Ενδεικτικές τιμές γης στο Freising για το 2026: Τι σημαίνουν – και τι όχι

Ποιος καθορίζει τις ενδεικτικές αξίες γης και από πού προέρχονται

Αρμόδια είναι η Επιτροπή Εκτιμητών για τις Αξίες Ακινήτων της επαρχίας Φράιζινγκ, ένα ανεξάρτητο όργανο αποτελούμενο από εμπειρογνώμονες. Αξιολογεί όλες τις συμβάσεις αγοράς ακινήτων που έχουν συμβολαιογραφηθεί – στη Βαυαρία οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να διαβιβάζουν κάθε σύμβαση αγοράς στην Επιτροπή Εκτιμητών. Οι ενδεικτικές τιμές γης βασίζονται, επομένως, στις τιμές που πληρώθηκαν στην πραγματικότητα, και όχι στις τιμές προσφοράς από ιστότοπους ακινήτων. Αυτό τις καθιστά την πιο αξιόπιστη δημόσια πηγή δεδομένων για την τάση της αγοράς.

Στη Βαυαρία, οι αξίες υπολογίζονται περιοδικά την 1η Ιανουαρίου κάθε δεύτερου έτους. Είναι διαθέσιμες δωρεάν μέσω της πύλης αναφοράς αξιών γης BORIS Bayern καθώς και μέσω της ιστοσελίδας του νομού.

Τα στοιχεία για την επαρχία του Φράιζινγκ για το 2026

Η τρέχουσα ανάλυση παρουσιάζει μια διαφοροποιημένη εικόνα:

• Οικόπεδα για οικιστική δόμηση κατά μέσο όρο: 658 €/m², μείωση 7,5 % σε σχέση με το 2024
• Από 227 συγκρίσιμες κατοικημένες περιοχές, οι τιμές αναφοράς σε 142 μειώθηκαν, σε 41 παρέμειναν σταθερές και σε μόλις 44 αυξήθηκαν
• Η πιο σημαντική μείωση παρατηρήθηκε στο βόρειο και βορειοανατολικό τμήμα του νομού· ακόμη και η ίδια η πόλη του Φράιζινγκ — παραδοσιακά ο πιο ακριβός δήμος του νομού — κατέγραψε πτώση
• Οι εμπορικές εκτάσεις παρουσίασαν αντίθετη τάση και η τιμή τους αυξήθηκε σχεδόν παντού

Σημαντική πληροφορία για την κατανόηση: Η ημερομηνία αναφοράς 1η Ιανουαρίου 2026 αντικατοπτρίζει τις συμβάσεις πώλησης των ετών 2024 και 2025 — δηλαδή τη φάση μετά την αύξηση των επιτοκίων με αισθητή μείωση της ζήτησης. Οι ενδεικτικές τιμές γης αντικατοπτρίζουν επομένως το πρόσφατο παρελθόν, όχι την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς το φθινόπωρο του 2026.

Το συχνότερο λάθος: η ενδεικτική τιμή γης δεν είναι η αξία του ακινήτου

Η ενδεικτική τιμή γης αποτιμά αποκλειστικά το οικόπεδο. Το κτίριο, η κατάστασή του, ο εξοπλισμός του και τα ενεργειακά του πρότυπα δεν λαμβάνονται υπόψη. Σε μια τυπική μονοκατοικία στο Freising, η αξία του οικοπέδου, ανάλογα με την τοποθεσία, αποτελεί μεν σημαντικό μέρος της συνολικής αξίας — αλλά όχι το σύνολο. Επομένως, μια μείωση των ενδεικτικών τιμών γης κατά 7,5 % δεν σημαίνει ότι ένα οικοδομημένο οικόπεδο έχει χάσει το 7,5 % της αξίας του. Το αν και κατά πόσο έχει μεταβληθεί η συνολική αξία εξαρτάται από το πώς έχει εξελιχθεί ταυτόχρονα η ζήτηση για τον συγκεκριμένο τύπο κτιρίου — και αυτή παρουσίασε σαφώς διαφορετική πορεία για τις μονοκατοικίες και τα διαμερίσματα τα τελευταία χρόνια.

Αντίστροφα ισχύει: Δύο οικόπεδα με πανομοιότυπο ενδεικτικό τιμήμα γης μπορεί να έχουν εντελώς διαφορετική αξία, αν στο ένα βρίσκεται ένα ανακαινισμένο σπίτι και στο άλλο ένα που χρειάζεται ανακαίνιση.

Για ποιο σκοπό χρησιμοποιούνται στην πραγματικότητα τα ενδεικτικά τιμήματα γης

• Εκτίμηση αξίας: Ως αρχική παράμετρος για το μερίδιο της αξίας του οικοπέδου στις μεθόδους της πραγματικής αξίας και της αξίας απόδοσης — δηλαδή ως ένα από τα πολλά στοιχεία
• Φόρος κληρονομιάς και δωρεάς: Η εφορία αποτιμά τα οικόπεδα σε περιπτώσεις κληρονομιών και δωρεών, μεταξύ άλλων, με βάση τις ενδεικτικές τιμές γης
• Έλεγχος της λογικότητας της τιμής αγοράς: Ως έλεγχος λογικότητας, για να διαπιστωθεί αν μια προσφερόμενη τιμή για ένα αδόμητο οικόπεδο είναι ρεαλιστική

Τι δεν ισχύει στη Βαυαρία: Σε αντίθεση με τα περισσότερα άλλα ομόσπονδα κρατίδια, οι ενδεικτικές αξίες γης δεν παίζουν κανένα ρόλο για τον φόρο ακίνητης περιουσίας στη Βαυαρία. Το Ελεύθερο Κράτος επέλεξε, στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης του φόρου ακίνητης περιουσίας, ένα μοντέλο που βασίζεται αποκλειστικά στην έκταση, το οποίο λαμβάνει υπόψη μόνο την έκταση του οικοπέδου και του κτιρίου. Όσοι ιδιοκτήτες στη Βαυαρία φοβούνται ότι η πτώση ή η άνοδος των ενδεικτικών τιμών γης θα επηρεάσει τον φόρο ακίνητης περιουσίας τους, μπορούν να είναι ήσυχοι – αυτό δεν ισχύει εδώ.

Τι σημαίνει συγκεκριμένα η μείωση για τους ιδιοκτήτες στο Φράιζινγκ

Για τους πωλητές μη οικοδομημένων οικοπέδων η μείωση έχει άμεση σημασία: Οι τιμές των οικοπέδων έχουν σημειώσει πτώση στις περισσότερες περιοχές του νομού, και οι αγοραστές γνωρίζουν τις ενδεικτικές τιμές γης συχνά εξίσου καλά με τους πωλητές. Για τους ιδιοκτήτες οικοδομημένων ακινήτων η επίδραση είναι έμμεση και σαφώς ασθενέστερη – εδώ η κατάσταση, το ενεργειακό πρότυπο και η ζήτηση για τον εκάστοτε τύπο κτιρίου επηρεάζουν την τιμή περισσότερο από το μερίδιο του οικοπέδου. Και για τους κληρονόμους η πτώση μπορεί μάλιστα να είναι επωφελής: Οι χαμηλότερες ενδεικτικές τιμές γης συνεπάγονται συνήθως χαμηλότερη φορολογική αποτίμηση για τον φόρο κληρονομιάς.

Συμπέρασμα

Οι ενδεικτικές αξίες γης είναι ο πιο αξιόπιστος επίσημος δείκτης για την τάση της αγοράς – όμως περιγράφουν μόνο τη γη, αντικατοπτρίζουν το παρελθόν και δεν υποκαθιστούν την εκτίμηση του συγκεκριμένου ακινήτου. Όποιος τις ερμηνεύει σωστά, διαθέτει μια σταθερή βάση. Όποιος τις συγχέει με την αξία του ακινήτου, σχεδόν πάντα κάνει λάθος.

Ως πιστοποιημένος από τη DEKRA-D1 εκτιμητής ακινήτων, ο Bernd Strohmeier της VON POLL IMMOBILIEN στο Freising/Erding αξιολογεί τις ενδεικτικές τιμές γης για το συγκεκριμένο ακίνητό σας – λαμβάνοντας υπόψη την κατάσταση του κτιρίου, το ενεργειακό πρότυπο και τις πρόσφατες συγκρίσιμες πωλήσεις.
Εάν σκέφτεστε να προχωρήσετε σε εκτίμηση του ακινήτου σας, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας. Δωρεάν και χωρίς δέσμευση.