Pourquoi les règles du jeu ont changé sur le marché immobilier

De nombreux propriétaires continuent de baser leur prix de vente sur les prix pratiqués pendant les années de boom de 2021, 2022, voire parfois 2023. Or, le contexte a considérablement évolué depuis lors. La hausse des coûts de financement, le resserrement des conditions bancaires, les incertitudes économiques et l'augmentation du coût de la vie influencent aujourd'hui considérablement le comportement des acheteurs.

Le bien immobilier lui-même n'a souvent pas changé, mais le monde des acheteurs, lui, a évolué. Pour comprendre le marché immobilier actuel, il ne faut donc pas se contenter de se référer aux prix records du passé, mais plutôt à la réalité dans laquelle les décisions d'achat sont prises aujourd'hui.

Dans cet article, nous expliquons pourquoi les règles du jeu ont changé sur le marché immobilier, quelles en sont les répercussions sur le prix de vente et pourquoi une analyse réaliste du marché est aujourd’hui plus importante que jamais.

Le bien immobilier est le même – mais pas le monde qui l'entoure

De nombreux propriétaires se demandent pourquoi leur bien immobilier n'atteint pas automatiquement le même prix qu'il y a quelques années. La réponse ne réside généralement pas dans le bien immobilier lui-même.

« Le bien immobilier ne s’est pas détérioré. Mais le contexte a changé. »

Alors que pendant les années de boom, des taux d’intérêt bas et une forte propension des banques à accorder des crédits stimulaient le marché, les acheteurs doivent aujourd’hui calculer leurs budgets avec beaucoup plus de précision. L’inflation, la hausse des coûts énergétiques et les incertitudes économiques influencent considérablement les décisions d’achat.

Les acheteurs calculent différemment aujourd’hui

Les coûts de financement constituent un facteur essentiel.

Exemple :

• 2022 : Financement de 500 000 € à un taux d'intérêt d'environ 1 %
• 2026 : Financement de 500 000 € à un taux d'intérêt d'environ 4 %

Pour de nombreuses familles, cela représente une charge supplémentaire de plusieurs centaines d'euros par mois. Le nombre de personnes pouvant s'offrir un bien immobilier de même envergure diminue donc.

D'un marché de vendeurs à un marché d'acheteurs

La demande a également évolué.

2022 :

• 10 à 20 personnes intéressées
• plusieurs offres d'achat
• parfois des procédures d'appel d'offres

Aujourd'hui :

• 3 à 8 personnes intéressées
• souvent seulement 1 à 2 acheteurs sérieux
• examen plus approfondi par les banques de financement

De ce fait, le marché est passé, dans de nombreux endroits, d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs.

Les premières semaines sont décisives pour le succès

Un facteur souvent sous-estimé est ce qu’on appelle la « fenêtre de marché ». Les premières semaines de mise en vente constituent généralement la phase la plus importante.

Si un bien immobilier est proposé à un prix nettement supérieur à ce que les acheteurs peuvent se permettre, les demandes, les visites et les offres d’achat se font souvent attendre.

« Le prix le plus élevé n’est généralement pas atteint au bout de six mois, mais dès les premières semaines de mise en vente. »

Plus un bien immobilier reste longtemps sur le marché sans susciter d’intérêt, plus les acheteurs potentiels considèrent l’offre d’un œil critique.

Pourquoi le marché détermine le prix

De nombreux propriétaires se basent sur les ventes dans le voisinage, les offres sur les portails immobiliers ou leurs propres perceptions de la valeur. Mais au final, c’est le marché qui décide du prix réalisable.

« C’est le marché qui détermine le prix – ni le vendeur, ni l’agent immobilier, ni la banque. »

Le marché est constitué des personnes qui souhaitent acheter aujourd’hui et qui disposent des moyens financiers pour le faire.

Nous ne vendons pas au marché d’hier

L’actualité quotidienne influence le comportement des acheteurs plus que ne le pensent de nombreux propriétaires.

• conflits internationaux
• incertitudes économiques
• inflation
• hausse des charges sociales
• prix de l'énergie
• suppressions d'emplois dans divers secteurs

Le propriétaire considère souvent ces évolutions du point de vue du vendeur. L'acheteur, en revanche, les évalue à la fois en tant qu'emprunteur, salarié et membre d'une famille.

« Nous ne vendons pas aux acheteurs d'hier, mais aux acheteurs d'aujourd'hui. »

Quelle est la valeur de votre bien immobilier aujourd'hui ?

Chaque bien immobilier est unique. L'emplacement, l'état, le terrain, l'efficacité énergétique et la demande actuelle influencent le prix de vente réellement réalisable.

Si vous souhaitez connaître la valeur marchande que votre bien immobilier peut atteindre dans les conditions actuelles du marché, nous vous aidons volontiers avec une évaluation du prix du marché.

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Conclusion

Aujourd'hui, les ventes immobilières réussies ne reposent pas sur l'espoir de retrouver les prix records du passé, mais sur une évaluation réaliste des conditions actuelles du marché.

La bonne nouvelle : même dans le contexte actuel du marché, il est possible de vendre des biens immobiliers avec succès et à de très bons prix. La condition préalable est toutefois que le prix de vente, le groupe cible et la stratégie de commercialisation correspondent à la réalité actuelle du marché.

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier ou obtenir d'abord une estimation réaliste, VON POLL IMMOBILIEN Treptow-Köpenick se fera un plaisir de vous conseiller.

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