Μεταβίβαση ιδιοκτησίας κατά την αγορά ακινήτου: Πότε σας ανήκει πραγματικά το σπίτι ή το διαμέρισμα;

Υπογράψατε τη σύμβαση αγοράς – και το ακίνητο σας ανήκει ήδη; ✍️
Στην αγορά ακινήτων στη Γερμανία, αυτό συνήθως δεν ισχύει αμέσως. Η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας πραγματοποιείται μόνο όταν καταχωρηθείτε ως ιδιοκτήτης στο κτηματολόγιο. Σε αυτό το άρθρο θα μάθετε πότε η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας είναι νομικά έγκυρη, πώς πραγματοποιείται η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας και γιατί η παράδοση των κλειδιών δεν σημαίνει αυτόματα ότι το ακίνητο σας ανήκει ήδη.

Τι σημαίνει «μεταβίβαση ιδιοκτησίας»;
Η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας αναφέρεται στο χρονικό σημείο κατά το οποίο η ιδιοκτησία ενός ακινήτου μεταβιβάζεται νομικά από τον πωλητή στον αγοραστή. Το αποφασιστικό στοιχείο δεν είναι η μετακόμιση ή η παράδοση των κλειδιών, αλλά η εγγραφή στο κτηματολόγιο. Το κτηματολόγιο είναι ένα επίσημο μητρώο που καταγράφει σε ποιον ανήκει ένα ακίνητο και ποια δικαιώματα ή βάρη έχουν καταχωρηθεί.

Νομικά έναντι οικονομικά: δύο διαφορετικές χρονικές στιγμές ⚖️📅
👉 Νομική μεταβίβαση ιδιοκτησίας: Είστε ιδιοκτήτης μόνο όταν η μεταβίβαση ιδιοκτησίας έχει καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο. Μεταβίβαση ιδιοκτησίας σημαίνει ότι το όνομά σας καταχωρείται ως νέος ιδιοκτήτης.
👉 Οικονομική μεταβίβαση ιδιοκτησίας (μεταβίβαση κυριότητας): Συχνά λαμβάνετε τα κλειδιά νωρίτερα και μπορείτε να μετακομίσετε. Η μεταβίβαση κυριότητας σημαίνει ότι χρησιμοποιείτε το ακίνητο και από εκείνη τη στιγμή συνήθως αναλαμβάνετε και τα τρέχοντα έξοδα, για παράδειγμα τον φόρο ακίνητης περιουσίας.

💡Σημαντικό: Είναι λοιπόν πιθανό να είστε ήδη κάτοχος, αλλά να μην είστε ακόμη νομικά ιδιοκτήτης.

Πώς γίνεται η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας κατά την αγορά ενός σπιτιού; 🧾➡️🏠
Αρχικά, ο συμβολαιογράφος συντάσσει ένα προσχέδιο σύμβασης πώλησης και το αποστέλλει στον αγοραστή και στον πωλητή για έλεγχο. Στη συνέχεια, ακολουθεί η ημερομηνία συμβολαιογραφικής επικύρωσης. Η συμβολαιογραφική επικύρωση είναι μια συμβολαιογραφική διαδικασία, κατά την οποία η σύμβαση διαβάζεται, εξηγείται και στη συνέχεια υπογράφεται από τα δύο μέρη.

Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος προβαίνει στην καταχώριση της προτίμησης μεταβίβασης. Η προτίμηση μεταβίβασης είναι μια καταχώριση ασφαλείας στο κτηματολόγιο, η οποία προστατεύει το δικαίωμα του αγοραστή και εμποδίζει την πώληση του ακινήτου σε τρίτους ή την επιπλέον επιβάρυνσή του.

Στη συνέχεια, ο αγοραστής καλείται να καταβάλει το τίμημα της αγοράς. Επιπλέον, επιβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι ένας φόρος επί της αγοράς ακινήτων και καταβάλλεται στην εφορία.

Για τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας, ο συμβολαιογράφος χρειάζεται επίσης το πιστοποιητικό καλής λειτουργίας. Το πιστοποιητικό αυτό επιβεβαιώνει ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων έχει καταβληθεί εξ ολοκλήρου. Μόνο όταν πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, ο συμβολαιογράφος προβαίνει στη μεταβίβαση στο κτηματολόγιο. Με την εγγραφή στο κτηματολόγιο ολοκληρώνεται η νομική μεταβίβαση της ιδιοκτησίας.

📌Σημείωση: Η υπογραφή της σύμβασης αγοράς είναι απολύτως απαραίτητη, αλλά δεν οδηγεί ακόμη στην απόκτηση της ιδιοκτησίας. Ο πωλητής παραμένει ιδιοκτήτης μέχρι την πληρωμή του τιμήματος αγοράς και την εγγραφή στο κτηματολόγιο.

Διαδικασία σε 10 βήματα:

1. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το σχέδιο της σύμβασης πώλησης.

2. Ο αγοραστής και ο πωλητής λαμβάνουν το σχέδιο.

3. Και τα δύο μέρη ελέγχουν τη σύμβαση.

4. Ραντεβού για την υπογραφή του συμβολαίου στον συμβολαιογράφο.

5. Υπογραφή της σύμβασης πώλησης παρουσία του συμβολαιογράφου.

6. Εγγραφή της προειδοποίησης μεταβίβασης στο τμήμα II του κτηματολογίου.

7. Απαίτηση πληρωμής προς τον αγοραστή.

8. Πληρωμή του τιμήματος πώλησης και εξόφληση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων.

9. Αίτηση μεταβίβασης της ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο μετά την προσκόμιση όλων των εγγράφων.

10. Παράδοση του σπιτιού και του οικοπέδου στον αγοραστή. 🔑🏠

Πληρωμή της τιμής αγοράς: απευθείας ή μέσω του λογαριασμού του συμβολαιογράφου;
Κατά κανόνα, η πληρωμή της τιμής αγοράς γίνεται απευθείας στον πωλητή, συχνά από τον αγοραστή ή την τράπεζα που χρηματοδοτεί την αγορά. Ο λογαριασμός του συμβολαιογράφου είναι ένας καταπιστευματικός λογαριασμός του συμβολαιογράφου, μέσω του οποίου η τιμή αγοράς καταβάλλεται μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις. Αυτό επιτρέπεται μόνο όταν υπάρχει δικαιολογημένο συμφέρον ασφάλειας, για παράδειγμα όταν υπάρχουν περισσότερες από μία τράπεζες χρηματοδότησης ή όταν το ακίνητο βρίσκεται υπό αναγκαστική διαχείριση. Η αναγκαστική διαχείριση σημαίνει ότι το ακίνητο διαχειρίζεται βάσει δικαστικής εντολής, συνήθως σε σχέση με εκκρεμείς απαιτήσεις ή μέτρα εκτέλεσης.

Στην πράξη, η άμεση πληρωμή στον πωλητή είναι ο κανόνας.

⏳ Πόσο διαρκεί η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας;
Για να μπορέσει ο συμβολαιογράφος να προχωρήσει στη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας, πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις: 
✅ Έχει καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα της αγοράς.
✅ Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων έχει καταβληθεί.
✅ Η εφορία έχει εκδώσει το πιστοποιητικό καλής λειτουργίας.

Μόλις ο συμβολαιογράφος έχει όλα τα έγγραφα, υποβάλλει αίτηση για την εγγραφή στο κτηματολόγιο. Στη συνέχεια, το κτηματολόγιο επεξεργάζεται την αίτηση. Ο χρόνος που απαιτείται εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από τον χρόνο επεξεργασίας από τον συμβολαιογράφο, την εφορία και το αρμόδιο κτηματολόγιο.

🔑❗️Η παράδοση των κλειδιών δεν ισοδυναμεί με τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας. Κατά κανόνα, μεταβιβάζεται μόνο η κατοχή, όχι η ιδιοκτησία.

Τα πιο σημαντικά σε μια ματιά📌
👉 Η ιδιοκτησία του ακινήτου δημιουργείται μόνο με την εγγραφή στο κτηματολόγιο.
👉Η υπογραφή της σύμβασης πώλησης επιτρέπει την εγγραφή της προτίμησης μεταβίβασης και εξασφαλίζει το δικαίωμα του αγοραστή.
👉 Μετά την πληρωμή του τιμήματος, των φόρων και την έκδοση πιστοποιητικού καλής φήμης, ο συμβολαιογράφος προβαίνει στη μεταβίβαση.
👉 Ο λογαριασμός του συμβολαιογράφου χρησιμοποιείται μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις.

Εάν έχετε περαιτέρω ερωτήσεις, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας. Θα χαρούμε να σας εξυπηρετήσουμε!