Cómo calcular correctamente la superficie habitable: aspectos que deben tener en cuenta compradores y vendedores

Diferencia entre superficie habitable y superficie útil

La superficie habitable incluye, en principio, las superficies de las estancias que pertenecen exclusivamente a la vivienda o al edificio en cuestión y que son aptas para vivir.

Según el Reglamento sobre superficie habitable, los sótanos, las salas de calderas, los lavaderos, los garajes y los trasteros situados fuera de la vivienda no se consideran, por regla general, parte de la superficie habitable. No obstante, pueden tener una utilidad práctica considerable y, por lo tanto, deben indicarse por separado como superficie útil.

Por ejemplo, un sótano grande y con calefacción puede estar acondicionado para vivir. Sin embargo, esto no significa automáticamente que haya sido autorizado como espacio habitable según la normativa urbanística. Por ello, es importante que los compradores distingan entre un uso habitable y una superficie habitable autorizada oficialmente.

¿Qué importancia tiene la altura de las habitaciones?

La altura libre de las habitaciones es decisiva, especialmente en los áticos y en los desvanes acondicionados. Según el artículo 4 del Reglamento sobre Superficies Habitables, se aplican los siguientes principios:

Las superficies con una altura libre de al menos dos metros se tienen en cuenta en su totalidad. Las superficies con una altura de entre uno y dos metros se contabilizan a la mitad. Las zonas con una altura libre inferior a un metro no se contabilizan como superficie habitable.

Por lo tanto, un ático puede parecer considerablemente más grande a simple vista de lo que realmente indica la superficie habitable computable. Por ello, en el caso de inmuebles con techos inclinados, los compradores no deben basarse exclusivamente en la superficie visible.

¿Cómo se tienen en cuenta los balcones y las terrazas?

Según el Reglamento sobre superficie habitable, los balcones, las galerías, los jardines en azotea y las terrazas suelen contabilizarse con una cuarta parte de su superficie. En casos de especial calidad, es posible contabilizar hasta la mitad.

A favor de un cálculo mayor pueden jugar, por ejemplo, una orientación especialmente buena, una alta calidad de estancia, un diseño espacioso o una ubicación excepcionalmente protegida. Sin embargo, una imputación a tanto alzado del 50 % no está automáticamente justificada.

Así, en el caso de una terraza de 20 metros cuadrados, normalmente se contabilizan cinco metros cuadrados como superficie habitable. No obstante, la superficie total debería indicarse adicionalmente en la ficha descriptiva, para que los interesados puedan hacerse una idea del tamaño real.

¿Qué elementos de la construcción se tienen en cuenta?

La superficie útil se calcula, por regla general, a partir de las medidas interiores entre los elementos constructivos. Los muebles empotrados, las bañeras, las duchas, los radiadores y las estufas fijas se incluyen siempre en el cálculo de la superficie.

Por el contrario, las chimeneas de gran tamaño, los pilares y los muros de revestimiento pueden no tenerse en cuenta. Tampoco se incluyen en la superficie útil las escaleras con más de tres tramos, los huecos de puertas ni determinados nichos en las paredes. El Reglamento sobre superficies habitables permite el cálculo tanto a partir de un plano de obra adecuado como mediante la medición de la vivienda ya terminada. Si la construcción se ha realizado de forma diferente a lo previsto en los planos, es necesario realizar un nuevo cálculo.

Por qué deben revisarse los cálculos antiguos

En el caso de inmuebles antiguos, los datos sobre la superficie habitable suelen proceder de planos de construcción originales, documentación de financiación o antiguos contratos de alquiler. Sin embargo, desde entonces pueden haberse modificado las distribuciones, amueblado los áticos o ampliado las terrazas.

Los diferentes métodos de cálculo también pueden dar lugar a resultados divergentes. Además del Reglamento sobre Superficies Habitables, en algunos casos se utilizan otras normativas técnicas. Por ello, en la documentación de venta debe quedar claro sobre qué base se ha determinado la superficie indicada.

¿Qué deben comprobar los compradores?

Antes de la compra, los interesados deben comparar el cálculo de la superficie habitable con la documentación de obra disponible. Merecen especial atención:

• los áticos y sótanos acondicionados,
• los jardines de invierno y las ampliaciones,
• los balcones y las terrazas,
• las estancias con techos muy inclinados,
• las distribuciones modificadas posteriormente.

Si existen dudas evidentes, puede ser conveniente encargar una nueva medición a un arquitecto, un perito o un proveedor de servicios especializado.

¿Qué deben tener en cuenta los vendedores?

Los vendedores no deben aceptar sin comprobar los datos sobre superficies que figuren en documentación antigua. Una presentación transparente de la superficie habitable, la superficie útil y otras superficies genera confianza y reduce posibles discrepancias posteriores.

Especialmente en el caso de sótanos acondicionados como vivienda o áticos cuya autorización no esté claramente definida, debe describirse con claridad si se trata de superficie habitable o superficie útil. Una formulación precisa es mejor que una cifra de metros cuadrados lo más elevada posible, pero que no se pueda verificar.

Conclusión

La superficie habitable es más que una simple cifra de metros cuadrados. La altura de las estancias, el uso, la autorización y el método de cálculo determinan qué superficies se pueden contabilizar realmente.

Los compradores deben examinar con ojo crítico los datos sobre la superficie. Los vendedores se benefician de una documentación comprensible y de una presentación transparente. Un cálculo profesional de la superficie habitable puede contribuir así a una decisión de compra segura y a una valoración inmobiliaria realista.