Transferencia de la propiedad al comprar un inmueble: ¿cuándo pasa a ser realmente suyo el piso o la casa?

¿Ha firmado el contrato de compraventa y ya es propietario del inmueble? ✍️
En la compra de inmuebles en Alemania, esto no suele ser así inmediatamente. La transferencia de la propiedad solo se produce cuando usted figura como propietario en el registro de la propiedad. En este artículo descubrirá cuándo es legalmente efectiva la transferencia de la propiedad, cómo se lleva a cabo y por qué la entrega de las llaves no significa automáticamente que el inmueble ya le pertenezca.

¿Qué significa «transferencia de la propiedad»?
La transferencia de la propiedad se refiere al momento en el que la propiedad de un inmueble se transfiere legalmente del vendedor al comprador. Lo decisivo no es la mudanza o la entrega de las llaves, sino la inscripción en el registro de la propiedad. El registro de la propiedad es un registro oficial que documenta quién es el propietario de un inmueble y qué derechos o cargas están inscritos.

Legal frente a económico: dos momentos diferentes ⚖️📅
👉 Transferencia legal de la propiedad: solo se convierte en propietario cuando se ha inscrito la transferencia de la propiedad en el registro de la propiedad. La transferencia de la propiedad significa que su nombre se inscribe como nuevo propietario.
👉 Transferencia económica de la propiedad (transferencia de la posesión): a menudo, usted recibe las llaves antes y puede mudarse. La transferencia de la posesión significa que usted utiliza el inmueble y, a partir de ese momento, suele correr con los gastos corrientes, como el impuesto sobre bienes inmuebles.

💡Importante: Por lo tanto, es posible que ya sea propietario, pero que aún no lo sea legalmente.

¿Cómo se lleva a cabo la transferencia de la propiedad al comprar una casa? 🧾➡️🏠
En primer lugar, el notario redacta un borrador del contrato de compraventa y lo envía al comprador y al vendedor para su revisión. A continuación, se fija la fecha de la escritura pública. La escritura pública es un acto notarial en el que se lee y explica el contrato y, a continuación, ambas partes lo firman.

A continuación, el notario solicita la anotación preventiva. La anotación preventiva es una inscripción de garantía en el registro de la propiedad que protege los derechos del comprador e impide que la propiedad se venda a terceros o se grabe adicionalmente.

A continuación, se solicita al comprador el pago del precio de compra. Además, se aplica el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles es un impuesto sobre la compra de inmuebles que se paga a la Agencia Tributaria.

Para la transferencia de la propiedad, el notario también necesita el certificado de conformidad. Este certificado confirma que el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles se ha pagado en su totalidad. Solo cuando se cumplen todos los requisitos, el notario inicia la transferencia en el registro de la propiedad. Con la inscripción en el registro de la propiedad se completa la transferencia legal de la propiedad.

📌Nota: La firma del contrato de compraventa es obligatoria, pero no implica la adquisición de la propiedad. El vendedor sigue siendo el propietario hasta que se haya pagado el precio de compra y se haya inscrito en el registro de la propiedad.

Procedimiento en 10 pasos:

1. El notario redacta el borrador del contrato de compraventa.

2. El comprador y el vendedor reciben el borrador.

3. Ambas partes revisan el contrato.

4. Cita con el notario para la certificación.

5. Firma del contrato de compraventa en presencia del notario.

6. Inscripción de la anotación preventiva en la sección II del registro de la propiedad.

7. Solicitud de pago al comprador.

8. Pago del precio de compra y liquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

9. Solicitud de la transferencia de la propiedad en el Registro de la Propiedad una vez se disponga de toda la documentación.

10. Entrega de la vivienda y el terreno al comprador. 🔑🏠

Pago del precio de compra: ¿directamente o a través de la cuenta del notario?
Por lo general, el pago del precio de compra se realiza directamente al vendedor, a menudo por parte del comprador o del banco que financia la operación. Una cuenta notarial es una cuenta fiduciaria del notario a través de la cual solo se tramita el precio de compra en casos excepcionales. Esto solo está permitido si existe un interés legítimo de garantía, por ejemplo, en el caso de varios bancos financiadores o si la propiedad está bajo administración judicial. La administración judicial significa que la propiedad se administra por orden judicial, generalmente en relación con deudas pendientes o medidas de ejecución.

En la práctica, lo habitual es el pago directo al vendedor.

⏳ ¿Cuánto tiempo dura la transferencia de la propiedad?
Para que el notario pueda tramitar la transferencia de la propiedad, deben cumplirse los siguientes requisitos: 
✅ Se ha pagado el precio de compra completo.
✅ Se ha abonado el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles.
✅ La Agencia Tributaria ha expedido el certificado de no objeción.

Tan pronto como el notario tenga todos los documentos, solicitará la inscripción en el registro de la propiedad. A continuación, la oficina del registro de la propiedad tramitará el proceso. La duración de este proceso depende, entre otras cosas, del tiempo de tramitación del notario, de la Agencia Tributaria y de la oficina del registro de la propiedad competente.

🔑❗️La entrega de las llaves no equivale a la transferencia de la propiedad. Por lo general, solo se transfiere la posesión, no la propiedad.

Lo más importante de un vistazo📌
👉 La propiedad del inmueble solo se adquiere con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
👉La firma del contrato de compraventa permite la anotación preventiva y garantiza el derecho del comprador.
👉 Tras el pago del precio de compra, el pago de los impuestos y el certificado de conformidad, el notario tramita la transferencia.
👉 Solo en casos excepcionales se utiliza una cuenta notarial.

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