Valores de referência para os terrenos em Freising 2026: o que significam – e o que não significam

Quem determina os valores de referência dos terrenos e de onde provêm

A responsabilidade cabe à Comissão de Peritos para os Valores Imobiliários do distrito de Freising, um órgão independente composto por peritos. Esta comissão analisa todos os contratos de compra e venda de terrenos autenticados por notário — na Baviera, os notários são obrigados a enviar todos os contratos de compra e venda à Comissão de Peritos. Os valores de referência dos terrenos baseiam-se, portanto, em preços efetivamente pagos, e não em preços de oferta apresentados em portais imobiliários. Isto torna-os a fonte de dados publicamente acessível mais fiável para avaliar a tendência do mercado.

Na Baviera, os valores são determinados periodicamente a 1 de janeiro de cada dois anos. Estão disponíveis gratuitamente através do portal de valores de referência dos terrenos BORIS Bayern, bem como no site do distrito.

Os números para o distrito de Freising em 2026

A análise atual revela um quadro diferenciado:

• Terreno para habitação, em média: 658 €/m², menos 7,5 % em relação a 2024
• De 227 zonas residenciais comparáveis, os valores de referência em 142 registaram uma descida, em 41 mantiveram-se estáveis e em apenas 44 registaram um aumento
• A correção mais acentuada verificou-se no norte e no nordeste do distrito; até a própria cidade de Freising — tradicionalmente o município mais caro do distrito — registou uma descida
• Os terrenos para uso comercial evoluíram em sentido contrário e ficaram mais caros em quase toda a região

Importante para contextualizar: A data de referência de 1 de janeiro de 2026 reflete os contratos de compra dos anos de 2024 e 2025 — ou seja, a fase após o aumento das taxas de juro, com uma procura visivelmente reduzida. Os valores de referência dos terrenos refletem, assim, o passado recente, e não a situação atual do mercado no outono de 2026.

O erro mais comum: o valor de referência do terreno não é o valor imobiliário

O valor de referência do terreno avalia exclusivamente o terreno. O edifício, o seu estado, o seu equipamento e o seu padrão energético não são tidos em conta. No caso de uma casa unifamiliar típica em Freising, o valor do terreno representa, dependendo da localização, uma parte considerável do valor total — mas não a totalidade. Uma descida de 7,5 % nos valores de referência do solo não significa, portanto, que um terreno construído tenha perdido 7,5 % do seu valor. Se o valor total se alterou e em que medida, depende da evolução simultânea da procura por esse tipo de edifício — e essa evolução tem sido bastante diferente, nos últimos anos, entre moradias unifamiliares e apartamentos em regime de propriedade.

Por outro lado, aplica-se o seguinte: Dois terrenos com o mesmo valor de referência do solo podem ter valores completamente diferentes se, num deles, existir uma casa reabilitada e, no outro, uma casa a necessitar de reabilitação.

Para que servem, na verdade, os valores de referência do solo

• Determinação do valor: Como valor de referência para a componente do valor do terreno nos métodos do valor real e do valor de rendimento — ou seja, como um dos vários elementos
• Imposto sobre sucessões e doações: A administração fiscal avalia os terrenos em casos de herança e doação com base, entre outros critérios, nos valores de referência do solo
• Verificação da plausibilidade do preço de compra: Como verificação de plausibilidade para determinar se o preço de oferta de um terreno não edificado é realista

O que não se aplica na Baviera: Ao contrário da maioria dos outros estados federados, os valores de referência do solo não têm qualquer relevância para o imposto predial na Baviera. Na reforma do imposto predial, o Estado Livre optou por um modelo baseado exclusivamente na área, que se baseia apenas na área do terreno e do edifício. Quem, como proprietário bávaro, receie que a descida ou subida dos valores de referência do solo altere o seu imposto predial, pode ficar tranquilo — aqui não é esse o caso.

O que a descida significa concretamente para os proprietários em Freising

Para os vendedores de terrenos não urbanizados, a descida é diretamente relevante: Os preços dos terrenos para construção baixaram na maioria das localizações do distrito, e os compradores conhecem frequentemente os valores de referência do solo tão bem quanto os vendedores. Para os proprietários de imóveis construídos, o efeito é indireto e significativamente mais fraco — neste caso, o estado do imóvel, o padrão energético e a procura pelo tipo de edifício em questão determinam o preço de forma mais decisiva do que a parte correspondente ao terreno. E para os herdeiros, esta descida pode até ser vantajosa: valores de referência do solo mais baixos tendem a significar uma avaliação fiscal mais baixa no âmbito do imposto sucessório.

Conclusão

Os valores de referência do solo são o dado oficial mais fiável sobre a tendência do mercado — mas descrevem apenas o solo, refletem o passado e não substituem uma avaliação do imóvel concreto. Quem os interpretar corretamente tem uma base sólida. Quem os confundir com o valor do imóvel está quase sempre errado.

Na qualidade de perito certificado pela DEKRA-D1 em avaliação imobiliária, Bernd Strohmeier, da VON POLL IMMOBILIEN em Freising/Erding, interpreta os valores de referência do solo para o seu imóvel específico — tendo em conta o estado do edifício, o padrão energético e as vendas comparativas atuais.
Se estiver a pensar em mandar avaliar o seu imóvel, não hesite em contactar-nos. É gratuito e sem compromisso.