Por que é que as regras do jogo no mercado imobiliário mudaram

Muitos proprietários continuam a basear o preço de venda dos seus imóveis nos valores praticados durante o boom de 2021, 2022 ou, em alguns casos, até mesmo de 2023. No entanto, o contexto mudou significativamente desde então. Custos de financiamento mais elevados, bancos mais rigorosos, incertezas económicas e o aumento do custo de vida influenciam hoje significativamente o comportamento de compra.

O imóvel em si muitas vezes não mudou – mas o mundo dos compradores sim. Quem quiser compreender o mercado imobiliário atual não deve, portanto, olhar apenas para os preços máximos do passado, mas sim para a realidade em que as decisões de compra são tomadas hoje.

Neste artigo, explicamos por que razão as regras do jogo no mercado imobiliário mudaram, que impacto isso tem no preço de venda e por que razão uma análise realista do mercado é hoje mais importante do que nunca.

O imóvel é o mesmo – o mundo à sua volta, não

Muitos proprietários questionam-se por que razão o seu imóvel não atinge hoje automaticamente o mesmo preço que atingia há apenas alguns anos. A resposta, na maioria das vezes, não está no imóvel em si.

«O imóvel não se deteriorou. Mas as condições gerais mudaram.»

Enquanto nos anos de boom as taxas de juro baixas e a elevada disponibilidade de financiamento por parte dos bancos impulsionavam o mercado, hoje os compradores têm de fazer cálculos muito mais precisos. A inflação, os custos crescentes da energia e as incertezas económicas influenciam significativamente as decisões de compra.

Os compradores calculam hoje de forma diferente

Um fator essencial são os custos de financiamento.

Exemplo:

• 2022: Financiamento de 500 000 € a uma taxa de juro de cerca de 1 %
• 2026: Financiamento de 500 000 € a uma taxa de juro de cerca de 4 %

Para muitas famílias, isto significa um encargo adicional de várias centenas de euros por mês. Consequentemente, diminui o número de pessoas que podem adquirir um imóvel da mesma ordem de grandeza.

De um mercado de vendedores para um mercado de compradores

A procura também mudou.

2022:

• 10 a 20 interessados
• várias ofertas de compra
• por vezes, processos de licitação

Hoje:

• 3 a 8 interessados
• muitas vezes apenas 1 a 2 compradores sérios
• análise mais rigorosa por parte dos bancos financiadores

Com isso, em muitos locais, o mercado passou de um mercado de vendedores para um mercado de compradores.

As primeiras semanas são decisivas para o sucesso

Um fator frequentemente subestimado é a chamada «janela de mercado». As primeiras semanas de comercialização são, na maioria das vezes, a fase mais importante.

Se um imóvel for colocado à venda a um preço significativamente acima do alcance atual dos compradores, muitas vezes não haverá pedidos de informação, visitas nem ofertas de compra.

«O preço mais alto não é, na maioria das vezes, alcançado após seis meses, mas sim nas primeiras semanas de comercialização.»

Quanto mais tempo um imóvel fica à venda sem repercussão no mercado, mais criticamente os interessados avaliam a oferta.

Por que é que o mercado determina o preço

Muitos proprietários orientam-se por vendas na vizinhança, ofertas em portais ou conceitos pessoais de valor. No final, porém, é o mercado que decide o preço que se pode alcançar.

«É o mercado que determina o preço – não o vendedor, nem o agente imobiliário, nem o banco.»

O mercado é composto pelas pessoas que hoje querem comprar e que têm os meios financeiros para o fazer efetivamente.

Não vendemos ao mercado de ontem

As notícias diárias influenciam o comportamento dos compradores mais do que muitos proprietários imaginam.

• conflitos internacionais
• incertezas económicas
• inflação
• aumento das contribuições sociais
• preços da energia
• redução de postos de trabalho em vários setores

O proprietário encara frequentemente estes desenvolvimentos da perspetiva do vendedor. O comprador, por outro lado, avalia-os simultaneamente como mutuário, trabalhador e membro da família.

«Não vendemos aos compradores de ontem, mas aos compradores de hoje.»

Qual é o valor do seu imóvel hoje?

Cada imóvel é único. A localização, o estado, o terreno, a eficiência energética e a procura atual influenciam o preço de venda efetivamente alcançável.

Se quiser saber qual o valor de mercado que o seu imóvel pode atingir nas atuais condições de mercado, teremos todo o prazer em ajudá-lo com uma avaliação gratuita e sem compromisso avaliação de mercado.

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Conclusão

Hoje em dia, as vendas imobiliárias bem-sucedidas não resultam da esperança de preços máximos do passado, mas sim de uma avaliação realista das condições atuais do mercado.

A boa notícia: mesmo no atual contexto de mercado, é possível vender imóveis com sucesso e a preços muito bons. No entanto, é essencial que o preço de venda, o público-alvo e a estratégia de comercialização se adequem à realidade atual do mercado.

Se pretende vender o seu imóvel ou deseja, em primeiro lugar, uma avaliação realista, a VON POLL IMMOBILIEN Treptow-Köpenick terá todo o prazer em aconselhá-lo.

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