Prix indicatifs fonciers à Freising en 2026 : ce qu'ils signifient – et ce qu'ils ne signifient pas

Qui détermine les valeurs foncières de référence et d'où proviennent-elles ?

Cette tâche incombe à la commission d'expertise des valeurs foncières de l'arrondissement de Freising, un organisme indépendant composé d'experts. Il analyse l'ensemble des actes de vente immobilière authentifiés par un notaire ; en Bavière, les notaires sont tenus de transmettre chaque acte de vente à la commission d'expertise. Les valeurs foncières de référence reposent donc sur les prix effectivement payés, et non sur les prix demandés sur les portails immobiliers. Cela en fait la source de données accessible au public la plus fiable pour évaluer la tendance du marché.

En Bavière, ces valeurs sont déterminées régulièrement au 1er janvier de chaque deuxième année. Elles sont consultables gratuitement sur le portail des valeurs foncières de référence BORIS Bayern ainsi que sur le site web de l’arrondissement.

Les chiffres pour le district de Freising en 2026

L'analyse actuelle présente une situation contrastée :

• Prix moyen des terrains à bâtir : 658 €/m², soit une baisse de 7,5 % par rapport à 2024
• Sur 227 quartiers résidentiels comparables, les valeurs indicatives ont baissé dans 142 d’entre eux, sont restées stables dans 41 et n’ont augmenté que dans 44
• La correction la plus marquée a été observée dans le nord et le nord-est de l’arrondissement ; même la ville de Freising — traditionnellement la commune la plus chère de l’arrondissement — a enregistré une baisse
• Les terrains commerciaux ont suivi une tendance inverse et ont vu leur prix augmenter presque partout

Remarque importante pour la mise en perspective : la date de référence du 1er janvier 2026 reflète les contrats de vente des années 2024 et 2025 — c’est-à-dire la période suivant la hausse des taux d’intérêt, marquée par un recul sensible de la demande. Les valeurs foncières de référence reflètent donc le passé récent, et non la situation actuelle du marché à l’automne 2026.

L’erreur la plus courante : la valeur foncière de référence n’est pas la valeur immobilière

La valeur foncière de référence évalue exclusivement le terrain. Le bâtiment, son état, ses équipements et sa performance énergétique ne sont pas pris en compte. Pour une maison individuelle type à Freising, la valeur du terrain représente certes une part importante de la valeur totale, selon l’emplacement, mais pas la totalité. Une baisse de 7,5 % des valeurs foncières indicatives ne signifie donc pas qu’un terrain bâti a perdu 7,5 % de sa valeur. La question de savoir si la valeur totale a évolué, et dans quelle mesure, dépend de l’évolution simultanée de la demande pour ce type de bien immobilier — et celle-ci a été très différente ces dernières années entre les maisons individuelles et les appartements en copropriété.

À l’inverse : deux terrains ayant une valeur foncière de référence identique peuvent présenter des valeurs totalement différentes si l’un est occupé par une maison rénovée et l’autre par une maison à rénover.

À quoi servent réellement les valeurs foncières de référence ?

• Évaluation : Comme valeur de référence pour la part de la valeur du terrain dans les méthodes de la valeur réelle et de la valeur de rendement — c'est-à-dire comme un élément parmi d'autres
• Impôt sur les successions et les donations : L’administration fiscale évalue les terrains en cas de succession ou de donation, notamment sur la base des valeurs foncières de référence
• Vérification de la plausibilité du prix d’achat : Pour vérifier si le prix proposé pour un terrain non bâti est réaliste

Ce qui ne s’applique pas en Bavière : Contrairement à la plupart des autres Länder, les valeurs foncières de référence ne jouent aucun rôle dans le calcul de l’impôt foncier en Bavière. Lors de la réforme de l’impôt foncier, l’État libre a opté pour un modèle purement basé sur la superficie, qui repose exclusivement sur la superficie du terrain et celle du bâtiment. Les propriétaires bavarois qui craignent que la baisse ou la hausse des valeurs foncières de référence n’ait une incidence sur leur impôt foncier peuvent être rassurés : ce n’est pas le cas ici.

Ce que la baisse signifie concrètement pour les propriétaires à Freising

Pour les vendeurs de terrains non bâtis, cette baisse a une incidence directe : les prix des terrains à bâtir ont baissé dans la plupart des zones de l’arrondissement, et les acheteurs connaissent souvent les valeurs foncières de référence aussi bien que les vendeurs. Pour les propriétaires de biens immobiliers bâtis, l’effet est indirect et nettement plus faible : ici, l’état du bien, sa performance énergétique et la demande pour le type de bâtiment concerné influencent davantage le prix que la part du terrain. Et pour les héritiers, cette baisse peut même s’avérer avantageuse : des valeurs foncières de référence plus basses entraînent généralement une évaluation fiscale moins élevée au titre des droits de succession.

Conclusion

Les valeurs foncières de référence constituent le chiffre officiel le plus fiable pour évaluer la tendance du marché – mais elles ne décrivent que le terrain, reflètent le passé et ne remplacent en aucun cas une expertise du bien immobilier concerné. Celui qui les interprète correctement dispose d’une base solide. Celui qui les confond avec la valeur immobilière se trompe presque toujours.

En tant qu’expert certifié DEKRA-D1 en évaluation immobilière, Bernd Strohmeier, de VON POLL IMMOBILIEN à Freising/Erding, replace les valeurs foncières indicatives dans le contexte de votre bien immobilier concret, en tenant compte de l’état du bâtiment, de sa performance énergétique et des ventes comparables récentes.
Si vous envisagez de faire évaluer votre bien immobilier, n’hésitez pas à nous contacter. C’est gratuit et sans engagement.