Calcular corretamente a área útil: o que os compradores e vendedores devem ter em atenção

Distinguir entre área habitável e área útil

A área habitável inclui, em princípio, as áreas dos espaços que pertencem exclusivamente ao respetivo apartamento ou edifício residencial e que são adequados para habitação.

De acordo com o Regulamento sobre a Área Habitável, as caves, as salas de aquecimento, as lavandarias, as garagens e os arrecadações situados fora do apartamento não são, em princípio, considerados parte da área habitável. No entanto, podem ter uma utilidade prática considerável e, por isso, devem ser indicados separadamente como área útil.

Uma cave grande e aquecida pode, por exemplo, ser amenizada para fins habitacionais. No entanto, isso não significa automaticamente que tenha sido aprovada como espaço habitacional ao abrigo da legislação de construção. Por isso, é importante que os compradores distingam entre uma utilização habitável e uma área habitável oficialmente autorizada.

Qual é a importância da altura livre do teto?

A altura livre do teto é decisiva, especialmente no caso de apartamentos em sótãos e de vãos de telhado aproveitados. Nos termos do § 4.º do Regulamento sobre Áreas Habitáveis, aplicam-se os seguintes princípios:

As áreas com uma altura livre de, pelo menos, dois metros são consideradas na totalidade. As áreas com uma altura entre um e dois metros contam pela metade. As áreas com uma altura livre inferior a um metro não são consideradas área habitável.

Um sótão pode, por isso, parecer significativamente maior no chão do que a área habitável contabilizável efetivamente indica. Os compradores não devem, portanto, basear-se exclusivamente na área visível no caso de imóveis com tetos inclinados.

Como são consideradas as varandas e os terraços?

De acordo com o Regulamento da Área Habitável, as varandas, loggias, jardins no telhado e terraços são, regra geral, contabilizados com um quarto da sua área útil. Em casos de especial valor, é possível uma contabilização até metade.

Podem justificar uma contabilização mais elevada, por exemplo, uma orientação particularmente favorável, uma elevada qualidade de vida no espaço, um layout espaçoso ou uma localização excepcionalmente protegida. No entanto, uma contabilização fixa de 50 por cento não se justifica automaticamente.

No caso de um terraço com 20 metros quadrados, são assim normalmente contabilizados cinco metros quadrados como área habitável. A área total deve, ainda assim, ser indicada adicionalmente na ficha de apresentação, para que os interessados possam compreender a dimensão real.

Que elementos de construção são incluídos no cálculo?

A área útil é, em princípio, determinada com base nas dimensões internas entre os elementos de construção. Móveis embutidos, banheiras, chuveiros, radiadores e fornos fixos são, por norma, incluídos no cálculo da área.

Por outro lado, chaminés de grandes dimensões, pilares e alvenaria de revestimento podem não ser tidos em conta. Também as escadas com mais de três degraus, os nichos de portas e determinados nichos nas paredes não são incluídos na área útil. O Regulamento sobre Áreas Habitáveis permite o cálculo tanto com base numa planta de construção adequada como através da medição do espaço habitável concluído. Se a construção tiver sido realizada de forma diferente das plantas, é necessário um novo cálculo.

Por que razão os cálculos mais antigos devem ser verificados

No caso de imóveis mais antigos, as indicações relativas à área habitável provêm frequentemente de plantas de construção originais, documentos de financiamento ou contratos de arrendamento antigos. Entretanto, porém, as plantas podem ter sido alteradas, os sótãos podem ter sido ampliados ou os terraços podem ter sido alargados.

Além disso, métodos de cálculo diferentes podem conduzir a resultados divergentes. Para além do Regulamento sobre Áreas Habitáveis, são por vezes utilizados outros regulamentos técnicos. Por isso, os documentos de venda devem indicar de forma clara em que base foi determinada a área indicada.

O que devem os compradores verificar?

Antes da compra, os interessados devem comparar o cálculo da área útil com a documentação de construção existente. Merecem especial atenção:

• espaços de sótão e cave adaptados,
• jardins de inverno e anexos,
• varandas e terraços,
• divisões com telhados muito inclinados,
• plantas alteradas posteriormente.

Caso existam dúvidas significativas, pode ser aconselhável realizar uma nova medição por um arquiteto, perito ou prestador de serviços especializado.

O que devem os vendedores ter em conta?

Os vendedores não devem reproduzir informações sobre áreas sem as verificar, com base em documentos antigos. Uma apresentação transparente da área habitável, da área útil e de outras áreas gera confiança e reduz eventuais discrepâncias posteriores.

Especialmente no caso de caves adaptadas para habitação ou de sótãos cuja autorização não seja inequívoca, deve ser claramente descrito se se trata de área habitável ou de área útil. Uma formulação precisa é preferível a uma indicação de metros quadrados o mais elevada possível, mas não compreensível.

Conclusão

A área habitável é mais do que um simples número de metros quadrados. A altura do teto, a utilização, a autorização e o método de cálculo determinam quais as áreas que podem efetivamente ser contabilizadas.

Os compradores devem analisar criticamente as indicações de área. Os vendedores beneficiam de documentação compreensível e de uma apresentação transparente. Um cálculo adequado da área habitável pode, assim, contribuir para uma decisão de compra segura e para uma avaliação imobiliária realista.