Valori indicativi dei terreni a Freising 2026: cosa significano – e cosa non significano

Chi determina i valori indicativi dei terreni e da dove provengono

La competenza spetta alla Commissione di periti per i valori immobiliari del distretto di Freising, un organo indipendente composto da esperti. Esso analizza tutti i contratti di compravendita immobiliare autenticati da un notaio: in Baviera, infatti, i notai sono tenuti a trasmettere ogni contratto di compravendita alla commissione di periti. I valori indicativi dei terreni si basano quindi sui prezzi effettivamente pagati, non sui prezzi di offerta riportati dai portali immobiliari. Ciò li rende la fonte di dati accessibile al pubblico più affidabile per l’andamento del mercato.

In Baviera, i valori vengono determinati periodicamente al 1° gennaio di ogni due anni. Sono consultabili gratuitamente tramite il portale dei valori indicativi dei terreni BORIS Bayern e sul sito web del distretto.

I dati relativi al distretto di Freising per il 2026

L’analisi attuale mostra un quadro variegato:

• Terreni edificabili in media: 658 €/m², in calo del 7,5 % rispetto al 2024
• Su 227 zone residenziali comparabili, i valori indicativi in 142 sono diminuiti, in 41 sono rimasti stabili e in sole 44 sono aumentati
• La correzione più marcata si è registrata nel nord e nel nord-est del distretto; anche la città di Freising stessa — tradizionalmente il comune più costoso del distretto — ha registrato un calo
• I terreni commerciali hanno seguito un andamento opposto e hanno subito un aumento di prezzo quasi su tutto il territorio

Importante per contestualizzare: La data di riferimento del 1° gennaio 2026 riflette i contratti di compravendita degli anni 2024 e 2025 — ovvero la fase successiva all’aumento dei tassi d’interesse, caratterizzata da un calo tangibile della domanda. I valori indicativi dei terreni riflettono quindi il recente passato, non l’attuale situazione di mercato nell’autunno del 2026.

L’errore più comune: il valore indicativo del terreno non è il valore dell’immobile

Il valore indicativo del terreno valuta esclusivamente il terreno stesso. L’edificio, le sue condizioni, le sue finiture e il suo standard energetico non vengono presi in considerazione. Nel caso di una tipica casa unifamiliare a Freising, il valore del terreno, a seconda della posizione, rappresenta sì una quota considerevole del valore complessivo, ma non lo costituisce interamente. Un calo dei valori indicativi dei terreni del 7,5 % non significa quindi che un terreno edificato abbia perso il 7,5 % del proprio valore. Se e in che misura il valore complessivo sia cambiato dipende dall’andamento contemporaneo della domanda per quel tipo di immobile — e negli ultimi anni tale andamento è stato decisamente diverso tra le case unifamiliari e gli appartamenti in condominio.

Viceversa, vale quanto segue: due terreni con lo stesso valore indicativo del terreno possono avere un valore completamente diverso se su uno si trova una casa ristrutturata e sull’altro un immobile da ristrutturare.

A cosa servono effettivamente i valori indicativi del terreno

• Determinazione del valore: Come parametro di partenza per la quota di valore del terreno nei metodi del valore reale e del valore reddituale – ovvero come uno dei tanti elementi costitutivi
• Imposta sulle successioni e sulle donazioni: L’agenzia delle entrate valuta i terreni in caso di successioni e donazioni, tra l’altro, sulla base dei valori indicativi dei terreni
• Verifica della plausibilità del prezzo di acquisto: Come verifica di plausibilità per stabilire se il prezzo di offerta per un terreno non edificato sia realistico

Cosa non rientra in Baviera: A differenza della maggior parte degli altri Länder, i valori indicativi dei terreni non hanno alcuna rilevanza ai fini dell’imposta fondiaria in Baviera. Nella riforma dell’imposta fondiaria, lo Stato Libero ha optato per un modello basato esclusivamente sulla superficie, che tiene conto solo dell’area del terreno e dell’edificio. Chi, in qualità di proprietario bavarese, teme che valori indicativi dei terreni in calo o in aumento possano modificare la propria imposta fondiaria, può stare tranquillo: qui non è così.

Cosa significa concretamente il calo per i proprietari a Freising

Per i venditori di terreni non edificati il calo è direttamente rilevante: i prezzi dei terreni edificabili sono diminuiti nella maggior parte delle zone del distretto, e gli acquirenti spesso conoscono i valori catastali di riferimento altrettanto bene quanto i venditori. Per i proprietari di immobili edificati l’effetto è indiretto e nettamente più debole: in questo caso, lo stato dell’immobile, lo standard energetico e la domanda per il rispettivo tipo di edificio incidono sul prezzo in misura maggiore rispetto alla quota di terreno. E per gli eredi il calo può addirittura rivelarsi vantaggioso: valori catastali più bassi comportano tendenzialmente una valutazione fiscale più bassa ai fini dell’imposta di successione.

Conclusione

I valori catastali di riferimento sono il dato ufficiale più affidabile sull’andamento del mercato – ma descrivono solo il terreno, rispecchiano il passato e non sostituiscono una valutazione dell’immobile specifico. Chi li interpreta correttamente dispone di una solida base. Chi li confonde con il valore dell’immobile, quasi sempre sbaglia.

In qualità di perito certificato DEKRA-D1 per la valutazione immobiliare, Bernd Strohmeier di VON POLL IMMOBILIEN Freising/Erding interpreta i valori indicativi dei terreni per il vostro immobile specifico, tenendo conto delle condizioni dell’edificio, dello standard energetico e delle vendite comparabili attuali.
Se state pensando di far valutare il vostro immobile, non esitate a contattarci. È gratuito e senza impegno.