Perché sono cambiate le regole del gioco nel mercato immobiliare

Molti proprietari continuano a basare il prezzo richiesto per il proprio immobile sui prezzi di vendita registrati negli anni del boom del 2021, 2022 o, in alcuni casi, persino del 2023. Tuttavia, da allora il contesto è cambiato notevolmente. Costi di finanziamento più elevati, banche più severe, incertezze economiche e aumento del costo della vita influenzano oggi in modo significativo il comportamento degli acquirenti.

Spesso l'immobile in sé non è cambiato, ma il mondo degli acquirenti sì. Chi vuole comprendere l'attuale mercato immobiliare non dovrebbe quindi guardare solo ai prezzi massimi del passato, ma alla realtà in cui oggi vengono prese le decisioni di acquisto.

In questo articolo spieghiamo perché le regole del gioco nel mercato immobiliare sono cambiate, quali effetti ciò ha sul prezzo di vendita e perché oggi più che mai è importante avere una visione realistica del mercato.

L'immobile è lo stesso, ma il mondo che lo circonda no

Molti proprietari si chiedono perché oggi il loro immobile non raggiunga automaticamente lo stesso prezzo di pochi anni fa. La risposta, nella maggior parte dei casi, non risiede nell’immobile stesso.

«L’immobile non si è deteriorato. Ma le condizioni generali sono cambiate.”

Mentre negli anni del boom i bassi tassi d’interesse e l’elevata disponibilità delle banche a concedere finanziamenti trainavano il mercato, oggi gli acquirenti devono fare i conti con una maggiore precisione. L’inflazione, l’aumento dei costi energetici e le incertezze economiche influenzano notevolmente le decisioni di acquisto.

Oggi gli acquirenti ragionano in modo diverso

Un fattore essenziale sono i costi di finanziamento.

Esempio:

• 2022: finanziamento di 500.000 € a un tasso d’interesse di circa l’1%
• 2026: finanziamento di 500.000 € a un tasso d’interesse di circa il 4%

Per molte famiglie ciò comporta un onere aggiuntivo di diverse centinaia di euro al mese. Di conseguenza, diminuisce il numero di persone che possono permettersi un immobile di pari entità.

Da mercato dei venditori a mercato degli acquirenti

Anche la domanda è cambiata.

2022:

• da 10 a 20 interessati
• più offerte di acquisto
• in alcuni casi procedure di gara

Oggi:

• da 3 a 8 potenziali acquirenti
• spesso solo 1 o 2 acquirenti seri
• verifica più approfondita da parte delle banche finanziatrici

Di conseguenza, in molti luoghi il mercato si è trasformato da un mercato di venditori a un mercato di acquirenti.

Le prime settimane sono decisive per il successo

Un fattore spesso sottovalutato è la cosiddetta finestra di mercato. Le prime settimane di commercializzazione sono solitamente la fase più importante.

Se un immobile viene offerto a un prezzo nettamente superiore alla portata attuale degli acquirenti, spesso non arrivano richieste, visite e offerte di acquisto.

«Il prezzo più alto di solito non si ottiene dopo sei mesi, ma nelle prime settimane di commercializzazione.»

Più a lungo un immobile rimane in vendita senza riscontro sul mercato, più gli interessati considerano l’offerta con occhio critico.

Perché è il mercato a determinare il prezzo

Molti proprietari si orientano alle vendite dei vicini, alle offerte sui portali o alle proprie percezioni di valore. Alla fine, però, è il mercato a decidere il prezzo realizzabile.

«È il mercato a determinare il prezzo – non il venditore, non l’agente immobiliare e nemmeno la banca.»

Il mercato è composto dalle persone che oggi desiderano acquistare e che dispongono delle possibilità finanziarie per farlo effettivamente.

Non vendiamo al mercato di ieri

Le notizie quotidiane influenzano il comportamento degli acquirenti più di quanto molti proprietari siano consapevoli.

• conflitti internazionali
• incertezze economiche
• inflazione
• aumento dei contributi sociali
• prezzi dell'energia
• tagli di posti di lavoro in vari settori

Il proprietario spesso considera questi sviluppi dal punto di vista del venditore. L'acquirente, invece, li valuta contemporaneamente come mutuatario, lavoratore e membro della famiglia.

«Non vendiamo agli acquirenti di ieri, ma a quelli di oggi.»

Quanto vale oggi il vostro immobile?

Ogni immobile è unico. Posizione, condizioni, terreno, efficienza energetica e domanda attuale influenzano il prezzo di vendita effettivamente realizzabile.

Se desiderate sapere quale valore di mercato può raggiungere il vostro immobile nelle attuali condizioni di mercato, saremo lieti di assistervi con una valutazione del prezzo di mercato.

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Conclusione

Oggi le vendite immobiliari di successo non nascono dalla speranza di raggiungere i prezzi massimi del passato, ma da una valutazione realistica delle attuali condizioni di mercato.

La buona notizia: anche nell'attuale contesto di mercato è possibile vendere immobili con successo e a ottimi prezzi. Il presupposto è tuttavia che il prezzo di offerta, il target e la strategia di commercializzazione siano in linea con l'attuale realtà di mercato.

Se desiderate vendere il vostro immobile o volete innanzitutto una valutazione realistica, VON POLL IMMOBILIEN Treptow-Köpenick è lieto di fornirvi la sua consulenza.

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