Transferência de propriedade na compra de imóveis: quando é que a casa ou o apartamento passam realmente a ser seus?

Contrato de compra assinado – e o imóvel já é seu? ✍️
Na compra de imóveis na Alemanha, isso geralmente não acontece imediatamente. A transferência da propriedade só ocorre quando você é registrado como proprietário no registro de imóveis. Neste artigo, você aprenderá quando a transferência de propriedade é legalmente válida, como ocorre a transferência de propriedade e por que a entrega das chaves não significa automaticamente que o imóvel já é seu.

O que significa “transferência de propriedade”?
A transferência de propriedade refere-se ao momento em que a propriedade de um imóvel é legalmente transferida do vendedor para o comprador. O fator decisivo não é a mudança ou a entrega das chaves, mas o registro no cartório de registro de imóveis. O cartório de registro de imóveis é um registro oficial que documenta a quem pertence um imóvel e quais direitos ou ônus estão registrados.

Legal vs. econômico: dois momentos diferentes ⚖️📅
👉 Transferência legal da propriedade: só se torna proprietário quando a transferência da propriedade for registada no registo predial. A transferência da propriedade significa que o seu nome é registado como novo proprietário.
👉 Transferência econômica da propriedade (transferência da posse): muitas vezes, você recebe as chaves antes e pode se mudar. Transferência da posse significa que você usa o imóvel e, a partir desse momento, geralmente também arca com os custos correntes, como o imposto predial.

💡Importante: pode ser que você já seja o proprietário, mas ainda não seja o proprietário legal.

Como funciona a transferência de propriedade na compra de uma casa? 🧾➡️🏠
Primeiro, o notário elabora uma minuta do contrato de compra e venda e a envia ao comprador e ao vendedor para análise. Em seguida, é marcada a data da autenticação. A autenticação é um processo notarial em que o contrato é lido, explicado e, em seguida, assinado por ambas as partes.

Em seguida, o notário providencia a anotação de transferência de propriedade. A anotação de transferência de propriedade é uma inscrição de garantia no registo predial que protege o direito do comprador e impede que o imóvel seja vendido a terceiros ou onerado adicionalmente.

Em seguida, o comprador é solicitado a pagar o preço de compra. Além disso, é cobrado o imposto sobre a aquisição de imóveis. O imposto sobre a aquisição de imóveis é um imposto sobre a compra de imóveis e é pago ao fisco.

Para a transferência da propriedade, o notário também precisa do certificado de conformidade. Este certificado confirma que o imposto sobre a aquisição de imóveis foi pago na totalidade. Só quando todas as condições estiverem preenchidas é que o notário providencia a transferência no registo predial. Com a inscrição no registo predial, a transferência legal da propriedade está concluída.

📌Observação: a assinatura do contrato de compra e venda é obrigatória, mas ainda não leva à aquisição da propriedade. O vendedor continua sendo o proprietário até o pagamento do preço de compra e o registro no cartório de registro de imóveis.

Processo em 10 etapas:

1. O notário elabora o rascunho do contrato de compra.

2. O comprador e o vendedor recebem a minuta.

3. Ambas as partes verificam o contrato.

4. Data da certificação pelo notário.

5. Assinatura do contrato de compra na presença do notário.

6. Registo da anotação de transferência de propriedade na secção II do registo predial.

7. Solicitação de pagamento ao comprador.

8. Pagamento do preço de compra e liquidação do imposto sobre a aquisição de imóveis.

9. Solicitação da transferência da propriedade no registo predial após a apresentação de todos os documentos.

10. Entrega da casa e do terreno ao comprador. 🔑🏠

Pagamento do preço de compra: diretamente ou através da conta do notário?
Normalmente, o pagamento do preço de compra é feito diretamente ao vendedor, frequentemente pelo comprador ou pelo banco financiador. Uma conta de notário é uma conta fiduciária do notário, através da qual o preço de compra só é liquidado em casos excecionais. Isso só é permitido se houver um interesse legítimo de garantia, por exemplo, no caso de vários bancos financiadores ou se o imóvel estiver sob administração judicial. Administração judicial significa que o imóvel é administrado por ordem judicial, geralmente em relação a dívidas pendentes ou medidas de execução.

Na prática, o pagamento direto ao vendedor é a regra.

⏳ Quanto tempo demora a transferência da propriedade?
Para que o notário possa providenciar a transferência da propriedade, os seguintes requisitos devem ser cumpridos: 
✅ O preço total de compra foi pago.
✅ O imposto sobre a aquisição de imóveis foi pago.
✅ A repartição fiscal emitiu o certificado de conformidade.

Assim que o notário tiver todos os documentos, ele solicitará a inscrição no registro de imóveis. Em seguida, o cartório de registro de imóveis processará o pedido. O tempo que isso leva depende, entre outras coisas, do tempo de processamento do notário, da repartição fiscal e do cartório de registro de imóveis responsável.

🔑❗️A entrega das chaves não é equivalente à transferência da propriedade. Normalmente, apenas a posse é transferida, não a propriedade.

O mais importante num relance📌
👉 A propriedade do imóvel só surge com o registo no registo de propriedade.
👉 A assinatura do contrato de compra e venda permite a anotação de transferência de propriedade e garante o direito do comprador.
👉 Após o pagamento do preço de compra, do imposto e da certidão de regularidade, o notário providencia a transferência.
👉 Uma conta notarial só é utilizada em casos excecionais.

Se tiver mais perguntas, entre em contato conosco. Estamos à sua disposição!