κατά την οποία επιδόθηκε η αίτηση διαζυγίου. Εξετάζονται τα εξής:

• Ποια ήταν η περιουσία κατά την έναρξη του γάμου;
• Ποιο είναι το ύψος της περιουσίας στο τέλος του γάμου;
• Ποιες αυξήσεις της περιουσίας προέκυψαν κατά τη διάρκεια του γάμου;

Στην τελική περιουσία περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων:

• Ακίνητα
• Τραπεζικά υπόλοιπα
• Χρεόγραφα
• Μετοχές εταιρειών

Λαμβάνονται επίσης υπόψη τα χρέη.

Πότε δεν πραγματοποιείται διανομή κερδών;

Δεν πραγματοποιείται αυτόματα διανομή κερδών σε κάθε γάμο. Η διανομή κερδών μπορεί να αποκλειστεί ή να περιοριστεί μέσω:

• ένα γαμήλιο συμβόλαιο με διαχωρισμό περιουσίας
• μια «τροποποιημένη κοινοκτημοσύνη»

Επίσης, ορισμένα περιουσιακά στοιχεία, όπως κληρονομιές ή δωρεές, συχνά αντιμετωπίζονται ξεχωριστά.

Παράδειγμα υπολογισμού: Κέρδη κατά το διαζύγιο

Διαφορά κέρδους: 200.000 € – Δικαίωμα σε εξισορρόπηση κερδών: 100.000 €.

Ποιος είναι ο ρόλος του ακινήτου στο καθεστώς της κοινοκτημοσύνης;

Απόκτηση ακινήτου κατά τη διάρκεια του γάμου

Ένα ακίνητο διαδραματίζει συχνά ιδιαίτερο ρόλο στο πλαίσιο της κοινοκτημοσύνης, καθώς συνήθως αποτελεί τη μεγαλύτερη περιουσιακή αξία ενός ζευγαριού. Κατ’ αρχάς, είναι καθοριστικό το ποιος είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου. Καθοριστική για αυτό είναι η εγγραφή στο κτηματολόγιο. Υπάρχουν διάφορες περιπτώσεις:

• ένας από τους συζύγους είναι μοναδικός ιδιοκτήτης
• και οι δύο σύζυγοι είναι εγγεγραμμένοι στο κτηματολόγιο
• το ακίνητο αποκτήθηκε πριν από τον γάμο

Η κοινοκτημοσύνη κερδών δεν αλλάζει κατ’ αρχήν τις σχέσεις ιδιοκτησίας.

Σε ποιον ανήκει το ακίνητο σε περίπτωση διαζυγίου;

Σε περίπτωση διαζυγίου, το ακίνητο παραμένει, κατ' αρχήν, ιδιοκτησία του προσώπου που είναι εγγεγραμμένο στο κτηματολόγιο. Εάν το ακίνητο ανήκει από κοινού και στους δύο συζύγους, συχνά υπάρχουν οι ακόλουθες δυνατότητες:

• κοινή πώληση
• αναλήψή της από έναν σύζυγο
• εκμίσθωση του ακινήτου
• δημοπρασία διανομής

Επίσης, τα κοινά δάνεια και τα εναπομένοντα χρέη διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο σε αυτό το πλαίσιο.

Αύξηση της αξίας του ακινήτου και κέρδος

Ακόμη και αν ένα ακίνητο ανήκει μόνο σε έναν σύζυγο, μπορεί να είναι σημαντικό για την εξισορρόπηση του κέρδους. Καθοριστική σημασία έχουν η αξία του κατά την είσοδο στο καθεστώς περιουσιακών σχέσεων ή σε περίπτωση προνομιακής απόκτησης, καθώς και η αξία του κατά την καθοριστική ημερομηνία αναφοράς. Η αρχική περιουσία αναπροσαρμόζεται νομικά σύμφωνα με τον δείκτη τιμών. Οποιαδήποτε περαιτέρω αύξηση της αξίας μπορεί να αυξήσει την κέρδη από την άρρητη περιουσία.

Παράδειγμα:

• Ακίνητο πριν από τον γάμο: 300.000 €
• Αξία ακινήτου κατά το διαζύγιο: 500.000 €

Η αύξηση της αξίας μπορεί να ληφθεί υπόψη στο πλαίσιο της εξισορρόπησης της περιουσιακής αύξησης. Λαμβάνονται επίσης υπόψη:

• Εκσυγχρονισμοί
• Επενδύσεις κατά τη διάρκεια του γάμου
• Υπόλοιπα χρέη
• εκκρεμή δάνεια

Ειδικά στις εκτιμήσεις ακινήτων, συχνά προκύπτουν διαφωνίες σε περίπτωση διαζυγίου. Μια επαγγελματική εκτίμηση είναι επομένως συχνά σκόπιμη.

Πώληση του ακινήτου σε περίπτωση διαζυγίου

Κοινή πώληση του ακινήτου

Σε περίπτωση διαζυγίου, συχνά τίθεται το ερώτημα τι θα γίνει με το κοινό ακίνητο. Σε πολλές περιπτώσεις, οι σύζυγοι αποφασίζουν να το πουλήσουν, προκειμένου να μοιράσουν τα έσοδα και να διαλύσουν τους οικονομικούς δεσμούς. Η κοινή πώληση ακινήτου προσφέρει συχνά πολλά πλεονεκτήματα:

• σαφής κατανομή της περιουσίας
• από κοινού εξόφληση υφιστάμενων δανείων
• αποφυγή μακροχρόνιων διαφορών
• οικονομική ευελιξία μετά το διαζύγιο

Πριν από την πώληση, ωστόσο, πρέπει να διευκρινιστούν ορισμένα σημαντικά ζητήματα:

• Τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου
• Εκκρεμείς υπολοίπους χρέους
• μερίδια ιδιοκτησίας
• φορολογικές επιπτώσεις
• Κατανομή των εσόδων από την πώληση

Ειδικά σε καταστάσεις με έντονο συναισθηματικό φορτίο, μια ουδέτερη εκτίμηση ακινήτου μπορεί να βοηθήσει στην αποφυγή συγκρούσεων.

Όταν δεν είναι δυνατή η επίτευξη συμφωνίας

Δεν είναι κάθε διαζύγιο φιλικό. Εάν οι σύζυγοι δεν μπορούν να συμφωνήσουν σχετικά με το ακίνητο, συχνά υπάρχει κίνδυνος μακροχρόνιων νομικών διαμαχών. Εάν και οι δύο σύζυγοι είναι συνιδιοκτήτες και δεν επιτυγχάνεται συμφωνία, ως έσχατη λύση μπορεί να εξεταστεί η δημοπρασία διανομής. Αυτή αποσκοπεί στην κατάργηση της κοινοκτημοσύνης: στο πλαίσιο αυτής, το ακίνητο δημοπρατείται δικαστικά. Ωστόσο, η δημοπρασία διανομής συχνά συνεπάγεται μειονεκτήματα:

• συχνά χαμηλότερα έσοδα από την πώληση σε σύγκριση με μια ελεύθερη πώληση
• υψηλά δικαστικά έξοδα
• μεγάλη διάρκεια
• επιπλέον συναισθηματική επιβάρυνση

Γι’ αυτό, σε πολλές περιπτώσεις, η εξωδικαστική συμφωνία αποτελεί την οικονομικά πιο λογική λύση.

Ανάληψη της ακίνητης περιουσίας αντί για πώληση

Εναλλακτικά, ο ένας σύζυγος μπορεί να αναλάβει την ακίνητη περιουσία και να αποζημιώσει τον άλλο. Αυτή η λύση αποτελεί συχνά επιλογή όταν:

• τα παιδιά πρόκειται να συνεχίσουν να διαμένουν στο σπίτι
• υπάρχει επαρκές εισόδημα
• μπορεί να αναληφθεί η χρηματοδότηση

Τα υφιστάμενα δάνεια πρέπει συχνά να αναδιαρθρωθούν. Εάν ένας σύζυγος πρόκειται να απαλλαγεί από την προσωπική ευθύνη, απαιτείται συνήθως η συγκατάθεση της τράπεζας. Η τράπεζα ελέγχει εκ νέου την πιστοληπτική ικανότητα του εναπομείνοντος ιδιοκτήτη.

Κοινότητα κερδών και γαμήλιο συμβόλαιο

Γιατί μπορεί να είναι σκόπιμο ένα γαμήλιο συμβόλαιο

Πολλά ζευγάρια δεν συνάπτουν γαμικό συμβόλαιο κατά τον γάμο και ζουν αυτόματα υπό το νόμιμο καθεστώς της κοινοκτημοσύνης. Σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, ωστόσο, ένα γαμικό συμβόλαιο μπορεί να είναι σκόπιμο – ιδίως όταν υπάρχει ακίνητη περιουσία ή μεγάλες περιουσιακές διαφορές. Ένα γαμικό συμβόλαιο επιτρέπει εξατομικευμένες ρυθμίσεις, για παράδειγμα σχετικά με:

• Ακίνητη περιουσία
• Εταιρική περιουσία
• Χρέη
• Κληρονομιές
• Εξισορρόπηση κερδών

Με αυτόν τον τρόπο μπορούν συχνά να αποφευχθούν μελλοντικές διαμάχες σε περίπτωση διαζυγίου.

Τροποποίηση της κοινοκτημοσύνης μέσω γαμήλιου συμβολαίου

Η κοινοκτημοσύνη μπορεί να προσαρμοστεί μέσω γαμήλιου συμβολαίου. Σε αυτή την περίπτωση, μιλάμε για τροποποιημένη κοινοκτημοσύνη. Ωστόσο, από νομική άποψη, το καθεστώς περιουσιακών σχέσεων παραμένει η κοινοκτημοσύνη. Στο πλαίσιο αυτό, οι σύζυγοι μπορούν, για παράδειγμα, να συμφωνήσουν:

• Την εξαίρεση συγκεκριμένων περιουσιακών στοιχείων
• Ειδικές ρυθμίσεις για ακίνητα
• Περιορισμό της εξισορρόπησης της κεφαλαιακής διαφοράς
• ατομική κατανομή περιουσίας

Ιδιαίτερα οι ιδιοκτήτες ακινήτων χρησιμοποιούν συχνά αυτή τη δυνατότητα για να εξασφαλίσουν συγκεκριμένα περιουσιακά στοιχεία.

Πότε είναι σκόπιμη μια «τροποποιημένη κοινοκτημοσύνη»

Η λεγόμενη «τροποποιημένη κοινοκτημοσύνη» μπορεί να είναι ιδιαίτερα σκόπιμη στις εξής περιπτώσεις:

• αυτοαπασχολούμενους επιχειρηματίες
• επενδυτές ακινήτων
• οικογένειες με διαφορετικές καταγωγές
• μεγάλες περιουσιακές διαφορές
• οικογενειακές επιχειρήσεις

Είναι ωστόσο σημαντικό το γαμήλιο συμβόλαιο να είναι νομικά έγκυρο και ισορροπημένο. Ένα γαμήλιο συμβόλαιο πρέπει να συμβολαιογραφηθεί.

Κοινότητα κερδών, κληρονομιά και δωρεά

Κληρονομιές στην κοινότητα κερδών

Οι κληρονομιές και οι δωρεές που λαμβάνει ένας σύζυγος κατά τη διάρκεια του γάμου, καταλογίζονται κατ’ αρχήν στην αρχική περιουσία του. Επομένως, δεν θεωρούνται άμεσα ως κέρδη. Σύμφωνα με το άρθρο 1371 του Γερμανικού Αστικού Κώδικα (BGB), οι κληρονομιές κατ’ αρχήν δεν περιλαμβάνονται στα κέρδη, αλλά προστίθενται στην αρχική περιουσία. Αυτό έχει ως στόχο να αποτραπεί η συμμετοχή ενός συζύγου στην οικογενειακή κληρονομιά σε περίπτωση διαζυγίου. Ωστόσο, η αύξηση της αξίας ενός κληρονομημένου ακινήτου κατά τη διάρκεια του γάμου μπορεί κάλλιστα να αποτελέσει μέρος της κεφαλαιακής αύξησης.

Δωρεές κατά τη διάρκεια του γάμου

Και οι δωρεές αντιμετωπίζονται συχνά με τρόπο παρόμοιο με τις κληρονομιές. Κρίσιμο είναι όμως:

• Χρόνος της δωρεάς
• Σκοπός της δωρεάς
• Εξέλιξη της αξίας κατά τη διάρκεια του γάμου

Ιδιαίτερα στην περίπτωση ακινήτων ή μεγάλων χρηματικών ποσών, αυτό μπορεί να έχει σημαντικές επιπτώσεις στην εξισορρόπηση της περιουσιακής αύξησης.

Διαζύγιο και κληρονομιά

Σε περίπτωση θανάτου, ισχύουν εν μέρει διαφορετικές ρυθμίσεις από ό,τι σε περίπτωση διαζυγίου. Εάν ο επιζών σύζυγος γίνει νόμιμος κληρονόμος, το νόμιμο μερίδιό του αυξάνεται κατά ένα τέταρτο κατ’ αποκοπήν, σύμφωνα με το άρθρο 1371 του Γερμανικού Αστικού Κώδικα (BGB), ανεξάρτητα από το αν πράγματι πραγματοποιήθηκε κέρδος κατά τη διάρκεια του γάμου.

Συμπέρασμα: Ασφαλείς ρυθμίσεις για την κοινή σας ακίνητη περιουσία