Bodenrichtwerte Freising 2026: Was sie bedeuten – und was nicht

Wer die Bodenrichtwerte ermittelt und woher sie kommen

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Freising, ein unabhängiges Gremium aus Sachverständigen. Er wertet sämtliche notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge aus - in Bayern sind Notare verpflichtet, jeden Kaufvertrag an den Gutachterausschuss zu übermitteln. Die Bodenrichtwerte basieren also auf tatsächlich bezahlten Preisen, nicht auf Angebotspreisen aus Immobilienportalen. Das macht sie zur verlässlichsten öffentlich zugänglichen Datenquelle für die Marktrichtung.

Ermittelt werden die Werte in Bayern turnusmäßig zum 1. Januar jedes zweiten Jahres. Abrufbar sind sie kostenlos über das Bodenrichtwertportal BORIS Bayern sowie über die Website des Landkreises.

Die Zahlen für den Landkreis Freising 2026

Die aktuelle Auswertung zeigt ein differenziertes Bild:

• Wohnbauland im Durchschnitt: 658 €/m², minus 7,5 % gegenüber 2024
• Von 227 vergleichbaren Wohnlagen sind die Richtwerte in 142 gefallen, in 41 stabil geblieben und in nur 44 gestiegen
• Die deutlichste Korrektur gab es im Norden und Nordosten des Landkreises; auch die Stadt Freising selbst — traditionell die teuerste Kommune im Kreis - verzeichnete einen Rückgang
• Gewerbeflächen entwickelten sich gegenläufig und verteuerten sich nahezu flächendeckend

Wichtig zur Einordnung: Der Stichtag 1. Januar 2026 bildet die Kaufverträge der Jahre 2024 und 2025 ab - also die Phase nach dem Zinsanstieg mit spürbar zurückgegangener Nachfrage. Die Bodenrichtwerte zeigen damit die jüngere Vergangenheit, nicht die aktuelle Marktlage im Herbst 2026.

Der häufigste Irrtum: Bodenrichtwert ist nicht Immobilienwert

Der Bodenrichtwert bewertet ausschließlich den Grund und Boden. Das Gebäude, sein Zustand, seine Ausstattung und sein energetischer Standard fließen nicht ein. Bei einem typischen Einfamilienhaus in Freising macht der Bodenwert je nach Lage zwar einen erheblichen Anteil des Gesamtwerts aus — aber eben nicht den gesamten. Ein Rückgang der Bodenrichtwerte um 7,5 % bedeutet deshalb nicht, dass ein bebautes Grundstück 7,5 % an Wert verloren hat. Ob und wie stark sich der Gesamtwert verändert hat, hängt davon ab, wie sich gleichzeitig die Nachfrage nach dem Gebäudetyp entwickelt hat - und die verlief bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in den letzten Jahren durchaus unterschiedlich.

Umgekehrt gilt: Zwei Grundstücke mit identischem Bodenrichtwert können völlig unterschiedlich viel wert sein, wenn auf dem einen ein saniertes Haus steht und auf dem anderen ein Sanierungsfall.

Wofür Bodenrichtwerte tatsächlich genutzt werden

• Wertermittlung: Als Ausgangsgröße für den Bodenwertanteil im Sachwert- und Ertragswertverfahren - also als ein Baustein unter mehreren
• Erbschaft- und Schenkungsteuer: Das Finanzamt bewertet Grundstücke bei Erbschaften und Schenkungen unter anderem anhand der Bodenrichtwerte
• Kaufpreisplausibilisierung: Als Sanity-Check, ob ein Angebotspreis für ein unbebautes Grundstück realistisch ist

Was in Bayern nicht dazugehört: Anders als in den meisten anderen Bundesländern spielen Bodenrichtwerte für die Grundsteuer in Bayern keine Rolle. Der Freistaat hat sich bei der Grundsteuerreform für ein reines Flächenmodell entschieden, das ausschließlich auf Grundstücks- und Gebäudefläche abstellt. Wer als bayerischer Eigentümer befürchtet, sinkende oder steigende Bodenrichtwerte würden seine Grundsteuer verändern, kann beruhigt sein - das ist hier nicht der Fall.

Was der Rückgang für Eigentümer in Freising konkret bedeutet

Für Verkäufer unbebauter Grundstücke ist der Rückgang direkt relevant: Die Preise für Bauland haben sich in den meisten Lagen des Landkreises nach unten bewegt, und Käufer kennen die Bodenrichtwerte oft genauso gut wie Verkäufer. Für Eigentümer bebauter Immobilien ist der Effekt indirekt und deutlich schwächer - hier entscheiden Zustand, energetischer Standard und die Nachfrage nach dem jeweiligen Gebäudetyp stärker über den Preis als der Bodenanteil. Und für Erben kann der Rückgang sogar vorteilhaft sein: Niedrigere Bodenrichtwerte bedeuten tendenziell eine niedrigere steuerliche Bewertung bei der Erbschaftsteuer.

Fazit

Bodenrichtwerte sind die verlässlichste amtliche Zahl zur Marktrichtung - aber sie beschreiben nur den Boden, bilden die Vergangenheit ab und sind kein Ersatz für eine Bewertung der konkreten Immobilie. Wer sie richtig einordnet, hat eine solide Grundlage. Wer sie mit dem Immobilienwert verwechselt, liegt fast immer falsch.

Als DEKRA-D1-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ordnet Bernd Strohmeier von VON POLL IMMOBILIEN Freising/Erding die Bodenrichtwerte für Ihre konkrete Immobilie ein - im Zusammenhang mit Gebäudezustand, energetischem Standard und aktuellen Vergleichsverkäufen.
Sollten Sie über eine Bewertung Ihrer Immobilie nachdenken, kommen Sie gerne auf uns zu. Kostenlos und unverbindlich.