Bien calculer la surface habitable : ce à quoi les acheteurs et les vendeurs doivent prêter attention

Distinction entre surface habitable et surface utile

La surface habitable comprend en principe les surfaces des pièces qui appartiennent exclusivement au logement ou à l'immeuble concerné et qui sont adaptées à un usage résidentiel.

Conformément au règlement sur la surface habitable, les caves, les chaufferies, les buanderies, les garages et les débarras situés à l'extérieur du logement ne sont en principe pas pris en compte dans la surface habitable. Ils peuvent néanmoins présenter une utilité pratique considérable et doivent donc être indiqués séparément en tant que surface utile.

Une grande cave chauffée peut, par exemple, être aménagée de manière confortable. Cela ne signifie toutefois pas automatiquement qu’elle a été autorisée en tant qu’espace d’habitation au regard du droit de la construction. Il est donc important pour les acheteurs de faire la distinction entre une utilisation à des fins d’habitation et une surface habitable officiellement autorisée.

Quel est le rôle de la hauteur sous plafond ?

La hauteur sous plafond est déterminante, en particulier pour les appartements mansardés et les combles aménagés. Conformément à l’article 4 du règlement sur les surfaces habitables, les principes suivants s’appliquent :

Les surfaces dont la hauteur sous plafond est d’au moins deux mètres sont prises en compte dans leur intégralité. Les surfaces dont la hauteur est comprise entre un et deux mètres ne comptent qu’à hauteur de la moitié. Les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à un mètre ne sont pas pris en compte dans la surface habitable.

Un appartement mansardé peut donc paraître nettement plus spacieux au sol que ne l’indique la surface habitable prise en compte. Les acheteurs ne doivent donc pas se fier exclusivement à la surface au sol visible lorsqu’ils visitent des biens immobiliers présentant des plafonds en pente.

Comment les balcons et les terrasses sont-ils pris en compte ?

Conformément au règlement sur la surface habitable, les balcons, loggias, jardins sur le toit et terrasses sont généralement pris en compte à hauteur d’un quart de leur surface au sol. Dans certains cas particulièrement avantageux, une prise en compte pouvant aller jusqu’à la moitié est possible.

Une orientation particulièrement favorable, un grand confort de vie, un aménagement spacieux ou un emplacement exceptionnellement abrité peuvent, par exemple, justifier une prise en compte plus élevée. Une prise en compte forfaitaire de 50 % n’est toutefois pas automatiquement justifiée.

Pour une terrasse de 20 mètres carrés, cinq mètres carrés sont donc généralement considérés comme surface habitable. La surface totale doit néanmoins être mentionnée en complément dans l’annonce, afin que les personnes intéressées puissent se faire une idée de la taille réelle.

Quels éléments sont pris en compte ?

La surface au sol est en principe calculée à partir des dimensions intérieures entre les éléments de construction. Les meubles encastrés, les baignoires, les douches, les radiateurs et les poêles fixes sont systématiquement inclus dans le calcul de la surface.

En revanche, les grandes cheminées, les piliers et les parements peuvent ne pas être pris en compte. De même, les escaliers comportant plus de trois volées, les embrasures de porte et certaines niches murales ne sont pas inclus dans la surface au sol. Le règlement sur les surfaces habitables autorise le calcul aussi bien à partir d’un plan de construction approprié que par le mesurage de l’espace habitable achevé. Si la construction s’est écartée des plans, un nouveau calcul est nécessaire.

Pourquoi il convient de vérifier les anciens calculs

Dans le cas de biens immobiliers anciens, les indications de surface habitable proviennent souvent des plans de construction d’origine, des documents de financement ou d’anciens baux. Entre-temps, les plans d’étage peuvent toutefois avoir été modifiés, les combles aménagés ou les terrasses agrandies.

Des méthodes de calcul différentes peuvent également conduire à des résultats divergents. Outre le règlement sur les surfaces habitables, d’autres normes techniques sont parfois utilisées. C’est pourquoi les documents de vente doivent indiquer clairement sur quelle base la surface indiquée a été déterminée.

Que doivent vérifier les acheteurs ?

Avant l’achat, les acheteurs potentiels doivent comparer le calcul de la surface habitable avec les documents de construction disponibles. Il convient d’accorder une attention particulière aux éléments suivants :

• les combles et les caves aménagés,
• les vérandas et les annexes,
• les balcons et les terrasses,
• les pièces présentant de forts pentes de toit,
• les plans modifiés a posteriori.

En cas de doutes sérieux, il peut être judicieux de faire réaliser un nouveau relevé par un architecte, un expert ou un prestataire spécialisé.

À quoi les vendeurs doivent-ils veiller ?

Les vendeurs ne doivent pas reprendre sans vérification les indications de surface figurant dans d’anciens documents. Une présentation transparente de la surface habitable, de la surface utile et des autres surfaces inspire confiance et réduit les désaccords ultérieurs.

En particulier dans le cas de caves aménagées en espace de vie ou de combles dont l’aménagement n’a pas été clairement autorisé, il convient de préciser clairement s’il s’agit d’une surface habitable ou d’une surface utile. Une formulation précise vaut mieux qu’une indication de superficie en mètres carrés aussi élevée que possible, mais non vérifiable.

Conclusion

La surface habitable est bien plus qu’un simple nombre de mètres carrés. La hauteur sous plafond, l’affectation, les autorisations et la méthode de calcul déterminent quelles surfaces peuvent effectivement être prises en compte.

Les acheteurs doivent examiner d’un œil critique les indications de surface. Les vendeurs ont tout intérêt à fournir des documents clairs et une présentation transparente. Un calcul professionnel de la surface habitable peut ainsi contribuer à une décision d’achat en toute sécurité et à une estimation immobilière réaliste.