Come calcolare correttamente la superficie abitabile: ecco a cosa devono prestare attenzione acquirenti e venditori

Distinzione tra superficie abitabile e superficie utile

La superficie abitabile comprende, in linea di principio, le superfici dei locali che appartengono esclusivamente al rispettivo appartamento o all’edificio residenziale e che sono adatte ad uso abitativo.

I locali cantina, i locali caldaia, le lavanderie, i garage e i ripostigli situati all’esterno dell’appartamento non rientrano, in linea di principio, nella superficie abitabile ai sensi del regolamento sulla superficie abitabile. Possono tuttavia avere un notevole utilità pratica e dovrebbero quindi essere indicati separatamente come superficie utile.

Un ampio locale cantina riscaldato, ad esempio, può essere allestito in modo da renderlo abitabile. Ciò non significa tuttavia automaticamente che sia stato autorizzato come spazio abitativo ai sensi della normativa edilizia. Per gli acquirenti è quindi importante distinguere tra un utilizzo abitabile e una superficie abitabile ufficialmente autorizzata.

Che ruolo gioca l’altezza dei locali?

Soprattutto nel caso di appartamenti mansardati e sottotetti ristrutturati, l’altezza libera dei locali è determinante. Ai sensi del § 4 del regolamento sulla superficie abitabile, valgono i seguenti principi:

Le superfici con un’altezza libera di almeno due metri vengono considerate per intero. Le superfici con un’altezza compresa tra uno e due metri vengono conteggiate per metà. Gli spazi con un'altezza libera inferiore a un metro non vengono considerati come superficie abitabile.

Un attico può quindi sembrare visibilmente più grande, in termini di superficie calpestabile, rispetto a quanto effettivamente indicato dalla superficie abitabile computabile. Gli acquirenti non dovrebbero quindi basarsi esclusivamente sulla superficie visibile quando si tratta di immobili con soffitti spioventi.

Come vengono considerati balconi e terrazze?

Balconi, logge, giardini pensili e terrazze vengono generalmente conteggiati, secondo il regolamento sulla superficie abitabile, per un quarto della loro superficie. In casi di particolare pregio è possibile un conteggio fino alla metà.

A favore di un calcolo maggiore possono giocare, ad esempio, un’esposizione particolarmente favorevole, un’elevata qualità di soggiorno, una disposizione spaziosa o una posizione eccezionalmente riparata. Tuttavia, un calcolo forfettario del 50% non è automaticamente giustificato.

Nel caso di una terrazza di 20 metri quadrati, di norma vengono considerati cinque metri quadrati come superficie abitabile. La superficie totale dovrebbe comunque essere indicata anche nell’annuncio, affinché gli interessati possano rendersi conto delle dimensioni effettive.

Quali elementi costruttivi vengono inclusi nel calcolo?

La superficie di base viene generalmente determinata in base alle misure interne tra gli elementi costruttivi. Mobili da incasso, vasche da bagno, docce, radiatori e stufe fisse vengono di norma inclusi nel calcolo della superficie.

Camini di grandi dimensioni, pilastri e murature di rivestimento possono invece essere esclusi dal calcolo. Anche le scale con più di tre gradini, le nicchie delle porte e alcune nicchie nelle pareti non vengono incluse nella superficie di base. Il regolamento sulla superficie abitabile consente il calcolo sia sulla base di un disegno tecnico adeguato sia tramite la misurazione dell’alloggio una volta completato. Se la costruzione si è discostata dai progetti, è necessario un nuovo calcolo.

Perché è opportuno verificare i calcoli più datati

Nel caso di immobili più datati, i dati relativi alla superficie abitabile provengono spesso dai disegni di costruzione originali, dai documenti di finanziamento o da vecchi contratti di locazione. Nel frattempo, tuttavia, le planimetrie potrebbero essere state modificate, le mansarde ampliate o le terrazze estese.

Anche metodi di calcolo diversi possono portare a risultati divergenti. Oltre al regolamento sulla superficie abitabile, in alcuni casi vengono utilizzate altre normative tecniche. Pertanto, nella documentazione di vendita dovrebbe essere chiaramente indicato su quale base è stata determinata la superficie indicata.

Cosa dovrebbero verificare gli acquirenti?

Prima dell’acquisto, gli interessati dovrebbero confrontare il calcolo della superficie abitabile con la documentazione edilizia disponibile. Meritano particolare attenzione:

• sottotetti e scantinati ristrutturati,
• giardini d’inverno e annessi,
• balconi e terrazze,
• locali con forti pendenze del tetto,
• planimetrie modificate successivamente.

In caso di dubbi evidenti, può essere opportuno far eseguire un nuovo rilievo da un architetto, un perito o un fornitore di servizi specializzato.

A cosa devono prestare attenzione i venditori?

I venditori non dovrebbero riportare senza verifica i dati relativi alle superfici riportati in vecchi documenti. Una presentazione trasparente della superficie abitabile, della superficie utile e di altre superfici crea fiducia e riduce eventuali discrepanze successive.

Soprattutto nel caso di cantine trasformate in spazi abitativi o di mansarde la cui destinazione d’uso non sia stata chiaramente autorizzata, è necessario specificare chiaramente se si tratta di superficie abitabile o di superficie utile. Una formulazione precisa è preferibile a un’indicazione di metri quadrati il più possibile elevata, ma non comprensibile.

Conclusione

La superficie abitabile è più di un semplice numero di metri quadrati. L’altezza dei locali, la destinazione d’uso, l’autorizzazione e il metodo di calcolo determinano quali superfici possono effettivamente essere conteggiate.

Gli acquirenti dovrebbero esaminare con occhio critico le indicazioni relative alle superfici. I venditori traggono vantaggio da documentazione comprensibile e da una presentazione trasparente. Un calcolo a regola d’arte della superficie abitabile può quindi contribuire a una decisione di acquisto sicura e a una valutazione immobiliare realistica.