Tulajdonjog átruházás ingatlanvásárláskor: Mikor válik a ház vagy lakás valóban a tulajdonává?

Aláírták a vételi szerződést – és máris az Ön tulajdonában van az ingatlan? ✍️
Németországban ingatlanvásárlás esetén ez általában nem azonnal történik meg. A tulajdonjog átruházása csak akkor történik meg, ha Önt a földhivatalban tulajdonosként bejegyzik. Ebben a cikkben megtudhatja, mikor válik jogilag hatályossá a tulajdonjog átruházása, hogyan zajlik a tulajdonjog átruházása, és miért nem jelenti automatikusan az ingatlan átadását, hogy az már az Öné.

Mit jelent a „tulajdonjog átruházása”?
A tulajdonjog átruházása azt az időpontot jelenti, amikor az ingatlan tulajdonjoga jogilag átruházódik az eladóról a vevőre. Nem a beköltözés vagy a kulcsátadás a döntő, hanem a bejegyzés a telekkönyvbe. A telekkönyv egy hivatalos nyilvántartás, amely dokumentálja, hogy ki az ingatlan tulajdonosa, és milyen jogok vagy terhek vannak bejegyezve.

Jogi vs. gazdasági: két különböző időpont ⚖️📅
👉 Jogi tulajdonátruházás: Ön csak akkor lesz tulajdonos, ha a tulajdonátruházás bejegyzésre került a telekkönyvbe. A tulajdonátruházás azt jelenti, hogy az Ön nevét új tulajdonosként jegyzik be.
👉 Gazdasági tulajdonátruházás (birtokátruházás): Gyakran előfordul, hogy már előtte megkapja a kulcsokat, és beköltözhet. A birtokátruházás azt jelenti, hogy Ön használja az ingatlant, és ettől az időponttól kezdve általában a folyamatos költségeket is viseli, például az ingatlanadót.

💡Fontos: Előfordulhat tehát, hogy Ön már tulajdonos, de jogilag még nem tulajdonos.

Hogyan zajlik a tulajdonjog átruházása házvásárlás esetén? 🧾➡️🏠
Először a közjegyző elkészíti a vételi szerződés tervezetét, és elküldi azt a vevőnek és az eladónak ellenőrzésre. Ezt követően következik a közjegyzői hitelesítés időpontja. A közjegyzői hitelesítés egy közjegyzői eljárás, amelynek során a szerződést felolvassák, elmagyarázzák, majd mindkét fél aláírja.

Ezt követően a közjegyző elintézi a tulajdonjog-átruházási bejegyzést. A tulajdonjog-átruházási bejegyzés egy biztosítéki bejegyzés a telekkönyvben, amely védi a vevő jogait és megakadályozza, hogy az ingatlant harmadik félnek eladják vagy további terhekkel terheljék.

Ezt követően a vevőt felszólítják a vételár megfizetésére. Ezen felül ingatlanadót is kell fizetni. Az ingatlanadó az ingatlanvásárlásra kivetett adó, amelyet az adóhivatalnak kell befizetni.

A tulajdonjog átírásához a közjegyzőnek szükség van a kifogástalansági igazolásra is. Ez az igazolás igazolja, hogy az ingatlanadót teljes egészében befizették. Csak akkor, ha minden feltétel teljesül, a közjegyző kezdeményezi az átírást a telekkönyvben. A telekkönyvi bejegyzéssel a jogi tulajdonátruházás lezárul.

📌Megjegyzés: A vételi szerződés aláírása kötelező, de még nem vezet a tulajdonjog megszerzéséhez. A vételár kifizetéséig és a földhivatalba való bejegyzésig a tulajdonos továbbra is az eladó marad.

A folyamat 10 lépésben:

1. A közjegyző elkészíti a vételi szerződés tervezetét.

2. A vevő és az eladó megkapja a tervezetet.

3. Mindkét fél ellenőrzi a szerződést.

4. Közjegyzői hitelesítés.

5. A vételi szerződés aláírása a közjegyző jelenlétében.

6. A tulajdonjog-átruházási bejegyzés bejegyzése a telekkönyv II. részébe.

7. Fizetési felszólítás a vevőnek.

8. A vételár és az ingatlanadótörvény szerinti adó befizetése.

9. A tulajdonjog átírásának kérelmezése a telekkönyvben, miután minden dokumentum rendelkezésre áll.

10. A ház és a telek átadása a vevőnek. 🔑🏠

A vételár fizetése: közvetlenül vagy közjegyzői letéti számlán keresztül?
Általában a vételár kifizetése közvetlenül az eladó részére történik, gyakran a vevő vagy a finanszírozó bank által. A közjegyzői számla a közjegyző letéti számlája, amelyen keresztül a vételár csak kivételes esetekben kerül kifizetésre. Ez csak akkor megengedett, ha jogos biztosítási érdek áll fenn, például több finanszírozó bank esetén, vagy ha az ingatlan kényszervégrehajtás alatt áll. A kényszervégrehajtás azt jelenti, hogy az ingatlant bírósági végzés alapján kezelik, általában nyitott követelésekkel vagy végrehajtási intézkedésekkel kapcsolatban.

A gyakorlatban a közvetlen fizetés az eladó részére a szabály.

⏳ Mennyi ideig tart a tulajdonjog átruházása?
Ahhoz, hogy a közjegyző elindíthassa a tulajdonjog átruházását, a következő feltételeknek kell teljesülniük: 
✅ A teljes vételár kifizetésre került.
✅ Az ingatlanadót befizették.
✅ Az adóhivatal kiállította a kifogástalan adóigazolást.

Amint a közjegyző rendelkezésére állnak az összes dokumentumok, kérelmezi a földhivatali bejegyzést. Ezt követően a földhivatal feldolgozza az ügyet. Az eljárás időtartama többek között a közjegyző, az adóhivatal és az illetékes földhivatal feldolgozási idejétől függ.

🔑❗️A kulcsátadás nem egyenlő a tulajdonjog átruházásával. Általában csak a birtoklás kerül átruházásra, nem a tulajdonjog.

A legfontosabbak egy pillanat alatt📌
👉 Az ingatlan tulajdonjoga csak a földhivatalba való bejegyzéssel keletkezik.
👉A vételi szerződés aláírása lehetővé teszi a tulajdonjog átruházásának bejegyzését és biztosítja a vevő jogait.
👉 A vételár kifizetése, az adófizetés és a kifogástalansági igazolás után a közjegyző kezdeményezi az átírási eljárást.
👉 Közjegyzői letéti számla csak kivételes esetekben kerül felhasználásra.

További kérdéseivel forduljon hozzánk bizalommal. Örömmel állunk rendelkezésére!