Valores orientativos del suelo en Freising para 2026: qué significan… y qué no

Quién determina los valores orientativos del suelo y de dónde proceden

La competencia recae en la Comisión de Tasación de Valores Inmobiliarios del distrito de Freising, un órgano independiente formado por peritos. Este comité analiza todos los contratos de compraventa de inmuebles formalizados ante notario; en Baviera, los notarios están obligados a remitir cada contrato de compraventa a la Comisión de Peritos. Por lo tanto, los valores catastrales se basan en los precios realmente pagados, y no en los precios de oferta que aparecen en los portales inmobiliarios. Esto los convierte en la fuente de datos de acceso público más fiable para conocer la evolución del mercado.

En Baviera, estos valores se calculan periódicamente a 1 de enero de cada dos años. Se pueden consultar de forma gratuita a través del portal de valores catastrales de referencia BORIS Bayern, así como en la página web del distrito.

Las cifras para el distrito de Freising en 2026

El análisis actual muestra un panorama matizado:

• Precio medio de los terrenos para vivienda: 658 €/m², un 7,5 % menos que en 2024
• De las 227 zonas residenciales comparables, los valores orientativos han bajado en 142, se han mantenido estables en 41 y solo han subido en 44
• La corrección más notable se produjo en el norte y el noreste del distrito; incluso la propia ciudad de Freising —tradicionalmente el municipio más caro del distrito— registró un descenso
• Los terrenos comerciales siguieron una tendencia opuesta y se encarecieron prácticamente en todo el territorio

Dato importante para contextualizar: La fecha de referencia, el 1 de enero de 2026, refleja los contratos de compraventa de los años 2024 y 2025, es decir, la fase posterior a la subida de los tipos de interés, con una demanda notablemente reducida. Por lo tanto, los valores catastrales de referencia reflejan el pasado reciente, no la situación actual del mercado en otoño de 2026.

El error más frecuente: el valor catastral de referencia no es el valor del inmueble

El valor catastral de referencia evalúa exclusivamente el terreno. El edificio, su estado, su equipamiento y su eficiencia energética no se tienen en cuenta. En el caso de una vivienda unifamiliar típica en Freising, el valor del suelo, dependiendo de la ubicación, representa una parte considerable del valor total, pero no la totalidad. Por lo tanto, una caída del 7,5 % en los valores catastrales del suelo no significa que un terreno edificado haya perdido un 7,5 % de su valor. Que el valor total haya variado, y en qué medida, depende de cómo haya evolucionado al mismo tiempo la demanda de ese tipo de inmueble, y esta ha variado considerablemente en los últimos años entre las viviendas unifamiliares y los pisos en propiedad.

Por el contrario: Dos parcelas con el mismo valor catastral de referencia pueden tener un valor totalmente diferente si en una hay una vivienda rehabilitada y en la otra una que necesita rehabilitación.

Para qué se utilizan realmente los valores catastrales de referencia

• Valoración: Como valor de referencia para la parte correspondiente al valor del suelo en los métodos de valoración patrimonial y de rendimiento —es decir, como uno de los elementos entre otros
• Impuesto sobre sucesiones y donaciones: La Agencia Tributaria valora los terrenos en casos de sucesiones y donaciones basándose, entre otros criterios, en los valores orientativos del suelo
• Verificación de la plausibilidad del precio de compra: Como comprobación de plausibilidad para determinar si el precio de oferta de un terreno sin edificar es realista

Lo que no se aplica en Baviera: A diferencia de la mayoría de los demás estados federados, los valores catastrales de referencia no influyen en el impuesto sobre bienes inmuebles en Baviera. En la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles, el Estado Libre de Baviera ha optado por un modelo basado exclusivamente en la superficie, que se basa únicamente en la superficie del terreno y del edificio. Los propietarios bávaros que teman que la subida o bajada de los valores catastrales de referencia pueda afectar a su impuesto sobre bienes inmuebles pueden estar tranquilos: aquí no es así.

Qué significa concretamente la bajada para los propietarios de Freising

Para los vendedores de terrenos sin edificar, la bajada tiene una relevancia directa: Los precios de los terrenos edificables han bajado en la mayoría de las zonas del distrito, y los compradores suelen conocer los valores de referencia del suelo tan bien como los vendedores. Para los propietarios de inmuebles edificados, el efecto es indirecto y mucho más débil: en este caso, el estado, el nivel de eficiencia energética y la demanda del tipo de edificio en cuestión influyen más en el precio que la parte correspondiente al terreno. Y para los herederos, este descenso puede incluso resultar ventajoso: unos valores catastrales más bajos suelen implicar una valoración fiscal más baja a efectos del impuesto de sucesiones.

Conclusión

Los valores orientativos del suelo son la cifra oficial más fiable sobre la tendencia del mercado, pero solo describen el suelo, reflejan el pasado y no sustituyen a una tasación del inmueble concreto. Quien los interprete correctamente, contará con una base sólida. Quien los confunda con el valor del inmueble, casi siempre estará equivocado.

Como perito certificado DEKRA-D1 en valoración inmobiliaria, Bernd Strohmeier, de VON POLL IMMOBILIEN (Freising/Erding), interpreta los valores de referencia del suelo para su inmueble concreto, teniendo en cuenta el estado del edificio, el nivel de eficiencia energética y las ventas comparables recientes.
Si está pensando en solicitar una tasación de su inmueble, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Sin coste alguno y sin compromiso.