A lakóterület helyes kiszámítása: mire kell figyelniük a vevőknek és az eladóknak

A lakóterület és a hasznos terület megkülönböztetése

A lakóterülethez elvileg azok a helyiségek tartoznak, amelyek kizárólag az adott lakáshoz vagy lakóépülethez tartoznak, és lakhatásra alkalmasak.

A lakóterületről szóló rendelet szerint a pincék, fűtőhelyiségek, mosókonyhák, garázsok és a lakáson kívül elhelyezkedő tárolóhelyiségek alapvetően nem tartoznak a lakóterülethez. Ugyanakkor ezek jelentős gyakorlati hasznot nyújthatnak, ezért hasznos területként külön kell feltüntetni őket.

Egy nagy, fűtött pincelétesítmény például lakhatóvá alakítható. Ez azonban nem jelenti automatikusan azt, hogy építési szempontból lakóterületként engedélyezték volna. A vásárlók számára ezért fontos megkülönböztetni a lakható használatot és a hivatalosan engedélyezett lakóterületet.

Milyen szerepet játszik a belmagasság?

Különösen a tetőtéri lakások és a kiépített tetőtér esetében döntő jelentőségű a belmagasság. A lakóterület-rendelet 4. §-a szerint a következő alapelvek érvényesek:

A legalább két méter belmagasságú területeket teljes egészében figyelembe veszik. Az egy és két méter közötti magasságú területek felét számítják bele. Az egy méternél alacsonyabb belmagasságú területeket nem számítják bele a lakóterületbe.

Egy tetőtéri lakás ezért a padlóról nézve lényegesen nagyobbnak tűnhet, mint amennyit a beszámítható lakóterület valójában mutat. A vásárlóknak ezért a ferde mennyezetű ingatlanok esetében nem szabad kizárólag a látható alapterületre támaszkodniuk.

Hogyan veszik figyelembe az erkélyeket és a teraszokat?

Az erkélyeket, loggiákat, tetőkertjeeket és teraszokat a lakóterületről szóló rendelet szerint általában alapterületük negyedével számítják be. Kivételesen értékes esetekben akár a fele is beszámítható.

A magasabb beszámítás mellett szólhat például a különösen jó tájolás, a magas tartózkodási minőség, a tágas kialakítás vagy a kivételesen védett elhelyezkedés. Az 50 százalékos átalányos beszámítás azonban nem feltétlenül indokolt.

Egy 20 négyzetméteres terasz esetében így általában öt négyzetmétert számítanak be lakóterületként. A teljes alapterületet mindazonáltal érdemes az ingatlanleírásban is feltüntetni, hogy az érdeklődők megismerhessék a tényleges méretet.

Mely építőelemeket veszik figyelembe?

Az alapterületet alapvetően az építőelemek közötti belső méretek alapján határozzák meg. A beépített bútorokat, fürdőkádakat, zuhanyzókat, fűtőtesteket és rögzített kályhákat az alapterület kiszámításakor alapvetően figyelembe veszik.

A nagyobb kémények, pillérek és előfalak viszont figyelmen kívül hagyhatók. A háromnál több lépcsőfokkal rendelkező lépcsők, ajtófülkék és bizonyos falfülkék szintén nem számítanak bele az alapterületbe. A lakóterület-rendelet lehetővé teszi a kiszámítást mind megfelelő építési terv alapján, mind a kész lakóterület felmérésével. Ha az építkezés eltér a tervektől, új számításra van szükség.

Miért érdemes ellenőrizni a régebbi számításokat

Régebbi ingatlanok esetében a lakóterületre vonatkozó adatok gyakran az eredeti építési tervekből, finanszírozási dokumentumokból vagy régi bérleti szerződésekből származnak. Időközben azonban előfordulhat, hogy az alaprajzok megváltoztak, a tetőtér ki lett építve vagy a teraszok bővültek.

A különböző számítási módszerek is eltérő eredményekhez vezethetnek. A lakóterület-rendelet mellett esetenként más műszaki szabályzatokat is alkalmaznak. Ezért az eladási dokumentációban nyomon követhetőnek kell lennie, hogy milyen alapon határozták meg a feltüntetett területet.

Mit érdemes ellenőrizniük a vásárlóknak?

A vásárlás előtt az érdeklődőknek össze kell hasonlítaniuk a lakóterület-számítást a rendelkezésre álló építési dokumentációval. Különös figyelmet érdemelnek:

• a beépített tetőtéri és pinceterek,
• a télikertek és az épülethez épített toldalékok,
• az erkélyek és teraszok,
• az erősen ferde mennyezetű helyiségek,
• az utólag módosított alaprajzok.

Ha komoly kétségek merülnek fel, célszerű lehet új felmérést készíttetni egy építésszel, szakértővel vagy erre szakosodott szolgáltatóval.

Mire kell figyelniük az eladóknak?

Az eladóknak nem szabad ellenőrizés nélkül átvenniük a régi dokumentumokban szereplő alapterületi adatokat. A lakóterület, a hasznos alapterület és az egyéb területek átlátható bemutatása bizalmat teremt és csökkenti a későbbi nézeteltéréseket.

Különösen a lakó célra kialakított pincék vagy a nem egyértelműen engedélyezett tetőtéri helyiségek esetében egyértelműen le kell írni, hogy lakóterületről vagy hasznos alapterületről van-e szó. A pontos megfogalmazás jobb, mint a lehető legnagyobb, de nem átlátható négyzetméter-adat.

Következtetés

A lakóterület több, mint egyszerű négyzetméter-szám. A helyiség magassága, a használat célja, az engedélyezés és a számítási módszer határozzák meg, hogy mely területek számíthatók be ténylegesen.

A vásárlóknak kritikus szemmel kell vizsgálniuk a területadatokat. Az eladóknak előnyös, ha a dokumentáció érthető és az adatok átláthatóan vannak bemutatva. A szakszerű lakóterület-számítás így hozzájárulhat a biztonságos vásárlási döntéshez és a reális ingatlanértékeléshez.