Wohnfläche richtig berechnen: Darauf sollten Käufer und Verkäufer achten

Wohnfläche und Nutzfläche unterscheiden

Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich die Flächen der Räume, die ausschließlich zur jeweiligen Wohnung oder zum Wohnhaus gehören und zum Wohnen geeignet sind.

Kellerräume, Heizungsräume, Waschküchen, Garagen und außerhalb der Wohnung gelegene Abstellräume zählen nach der Wohnflächenverordnung grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. Sie können dennoch einen erheblichen praktischen Nutzen besitzen und sollten daher als Nutzfläche separat ausgewiesen werden.

Ein großer beheizter Kellerraum kann beispielsweise wohnlich gestaltet sein. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass er baurechtlich als Wohnraum genehmigt wurde. Für Käufer ist deshalb wichtig, zwischen einer wohnlichen Nutzung und einer offiziell genehmigten Wohnfläche zu unterscheiden.

Welche Rolle spielt die Raumhöhe?

Besonders bei Dachgeschosswohnungen und ausgebauten Spitzböden ist die lichte Raumhöhe entscheidend. Nach § 4 der Wohnflächenverordnung gelten folgende Grundsätze:

Flächen mit einer Raumhöhe von mindestens zwei Metern werden vollständig berücksichtigt. Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen zur Hälfte. Bereiche mit einer Raumhöhe von weniger als einem Meter werden nicht als Wohnfläche angesetzt.

Ein Dachgeschoss kann daher auf dem Fußboden deutlich größer wirken, als es die anrechenbare Wohnfläche tatsächlich ausweist. Käufer sollten sich bei Immobilien mit Dachschrägen deshalb nicht ausschließlich auf die sichtbare Grundfläche verlassen.

Wie werden Balkon und Terrasse berücksichtigt?

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach der Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel ihrer Grundfläche angerechnet. In besonders hochwertigen Fällen ist eine Anrechnung bis zur Hälfte möglich.

Für eine höhere Anrechnung können beispielsweise eine besonders gute Ausrichtung, eine hohe Aufenthaltsqualität, eine großzügige Gestaltung oder eine außergewöhnlich geschützte Lage sprechen. Eine pauschale Anrechnung von 50 Prozent ist jedoch nicht automatisch gerechtfertigt.

Bei einer Terrasse mit 20 Quadratmetern werden somit üblicherweise fünf Quadratmeter als Wohnfläche angesetzt. Die vollständige Fläche sollte im Exposé trotzdem zusätzlich genannt werden, damit Interessenten die tatsächliche Größe nachvollziehen können.

Welche Bauteile werden mitgerechnet?

Die Grundfläche wird grundsätzlich anhand der lichten Maße zwischen den Bauteilen ermittelt. Einbaumöbel, Badewannen, Duschen, Heizkörper und fest eingebaute Öfen werden bei der Flächenermittlung grundsätzlich mit einbezogen.

Größere Schornsteine, Pfeiler und Vormauerungen können dagegen unberücksichtigt bleiben. Auch Treppen mit mehr als drei Steigungen, Türnischen und bestimmte Wandnischen werden nicht in die Grundfläche eingerechnet. Die Wohnflächenverordnung erlaubt die Ermittlung sowohl anhand einer geeigneten Bauzeichnung als auch durch Ausmessen des fertiggestellten Wohnraums. Wurde abweichend von den Plänen gebaut, ist eine neue Berechnung erforderlich.

Warum ältere Berechnungen geprüft werden sollten

Bei älteren Immobilien stammen Wohnflächenangaben häufig aus ursprünglichen Bauzeichnungen, Finanzierungsunterlagen oder alten Mietverträgen. Zwischenzeitlich können jedoch Grundrisse verändert, Dachgeschosse ausgebaut oder Terrassen erweitert worden sein.

Auch unterschiedliche Berechnungsmethoden können zu abweichenden Ergebnissen führen. Neben der Wohnflächenverordnung werden teilweise andere technische Regelwerke verwendet. Deshalb sollte in Verkaufsunterlagen nachvollziehbar sein, auf welcher Grundlage die angegebene Fläche ermittelt wurde.

Was sollten Käufer kontrollieren?

Vor dem Kauf sollten Interessenten die Wohnflächenberechnung mit den vorhandenen Bauunterlagen vergleichen. Besondere Aufmerksamkeit verdienen:

• ausgebaute Dach- und Kellerräume,
• Wintergärten und Anbauten,
• Balkone und Terrassen,
• Räume mit starken Dachschrägen,
• nachträglich veränderte Grundrisse.

Bestehen deutliche Zweifel, kann ein neues Aufmaß durch einen Architekten, Sachverständigen oder spezialisierten Dienstleister sinnvoll sein.

Was sollten Verkäufer beachten?

Verkäufer sollten Flächenangaben nicht ungeprüft aus alten Unterlagen übernehmen. Eine transparente Darstellung von Wohnfläche, Nutzfläche und sonstigen Flächen schafft Vertrauen und reduziert spätere Unstimmigkeiten.

Besonders bei wohnlich ausgebauten Kellerräumen oder nicht eindeutig genehmigten Dachgeschossen sollte klar beschrieben werden, ob es sich um Wohnfläche oder Nutzfläche handelt. Eine präzise Formulierung ist besser als eine möglichst hohe, aber nicht nachvollziehbare Quadratmeterangabe.

Fazit

Die Wohnfläche ist mehr als eine einfache Quadratmeterzahl. Raumhöhe, Nutzung, Genehmigung und Berechnungsmethode bestimmen, welche Flächen tatsächlich angerechnet werden dürfen.

Käufer sollten Flächenangaben kritisch prüfen. Verkäufer profitieren von nachvollziehbaren Unterlagen und einer transparenten Darstellung. Eine fachgerechte Wohnflächenberechnung kann dadurch zu einer sicheren Kaufentscheidung und zu einer realistischen Immobilienbewertung beitragen.