Transfert de propriété lors de l'achat d'un bien immobilier : quand la maison ou l'appartement vous appartient-il réellement ?

Contrat de vente signé – et le bien immobilier vous appartient déjà ? ✍️
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Allemagne, ce n'est généralement pas le cas immédiatement. Le transfert de propriété n'a lieu que lorsque vous êtes inscrit en tant que propriétaire dans le registre foncier. Dans cet article, vous apprendrez quand le transfert de propriété est juridiquement valable, comment se déroule le transfert de propriété et pourquoi la remise des clés ne signifie pas automatiquement que le bien immobilier vous appartient déjà.

Que signifie « transfert de propriété » ?
Le transfert de propriété désigne le moment où la propriété d'un bien immobilier est légalement transférée du vendeur à l'acheteur. Ce n'est pas l'emménagement ou la remise des clés qui est déterminant, mais l'inscription au registre foncier. Le registre foncier est un registre officiel qui documente à qui appartient un bien immobilier et quels droits ou charges y sont inscrits.

Juridique vs économique : deux moments différents ⚖️📅
👉 Transfert de propriété juridique : vous n'êtes propriétaire qu'une fois que le transfert de propriété a été inscrit au registre foncier. Le transfert de propriété signifie que votre nom est inscrit en tant que nouveau propriétaire.
👉 Transfert de propriété économique (transfert de possession) : souvent, vous recevez les clés avant et pouvez emménager. Le transfert de possession signifie que vous utilisez le bien immobilier et que, à partir de ce moment, vous supportez généralement les frais courants, par exemple la taxe foncière.

💡Important : il se peut donc que vous soyez déjà propriétaire, mais pas encore propriétaire au sens juridique.

Comment se déroule le transfert de propriété lors de l'achat d'une maison ? 🧾➡️🏠
Tout d'abord, le notaire rédige un projet de contrat de vente et l'envoie à l'acheteur et au vendeur pour examen. Vient ensuite la date de certification. La certification est une procédure notariale au cours de laquelle le contrat est lu, expliqué, puis signé par les deux parties.

Le notaire procède ensuite à l'inscription d'une annotation de transfert de propriété. L'annotation de transfert de propriété est une inscription de garantie dans le registre foncier qui protège les droits de l'acheteur et empêche que le bien immobilier soit vendu à des tiers ou grevé d'une charge supplémentaire.

L'acheteur est ensuite invité à payer le prix d'achat. À cela s'ajoute la taxe sur les acquisitions foncières. La taxe sur les acquisitions foncières est une taxe sur l'achat d'un bien immobilier qui est versée au fisc.

Pour le transfert de propriété, le notaire a également besoin du certificat de conformité. Ce certificat confirme que la taxe sur les acquisitions foncières a été intégralement payée. Ce n'est que lorsque toutes les conditions sont remplies que le notaire procède à la transcription dans le registre foncier. Le transfert de propriété légal est achevé avec l'inscription au registre foncier.

📌Remarque : la signature du contrat de vente est obligatoire, mais n'entraîne pas encore l'acquisition de la propriété. Le vendeur reste propriétaire jusqu'au paiement du prix d'achat et à l'inscription au registre foncier.

Procédure en 10 étapes :

1. Le notaire rédige le projet de contrat de vente.

2. L'acheteur et le vendeur reçoivent le projet.

3. Les deux parties examinent le contrat.

4. Rendez-vous chez le notaire pour l'authentification.

5. Signature du contrat de vente en présence du notaire.

6. Inscription de la mention de transfert de propriété dans la section II du registre foncier.

7. Demande de paiement à l'acheteur.

8. Paiement du prix d'achat et règlement des droits de mutation.

9. Demande de transfert de propriété au registre foncier après réception de tous les documents.

10. Remise de la maison et du terrain à l'acheteur. 🔑🏠

Paiement du prix d'achat : directement ou via le compte du notaire ?
En règle générale, le paiement du prix d'achat est effectué directement au vendeur, souvent par l'acheteur ou la banque qui finance l'achat. Un compte notarial est un compte fiduciaire du notaire, par l'intermédiaire duquel le prix d'achat n'est réglé que dans des cas exceptionnels. Cela n'est autorisé que s'il existe un intérêt légitime à la sécurité, par exemple en cas de financement par plusieurs banques ou si le bien immobilier fait l'objet d'une administration forcée. L'administration forcée signifie que le bien immobilier est géré sur décision judiciaire, généralement en rapport avec des créances impayées ou des mesures d'exécution.

Dans la pratique, le paiement direct au vendeur est la règle.

⏳ Combien de temps dure le transfert de propriété ?
Pour que le notaire puisse procéder au transfert de propriété, les conditions suivantes doivent être remplies : 
✅ Le prix d'achat total a été payé.
✅ La taxe sur les acquisitions foncières a été acquittée.
✅ Le centre des impôts a délivré le certificat de conformité fiscale.

Dès que le notaire dispose de tous les documents, il demande l'inscription au registre foncier. Le bureau du registre foncier traite ensuite la demande. La durée de cette procédure dépend notamment du temps de traitement par le notaire, l'administration fiscale et le bureau du registre foncier compétent.

🔑❗️La remise des clés n'équivaut pas au transfert de propriété. En règle générale, seul le droit de jouissance est transféré, et non la propriété.

L'essentiel en un coup d'œil📌
👉 La propriété du bien immobilier ne prend effet qu'après inscription au registre foncier.
👉 La signature du contrat de vente permet l'inscription d'une annotation de transfert de propriété et garantit le droit de l'acheteur.
👉 Après le paiement du prix d'achat, le paiement des taxes et l'obtention du certificat de conformité, le notaire procède au transfert de propriété.
👉 Un compte notarial n'est utilisé que dans des cas exceptionnels.

Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas à nous contacter. Nous nous ferons un plaisir de vous répondre !