Eigentumsübergang beim Immobilienkauf: Wann gehören Ihnen Haus oder Wohnung wirklich?

Kaufvertrag unterschrieben – und schon gehört die Immobilie Ihnen? ✍️
Beim Immobilienkauf in Deutschland ist das meist nicht sofort der Fall. Der Eigentumsübergang erfolgt erst, wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. In diesem Beitrag erfahren Sie, wann der Eigentumswechsel rechtlich wirksam ist, wie die Eigentumsübertragung abläuft und warum die Schlüsselübergabe nicht automatisch bedeutet, dass Ihnen die Immobilie bereits gehört.

Was bedeutet „Eigentumsübergang“?
Der Eigentumsübergang bezeichnet den Zeitpunkt, an dem das Eigentum an einer Immobilie rechtlich vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Entscheidend ist nicht der Einzug oder die Schlüsselübergabe, sondern die Eintragung im Grundbuch. Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das dokumentiert, wem eine Immobilie gehört und welche Rechte oder Belastungen eingetragen sind.

Rechtlich vs. wirtschaftlich: zwei verschiedene Zeitpunkte ⚖️📅
👉 Rechtlicher Eigentumsübergang: Sie sind erst Eigentümer, wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Eigentumsumschreibung bedeutet, dass Ihr Name als neuer Eigentümer eingetragen wird.
👉 Wirtschaftlicher Eigentumsübergang (Besitzübergang): Häufig erhalten Sie die Schlüssel bereits vorher und dürfen einziehen. Besitzübergang bedeutet, dass Sie die Immobilie nutzen und ab diesem Zeitpunkt meist auch laufende Kosten tragen, zum Beispiel die Grundsteuer.

💡 Wichtig: Es kann also sein, dass Sie bereits Besitzer sind, aber rechtlich noch nicht Eigentümer.

Wie läuft die Eigentumsübertragung beim Hauskauf ab? 🧾➡️🏠
Zunächst erstellt der Notar einen Kaufvertragsentwurf und sendet ihn an Käufer und Verkäufer zur Prüfung. Danach folgt der Beurkundungstermin. Die Beurkundung ist ein notarieller Vorgang, bei dem der Vertrag verlesen, erklärt und anschließend von beiden Parteien unterschrieben wird.

Im Anschluss veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung. Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungseintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers schützt und verhindert, dass die Immobilie an Dritte verkauft oder zusätzlich belastet wird.

Danach wird der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert. Zusätzlich fällt die Grunderwerbsteuer an. Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf den Immobilienkauf und wird an das Finanzamt gezahlt.

Für die Eigentumsumschreibung benötigt der Notar außerdem die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese Bescheinigung bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt wurde. Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, veranlasst der Notar die Umschreibung im Grundbuch. Mit der Grundbucheintragung ist der rechtliche Eigentumsübergang abgeschlossen.

📌 Hinweis: Die Unterschrift im Kaufvertrag ist zwingend notwendig, führt aber noch nicht zum Eigentumserwerb. Eigentümer bleibt bis zur Kaufpreiszahlung und der Eintragung im Grundbuch weiterhin der Verkäufer.

Ablauf in 10 Schritten:

1. Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf.

2. Käufer und Verkäufer erhalten den Entwurf.

3. Beide Parteien prüfen den Vertrag.

4. Beurkundungstermin beim Notar.

5. Unterzeichnung des Kaufvertrags in Anwesenheit des Notars.

6. Eintragung der Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs.

7. Zahlungsaufforderung an den Käufer.

8. Zahlung des Kaufpreises und Begleichung der Grunderwerbsteuer.

9. Beantragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch nach Vorliegen aller Unterlagen.

10. Übergabe von Haus und Grundstück an den Käufer. 🔑🏠

Kaufpreiszahlung: direkt oder über Notaranderkonto?
In der Regel erfolgt die Kaufpreiszahlung direkt an den Verkäufer, häufig durch den Käufer oder die finanzierende Bank. Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis nur in Ausnahmefällen abgewickelt wird. Das ist nur zulässig, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, zum Beispiel bei mehreren finanzierenden Banken oder wenn die Immobilie in Zwangsverwaltung steht. Zwangsverwaltung bedeutet, dass die Immobilie aufgrund gerichtlicher Anordnung verwaltet wird, meist im Zusammenhang mit offenen Forderungen oder Vollstreckungsmaßnahmen.

In der Praxis ist die Direktzahlung an den Verkäufer der Regelfall.

⏳ Wie lange dauert der Eigentumsübergang?
Damit der Notar die Eigentumsumschreibung veranlassen kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein: 
✅ Der vollständige Kaufpreis wurde bezahlt.
✅ Die Grunderwerbsteuer wurde beglichen.
✅ Das Finanzamt hat die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt.

Sobald dem Notar alle Unterlagen vorliegen, beantragt er die Grundbucheintragung. Danach bearbeitet das Grundbuchamt den Vorgang. Wie lange das dauert, hängt unter anderem von der Bearbeitungszeit beim Notar, beim Finanzamt und beim zuständigen Grundbuchamt ab.

🔑❗️Die Schlüsselübergabe ist nicht gleichzusetzen mit dem Eigentumsübergang. Dabei wird in der Regel nur der Besitz übertragen, nicht das Eigentum.

Das Wichtigste auf einen Blick 📌
👉 Eigentum an der Immobilie entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch.
👉Die Unterschrift im Kaufvertrag ermöglicht die Auflassungsvormerkung und sichert den Anspruch des Käufers.
👉 Nach Kaufpreiszahlung, Steuerzahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung veranlasst der Notar die Umschreibung.
👉 Ein Notaranderkonto wird nur in Ausnahmefällen genutzt.

Bei weiteren Fragen, kommen Sie gerne auf uns zu. Wir freuen uns drauf!