Por qué han cambiado las reglas del juego en el mercado inmobiliario

Muchos propietarios siguen basando el precio de venta de su inmueble en los precios de los años de auge de 2021, 2022 o, en algunos casos, incluso de 2023. Sin embargo, las condiciones generales han cambiado considerablemente desde entonces. El aumento de los costes de financiación, el endurecimiento de las condiciones bancarias, la incertidumbre económica y el incremento del coste de la vida influyen hoy en día de manera considerable en el comportamiento de los compradores.

A menudo, la propiedad en sí no ha cambiado, pero el mundo de los compradores sí. Por lo tanto, quien quiera comprender el mercado inmobiliario actual no debe fijarse únicamente en los precios máximos del pasado, sino en la realidad en la que se toman hoy las decisiones de compra.

En este artículo explicamos por qué han cambiado las reglas del juego en el mercado inmobiliario, qué repercusiones tiene esto en el precio de venta y por qué hoy en día es más importante que nunca tener una visión realista del mercado.

El inmueble es el mismo, pero el mundo que lo rodea no

Muchos propietarios se preguntan por qué su inmueble no alcanza hoy automáticamente el mismo precio que hace unos años. La respuesta no suele estar en la propiedad en sí.

«La propiedad no se ha deteriorado. Pero las condiciones generales han cambiado».

Mientras que en los años de auge los bajos tipos de interés y la gran disposición de los bancos a financiar impulsaban el mercado, hoy en día los compradores deben hacer cálculos mucho más precisos. La inflación, el aumento de los costes energéticos y la incertidumbre económica influyen considerablemente en las decisiones de compra.

Los compradores calculan hoy de otra manera

Un factor esencial son los costes de financiación.

Ejemplo:

• 2022: Financiación de 500 000 € a un interés de aproximadamente el 1 %
• 2026: Financiación de 500 000 € a un interés de aproximadamente el 4 %

Para muchas familias, esto supone una carga adicional de varios cientos de euros al mes. Esto reduce el número de personas que pueden permitirse una vivienda de ese mismo nivel.

De un mercado de vendedores a un mercado de compradores

La demanda también ha cambiado.

2022:

• De 10 a 20 interesados
• Varias ofertas de compra
• En algunos casos, subasta

Hoy:

• De 3 a 8 interesados
• A menudo solo 1 o 2 compradores serios
• Examen más riguroso por parte de los bancos financiadores

Como consecuencia, en muchos lugares el mercado ha pasado de ser un mercado de vendedores a un mercado de compradores.

Las primeras semanas son decisivas para el éxito

Un factor que a menudo se subestima es la denominada «ventana de mercado». Las primeras semanas de comercialización suelen ser la fase más importante.

Si una propiedad se pone a la venta a un precio muy por encima del alcance actual de los compradores, a menudo no se reciben consultas, visitas ni ofertas de compra.

«El precio más alto no suele alcanzarse al cabo de seis meses, sino en las primeras semanas de comercialización».

Cuanto más tiempo se ofrece una propiedad sin respuesta del mercado, más críticamente valoran la oferta los interesados.

Por qué el mercado determina el precio

Muchos propietarios se basan en ventas vecinas, ofertas de portales o sus propias percepciones de valor. Sin embargo, al final es el mercado el que decide el precio que se puede obtener.

«El mercado determina el precio, no el vendedor, ni el agente inmobiliario, ni tampoco el banco».

El mercado está compuesto por las personas que quieren comprar hoy y que tienen los medios económicos para hacerlo realidad.

No vendemos al mercado de ayer

Las noticias diarias influyen en el comportamiento de los compradores más de lo que muchos propietarios creen.

• conflictos internacionales
• incertidumbres económicas
• inflación
• aumento de las cotizaciones sociales
• precios de la energía
• recortes de empleo en diversos sectores

El propietario suele considerar estos acontecimientos desde la perspectiva del vendedor. El comprador, por su parte, los evalúa al mismo tiempo como prestatario, empleado y miembro de la familia.

«No vendemos a los compradores de ayer, sino a los compradores de hoy».

¿Cuál es el valor actual de su inmueble?

Cada inmueble es único. La ubicación, el estado, el terreno, la eficiencia energética y la demanda actual influyen en el precio de venta que realmente se puede obtener.

Si desea saber qué valor de mercado puede alcanzar su inmueble en las condiciones actuales del mercado, estaremos encantados de ayudarle con una evaluación del precio de mercado.

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Conclusión

Hoy en día, las ventas inmobiliarias exitosas no se basan en la esperanza de alcanzar los precios máximos del pasado, sino en una valoración realista de las condiciones actuales del mercado.

La buena noticia: incluso en el entorno de mercado actual, es posible vender inmuebles con éxito y a muy buenos precios. Sin embargo, es imprescindible que el precio de venta, el público objetivo y la estrategia de comercialización se ajusten a la realidad actual del mercado.

Si desea vender su inmueble o, en primer lugar, desea una valoración realista, VON POLL IMMOBILIEN Treptow-Köpenick estará encantado de asesorarle.

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