Freising 2026-os telekár-irányértékek: Mit jelentenek – és mit nem

Ki határozza meg a telekérték-irányértékeket, és honnan származnak

A felelősséget a Freisingi járás telekérték-szakértői bizottsága viseli, amely egy független, szakértőkből álló testület. A bizottság kiértékeli az összes közjegyző által hitelesített ingatlanvásárlási szerződést – Bajorországban a közjegyzők kötelesek minden adásvételi szerződést továbbítani a szakértői bizottságnak. A telekérték-irányértékek tehát a ténylegesen kifizetett árakon alapulnak, nem pedig az ingatlanportálokon szereplő kért árakon. Ez teszi őket a piaci tendenciákra vonatkozó legmegbízhatóbb, nyilvánosan hozzáférhető adatforrássá.

Bajorországban az értékeket kétévente, január 1-jén határozzák meg. Ingyenesen elérhetők a BORIS Bayern ingatlanérték-portálon, valamint a járás honlapján.

A Freisingi járásra vonatkozó adatok 2026-ra

A jelenlegi elemzés vegyes képet mutat:

• Lakóépítési telkek átlagos értéke: 658 €/m², ami 7,5 %-os csökkenést jelent 2024-hez képest
• A 227 összehasonlítható lakóövezet közül 142-ben csökkentek, 41-ben változatlanok maradtak, és csupán 44-ben emelkedtek
• A legmarkánsabb változás a járás északi és északkeleti részén volt tapasztalható; még Freising városa is — amely hagyományosan a megye legdrágább települése — csökkenést regisztrált
• Az üzleti területek alakulása ezzel ellentétes irányú volt, és szinte mindenhol drágultak

Fontos megjegyezni: A 2026. január 1-jei referencia-időpont a 2024-es és 2025-ös évek adásvételi szerződéseit tükrözi – vagyis azt a fázist, amely a kamatemelés után következett be, és amelyben a kereslet érezhetően visszaesett. A telekérték-irányértékek így a közelmúltot tükrözik, nem pedig a 2026 őszén fennálló aktuális piaci helyzetet.

A leggyakoribb tévhit: a telekérték-irányérték nem azonos az ingatlanértékkel

A telekérték-irányérték kizárólag a telket értékeli. Az épület, annak állapota, felszereltsége és energetikai színvonala nem kerülnek figyelembevételre. Egy tipikus freisingi családi ház esetében a telekérték – a helyszíntől függően – ugyan jelentős részét képezi a teljes értéknek, de nem az egészét. A telekérték-irányértékek 7,5%-os csökkenése ezért nem jelenti azt, hogy egy beépített telek értéke 7,5%-kal csökkent volna. Az, hogy a teljes érték megváltozott-e és ha igen, milyen mértékben, attól függ, hogy egyidejűleg hogyan alakult az adott épülettípus iránti kereslet – és ez az elmúlt években az egycsaládos házak és a tulajdonosi lakások esetében egészen eltérően alakult.

Fordítva is igaz: Két, azonos telekértékkel rendelkező telek értéke teljesen eltérő lehet, ha az egyiken felújított ház áll, a másikon pedig felújításra szoruló épület.

Mire használják valójában a telekértékeket

• Értékbecslés: Kiindulási alapként a telekérték-részhez a tárgyi érték- és jövedelemérték-módszerekben – vagyis a több összetevő egyike
• Öröklési és ajándékozási adó: Az adóhivatal öröklés és ajándékozás esetén többek között a telekérték-irányértékek alapján értékeli az ingatlanokat
• Vételár-plauzibilitás-ellenőrzés: Annak ellenőrzésére, hogy egy beépítetlen ingatlanra vonatkozó ajánlati ár reális-e

Ami Bajorországban nem tartozik ide: A legtöbb más szövetségi tartománytól eltérően a talajérték-irányértékek a bajor földadó esetében nem játszanak szerepet. A Szabadállam a földadó-reform során egy tisztán területalapú modellt választott, amely kizárólag az ingatlan- és épületterületet veszi figyelembe. Azok a bajor tulajdonosok, akik attól tartanak, hogy a csökkenő vagy emelkedő irányadó telekárak megváltoztatnák az ingatlanadójukat, megnyugodhatnak – itt ez nem így van.

Mit jelent konkrétan a csökkenés a freisingi ingatlantulajdonosok számára

A beépítetlen telkek eladói számára a csökkenés közvetlenül releváns: Az építési telkek árai a kerület legtöbb területén csökkentek, és a vevők gyakran ugyanolyan jól ismerik a telekérték-irányértékeket, mint az eladók. A beépített ingatlanok tulajdonosai számára a hatás közvetett és lényegesen gyengébb – itt az állapot, az energetikai színvonal és az adott épülettípus iránti kereslet határozza meg jobban az árat, mint a telek aránya. A örökösök számára pedig a csökkenés akár előnyös is lehet: az alacsonyabb irányárak általában alacsonyabb adóértékelést jelentenek az öröklési adó szempontjából.

Következtetés

A telekértékek a piac irányát illetően a legmegbízhatóbb hivatalos adatok – de csak a telket írják le, a múltat tükrözik, és nem helyettesítik a konkrét ingatlan értékelését. Aki helyesen értelmezi őket, annak szilárd alapja van. Aki összetéveszti őket az ingatlanértékkel, az szinte mindig téved.

Bernd Strohmeier, a VON POLL IMMOBILIEN Freising/Erding DEKRA-D1 tanúsítvánnyal rendelkező ingatlanértékelő szakértője, az Ön konkrét ingatlanára vonatkozóan értelmezi a telekérték-irányértékeket – figyelembe véve az épület állapotát, az energetikai színvonalat és a legfrissebb összehasonlító adásvételi ügyleteket.
Ha ingatlanának értékelésén gondolkodik, forduljon hozzánk bizalommal. Ingyenesen és kötelezettség nélkül.