Ο σωστός υπολογισμός του εμβαδού κατοικίας: Τι πρέπει να προσέχουν αγοραστές και πωλητές

Διαχωρισμός μεταξύ κατοικήσιμου εμβαδού και ωφέλιμου εμβαδού

Στο κατοικήσιμο εμβαδόν περιλαμβάνονται, κατ’ αρχήν, τα εμβαδά των χώρων που ανήκουν αποκλειστικά στο εκάστοτε διαμέρισμα ή στην πολυκατοικία και είναι κατάλληλα για κατοίκηση.

Τα υπόγεια, οι λεβητοστάσια, τα πλυσταριά, τα γκαράζ και οι αποθήκες που βρίσκονται εκτός της κατοικίας δεν περιλαμβάνονται, κατά κανόνα, στην κατοικητική επιφάνεια σύμφωνα με τον κανονισμό περί κατοικητικής επιφάνειας. Μπορούν, ωστόσο, να έχουν σημαντική πρακτική χρησιμότητα και, ως εκ τούτου, θα πρέπει να αναφέρονται ξεχωριστά ως ωφέλιμη επιφάνεια.

Ένα μεγάλο θερμαινόμενο υπόγειο, για παράδειγμα, μπορεί να είναι διαμορφωμένο ώστε να είναι κατάλληλο για διαμονή. Αυτό, ωστόσο, δεν σημαίνει αυτόματα ότι έχει εγκριθεί ως χώρος διαμονής σύμφωνα με την οικοδομική νομοθεσία. Γι’ αυτό είναι σημαντικό για τους αγοραστές να κάνουν διάκριση μεταξύ της χρήσης ως κατοικίας και της επίσημα εγκεκριμένης κατοικημένης επιφάνειας.

Ποιος είναι ο ρόλος του ύψους του χώρου;

Ιδιαίτερα στις κατοικίες σοφίτας και στις διαμορφωμένες σοφίτες, το ελεύθερο ύψος του χώρου είναι καθοριστικό. Σύμφωνα με το άρθρο 4 του κανονισμού για την κατοικημένη επιφάνεια, ισχύουν οι ακόλουθες αρχές:

Οι επιφάνειες με ύψος δωματίου τουλάχιστον δύο μέτρων υπολογίζονται πλήρως. Οι επιφάνειες με ύψος μεταξύ ενός και δύο μέτρων υπολογίζονται κατά το ήμισυ. Οι χώροι με ύψος δωματίου μικρότερο του ενός μέτρου δεν υπολογίζονται ως κατοικήσιμη επιφάνεια.

Έτσι, μια σοφίτα μπορεί να φαίνεται σημαντικά μεγαλύτερη στο δάπεδο από ό,τι δείχνει στην πραγματικότητα η υπολογιζόμενη κατοικήσιμη επιφάνεια. Γι’ αυτό, οι αγοραστές δεν πρέπει να βασίζονται αποκλειστικά στην ορατή επιφάνεια εδάφους όταν πρόκειται για ακίνητα με κεκλιμένες οροφές.

Πώς υπολογίζονται τα μπαλκόνια και οι βεράντες;

Σύμφωνα με τον κανονισμό για την κατοικήσιμη επιφάνεια, τα μπαλκόνια, οι λογγίες, οι κήποι οροφής και οι βεράντες υπολογίζονται συνήθως ως το ένα τέταρτο της επιφάνειάς τους. Σε περιπτώσεις ιδιαίτερα υψηλής ποιότητας, είναι δυνατός ο υπολογισμός έως και το μισό.

Υπέρ μιας υψηλότερης καταμέτρησης μπορούν να συνηγορούν, για παράδειγμα, ένας ιδιαίτερα καλός προσανατολισμός, υψηλή ποιότητα διαμονής, ευρύχωρος σχεδιασμός ή μια εξαιρετικά προστατευμένη θέση. Ωστόσο, μια κατ’ αποκοπή καταμέτρηση του 50 τοις εκατό δεν δικαιολογείται αυτόματα.

Σε μια βεράντα 20 τετραγωνικών μέτρων, συνήθως υπολογίζονται πέντε τετραγωνικά μέτρα ως κατοικήσιμη επιφάνεια. Παρ’ όλα αυτά, η συνολική επιφάνεια θα πρέπει να αναφέρεται επιπλέον στην περιγραφή του ακινήτου, ώστε οι ενδιαφερόμενοι να μπορούν να κατανοήσουν το πραγματικό μέγεθος.

Ποια δομικά στοιχεία υπολογίζονται;

Η επιφάνεια υπολογίζεται κατ’ αρχήν με βάση τις ελεύθερες διαστάσεις μεταξύ των δομικών στοιχείων. Τα ενσωματωμένα έπιπλα, οι μπανιέρες, τα ντους, τα θερμαντικά σώματα και οι μόνιμα εγκατεστημένες σόμπες περιλαμβάνονται πάντα στον υπολογισμό της επιφάνειας.

Αντίθετα, οι μεγαλύτερες καμινάδες, οι κολόνες και οι προτοιχίες μπορούν να μην ληφθούν υπόψη. Επίσης, οι σκάλες με περισσότερες από τρεις βαθμίδες, οι εσοχές πορτών και ορισμένες εσοχές τοίχων δεν υπολογίζονται στην επιφάνεια βάσης. Ο κανονισμός για τα εμβαδά κατοικιών επιτρέπει τον υπολογισμό τόσο με βάση ένα κατάλληλο κατασκευαστικό σχέδιο όσο και μέσω της μέτρησης του ολοκληρωμένου χώρου διαμονής. Εάν η κατασκευή έχει διαφέρει από τα σχέδια, απαιτείται νέος υπολογισμός.

Γιατί πρέπει να ελέγχονται οι παλαιότεροι υπολογισμοί

Σε παλαιότερα ακίνητα, τα στοιχεία για την κατοικήσιμη επιφάνεια προέρχονται συχνά από αρχικά κατασκευαστικά σχέδια, έγγραφα χρηματοδότησης ή παλιά μισθωτήρια συμβόλαια. Εν τω μεταξύ, όμως, ενδέχεται να έχουν τροποποιηθεί οι κατόψεις, να έχουν αξιοποιηθεί σοφίτες ή να έχουν επεκταθεί βεράντες.

Επίσης, οι διαφορετικές μέθοδοι υπολογισμού μπορούν να οδηγήσουν σε αποκλίνοντα αποτελέσματα. Εκτός από τον κανονισμό για τις κατοικημένες επιφάνειες, σε ορισμένες περιπτώσεις χρησιμοποιούνται και άλλα τεχνικά πρότυπα. Για τον λόγο αυτό, στα έγγραφα πώλησης θα πρέπει να είναι σαφές σε ποια βάση υπολογίστηκε η αναφερόμενη επιφάνεια.

Τι πρέπει να ελέγχουν οι αγοραστές;

Πριν από την αγορά, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να συγκρίνουν τον υπολογισμό της κατοικήσιμης επιφάνειας με τα υπάρχοντα κατασκευαστικά έγγραφα. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στα εξής:

• διαμορφωμένοι χώροι σοφίτας και υπογείου,
• χειμερινές βεράντες και προσθήκες,
• μπαλκόνια και βεράντες,
• χώροι με έντονες κλίσεις οροφής,
• κατόψεις που έχουν τροποποιηθεί εκ των υστέρων.

Εάν υπάρχουν σαφείς αμφιβολίες, μπορεί να είναι σκόπιμο να πραγματοποιηθεί νέα μέτρηση από αρχιτέκτονα, εμπειρογνώμονα ή εξειδικευμένο πάροχο υπηρεσιών.

Τι πρέπει να προσέχουν οι πωλητές;

Οι πωλητές δεν πρέπει να αναγράφουν στοιχεία επιφάνειας από παλιά έγγραφα χωρίς να τα έχουν ελέγξει. Μια διαφανής παρουσίαση της κατοικήσιμης επιφάνειας, της ωφέλιμης επιφάνειας και άλλων επιφανειών δημιουργεί εμπιστοσύνη και μειώνει μετέπειτα διαφωνίες.

Ιδιαίτερα σε υπόγεια που έχουν διαμορφωθεί ως κατοικίες ή σε σοφίτες που δεν έχουν εγκριθεί με σαφήνεια, θα πρέπει να περιγράφεται ξεκάθαρα αν πρόκειται για κατοικήσιμη ή ωφέλιμη επιφάνεια. Μια ακριβής διατύπωση είναι προτιμότερη από μια όσο το δυνατόν υψηλότερη, αλλά μη κατανοητή αναφορά τετραγωνικών μέτρων.

Συμπέρασμα

Η κατοικήσιμη επιφάνεια είναι κάτι περισσότερο από έναν απλό αριθμό τετραγωνικών μέτρων. Το ύψος του χώρου, η χρήση, η άδεια και η μέθοδος υπολογισμού καθορίζουν ποιες επιφάνειες μπορούν πράγματι να υπολογιστούν.

Οι αγοραστές θα πρέπει να εξετάζουν κριτικά τις αναφορές εμβαδού. Οι πωλητές επωφελούνται από κατανοητά έγγραφα και μια διαφανή παρουσίαση. Ένας επαγγελματικός υπολογισμός του εμβαδού κατοικίας μπορεί έτσι να συμβάλει σε μια ασφαλή απόφαση αγοράς και σε μια ρεαλιστική εκτίμηση της αξίας του ακινήτου.