Trasferimento di proprietà nell'acquisto di immobili: quando la casa o l'appartamento diventano realmente di vostra proprietà?

Contratto di acquisto firmato: l'immobile è già vostro? ✍️
Quando si acquista un immobile in Germania, di solito non è così. Il trasferimento della proprietà avviene solo quando si è iscritti nel registro fondiario come proprietari. In questo articolo scoprirete quando il trasferimento della proprietà è legalmente efficace, come avviene il trasferimento della proprietà e perché la consegna delle chiavi non significa automaticamente che l'immobile è già vostro.

Cosa significa "trasferimento di proprietà"?
Il trasferimento di proprietà indica il momento in cui la proprietà di un immobile passa legalmente dal venditore all'acquirente. Non è determinante il trasloco o la consegna delle chiavi, ma l'iscrizione nel registro fondiario. Il registro fondiario è un registro ufficiale che documenta chi è il proprietario di un immobile e quali diritti o oneri sono registrati.

Giuridico vs. economico: due momenti diversi ⚖️📅
👉 Trasferimento legale della proprietà: si diventa proprietari solo dopo che il trasferimento della proprietà è stato registrato nel registro fondiario. Il trasferimento della proprietà significa che il vostro nome viene registrato come nuovo proprietario.
👉 Trasferimento economico della proprietà (trasferimento del possesso): spesso riceverete le chiavi in anticipo e potrete trasferirvi. Il trasferimento del possesso significa che potrete utilizzare l'immobile e, a partire da quel momento, sostenere anche i costi correnti, ad esempio l'imposta fondiaria.

💡Importante: è quindi possibile che siate già proprietari, ma non ancora legalmente titolari.

Come avviene il trasferimento di proprietà quando si acquista una casa? 🧾➡️🏠
In primo luogo, il notaio redige una bozza di contratto di acquisto e la invia all'acquirente e al venditore per la verifica. Segue poi l'appuntamento per l'autenticazione. L'autenticazione è una procedura notarile in cui il contratto viene letto, spiegato e successivamente firmato da entrambe le parti.

Successivamente, il notaio provvede alla registrazione della prenotazione di trasferimento. La prenotazione di trasferimento è un'iscrizione di garanzia nel registro fondiario che tutela il diritto dell'acquirente e impedisce che l'immobile venga venduto a terzi o gravato da ulteriori oneri.

Successivamente, l'acquirente è tenuto a pagare il prezzo di acquisto. Inoltre, è prevista l'imposta sul trasferimento di proprietà. L'imposta sul trasferimento di proprietà è un'imposta sull'acquisto di immobili e viene versata all'ufficio delle imposte.

Per il trasferimento della proprietà, il notaio necessita inoltre del certificato di nulla osta. Tale certificato attesta che l'imposta sul trasferimento di proprietà è stata interamente versata. Solo quando tutti i requisiti sono soddisfatti, il notaio provvede alla trascrizione nel registro fondiario. Con l'iscrizione nel registro fondiario si conclude il trasferimento legale della proprietà.

📌Nota: la firma nel contratto di acquisto è obbligatoria, ma non comporta ancora l'acquisizione della proprietà. Il venditore rimane il proprietario fino al pagamento del prezzo di acquisto e all'iscrizione nel registro fondiario.

Procedura in 10 fasi:

1. Il notaio redige la bozza del contratto di compravendita.

2. L'acquirente e il venditore ricevono la bozza.

3. Entrambe le parti esaminano il contratto.

4. Appuntamento per l'autenticazione presso il notaio.

5. Firma del contratto di compravendita in presenza del notaio.

6. Iscrizione della nota di trasferimento nella sezione II del registro fondiario.

7. Richiesta di pagamento all'acquirente.

8. Pagamento del prezzo di acquisto e dell'imposta sul trasferimento di proprietà.

9. Richiesta di trasferimento della proprietà nel registro fondiario dopo la presentazione di tutti i documenti.

10. Consegna della casa e del terreno all'acquirente. 🔑🏠

Pagamento del prezzo di acquisto: direttamente o tramite conto notarile?
Di norma, il pagamento del prezzo di acquisto viene effettuato direttamente al venditore, spesso dall'acquirente o dalla banca finanziatrice. Un conto notarile è un conto fiduciario del notaio, tramite il quale il prezzo di acquisto viene pagato solo in casi eccezionali. Ciò è consentito solo se sussiste un interesse legittimo alla garanzia, ad esempio in caso di più banche finanziatrici o se l'immobile è sottoposto ad amministrazione controllata. Amministrazione controllata significa che l'immobile è amministrato per ordine del tribunale, solitamente in relazione a crediti insoluti o misure esecutive.

In pratica, il pagamento diretto al venditore è la norma.

⏳ Quanto tempo richiede il trasferimento della proprietà?
Affinché il notaio possa procedere al trasferimento della proprietà, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni: 
✅ Il prezzo di acquisto è stato pagato per intero.
✅ L'imposta sul trasferimento di proprietà è stata pagata.
✅ L'ufficio delle imposte ha rilasciato il certificato di conformità.

Non appena il notaio dispone di tutti i documenti, richiede l'iscrizione nel registro fondiario. Successivamente, l'ufficio del registro fondiario elabora la pratica. La durata di questa procedura dipende, tra l'altro, dai tempi di elaborazione da parte del notaio, dell'ufficio delle imposte e dell'ufficio del registro fondiario competente.

🔑❗️La consegna delle chiavi non equivale al trasferimento della proprietà. Di norma viene trasferito solo il possesso, non la proprietà.

Le informazioni più importanti in breve📌
👉 La proprietà dell'immobile sorge solo con l'iscrizione nel registro fondiario.
👉La firma del contratto di acquisto consente l'iscrizione della prenotazione di trasferimento della proprietà e garantisce il diritto dell'acquirente.
👉 Dopo il pagamento del prezzo di acquisto, il pagamento delle imposte e il certificato di nulla osta, il notaio provvede alla trascrizione.
👉 Il conto notarile viene utilizzato solo in casi eccezionali.

Per ulteriori domande, non esitate a contattarci. Saremo lieti di aiutarvi!