26.03.2024 • 5 min. tempo di lettura
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Prezzi immobiliari ancora in calo in quasi tutte le città universitarie più piccole
Le città universitarie più piccole della Germania sono spesso conosciute per le loro strade affascinanti e pittoresche e per la vivace comunità accademica. Che si tratti della ricerca di un ambiente di studio piacevole, del desiderio di un senso di appartenenza alla comunità o semplicemente del fascino della vita culturale e sociale, sempre più persone hanno riconosciuto i vantaggi delle città universitarie più piccole. Tuttavia, l'andamento del mercato immobiliare nelle città universitarie più piccole varia a seconda delle caratteristiche locali e dell'influenza delle tendenze economiche e sociali. Indipendentemente dal calo, dalla stagnazione o dall'aumento dei prezzi, tutte le località offrono sfide e opportunità. Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato più da vicino l'andamento dei prezzi di acquisto1 dei condomini nelle città universitarie più piccole2 in Germania nel 2023 rispetto al 2022.
Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:
"Mentre nell'ultimo decennio è stata osservata una crescita costante, 40 delle 46 città universitarie più piccole prese in esame hanno registrato un calo dei prezzi degli immobili nel 2023. Questo sviluppo può essere attribuito alle varie sfide geopolitiche degli ultimi anni. Solo in alcune città i prezzi sono aumentati o hanno ristagnato rispetto alla tendenza generale, il che indica caratteristiche locali e una possibile stabilità del mercato. Questa dinamica riflette le diverse influenze che influenzano il mercato immobiliare tedesco e sottolinea l'importanza dei fattori locali e delle misure politiche in un contesto di mercato sempre più complesso."
Se si cerca un condominio nelle città universitarie più piccole, Costanza ha i prezzi più cari per metro quadro con una media di 5.495 €/m2 (prezzo di affitto: 15,17 €/m2). Tuttavia, i prezzi di acquisto degli immobili qui sono scesi di ben -10,3% nel 2023 rispetto al 2022, rendendo Costanza una delle cinque località con il maggior calo dei prezzi degli immobili. Gli acquirenti di immobili a Potsdam devono inoltre pagare prezzi al metro quadro superiori a 5.000 euro, con 5.302 euro/m2 (prezzo di affitto: 12,26 euro/m2), Friburgo in Brisgovia con 5.281 euro/m2 .281/m2 (prezzo di affitto: 15,00 €/m2) e Tübingen a 5.191 €/m2 (prezzo di affitto: 14,61 €/m2). L'andamento dei prezzi d'acquisto rispetto al 2022 è invece molto diverso: a Potsdam e Friburgo in Brisgovia i prezzi sono scesi rispettivamente del -7,8% e del -4,8%, mentre a Tubinga tendono a ristagnare con un -0,7%.
Fig. 1: Evoluzione dei prezzi di acquisto e di affitto degli appartamenti nelle città universitarie più piccole della Germania, 2023 rispetto al 2022 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Andreas Güthling, direttore della filiale di VON POLL IMMOBILIEN Potsdam e Werder (Havel):
"Potsdam, in quanto ambita località residenziale, patrimonio mondiale dell'UNESCO e città universitaria, si è dimostrata più stabile di altre città durante la correzione del mercato immobiliare. Ciononostante, anche qui si sono verificate correzioni dei prezzi, anche in ottime posizioni, per cui qua e là si stanno ripresentando buone opportunità di acquisto, soprattutto per gli acquirenti che non dipendono da finanziamenti. Tuttavia, non appena il mercato immobiliare si riprenderà, i prezzi nelle località migliori saranno superiori al resto del mercato. Gli acquirenti dovrebbero innanzitutto verificare le loro possibilità finanziarie e definire criteri precisi per la loro ricerca immobiliare. Dovrebbero monitorare attentamente il mercato e le offerte e approfittare delle opportunità di acquisto. I venditori, invece, dovrebbero offrire le loro proprietà a prezzi in linea con il mercato, anche se a volte sono molto inferiori ai prezzi degli anni del boom. I prezzi di picco sono il punto di riferimento sbagliato per l'attuale situazione di mercato e gli errori di marketing portano a tempi di intermediazione significativamente più lunghi e a maggiori ribassi dei prezzi."Al contrario, i condomini sono più economici nelle città universitarie della Germania orientale, Chemnitz, con una media di 1.320 €/m2 (prezzo di affitto: 5,58 €/m2) e Magdeburgo, con 1.889 €/m2 (prezzo di affitto: 6,79 €/m2). Rispetto all'anno precedente, nel 2023 i prezzi di acquisto sono diminuiti in media del -6,9% a Chemnitz e del -2,2% a Magdeburgo.
Heike Hoffmann, responsabile dell'ufficio di VON POLL IMMOBILIEN Magdeburg:
"A causa dell'aumento dei tassi di interesse sui mutui, dei costi di ammodernamento e dell'inflazione, la propensione all'acquisto dei potenziali acquirenti è diminuita. Questa riluttanza all'acquisto è particolarmente evidente nel segmento di prezzo medio - la domanda è piuttosto contenuta. Tuttavia, l'intera regione sta beneficiando dell'insediamento del produttore di semiconduttori Intel, a partire dalla creazione di nuovi posti di lavoro, che aumenteranno la domanda di immobili a Magdeburgo e dintorni. I luoghi di tendenza di Magdeburgo comprendono l'intera zona sud della città. Il quartiere di Ottersleben è ovviamente particolarmente ricercato. Grazie alla sua vicinanza allo stabilimento Intel, è probabile che in futuro la residenza in questo quartiere diventi ancora più popolare. Vanno menzionati anche Diesdorf, Reform e Alt Olvenstedt. Le migliori località di Magdeburgo si trovano nel centro città, Stadtfeld, Buckau, Werder e Hopfengarten."
Le città di Wuppertal, Mönchengladbach, Hildesheim, Kaiserslautern, Saarbrücken, Siegen, Francoforte (Oder), Coburg, Halle (Saale), Bielefeld, Erfurt, Flensburg, Kassel, Gottinga e Braunschweig si trovano anch'esse nella parte bassa della classifica con prezzi al metro quadro per i condomini compresi tra 2.000 e 3.000 euro. L'andamento dei prezzi rispetto al 2022 in questo gruppo è completamente diverso. Mentre i prezzi degli immobili a Erfurt sono scesi del -12,2% nel 2023 rispetto al 2022 - il calo dei prezzi più netto dell'intera classifica - sono aumentati del 2,9% a Saarbrücken e hanno tendenzialmente ristagnato a Halle (Saale) con lo 0,3%.
Con prezzi medi di acquisto per i condomini compresi tra 3.000 euro/m
2 e 3.000 euro/mq.000 €/m2 e 4.000 €/m2 possono aspettarsi i potenziali acquirenti nelle città universitarie più piccole di Coblenza, Marburgo, Passau, Bayreuth, Jena, Paderborn, Greifswald, Oldenburg, Kiel, Aquisgrana, Giessen, Heilbronn, Treviri, Rostock, Lüneburg e Lubecca. Anche in questo caso, nel 2023 emerge un andamento eterogeneo dei prezzi rispetto al 2022. Mentre i prezzi sono diminuiti di oltre il 10% a Kiel (-11,8%), Heilbronn (-10,8%) e Bayreuth (-10,1%), nel 2023 sono aumentati del 7% a Paderborn, del 5,4% a Greifswald e dell'1,5% a Jena. Robert Rothböck, direttore della filiale VON POLL IMMOBILIEN Kiel, Plön, Eckernförde, Neumünster e Rendsburg:
"A causa del calo della domanda, i prezzi degli immobili sono diminuiti nel 2023 rispetto al 2022. Dall'inizio di quest'anno, tuttavia, la domanda è tornata a crescere leggermente, anche se a prezzi ridotti. In quanto città universitaria, Kiel offre anche un grande potenziale per gli appartamenti con una o due camere da letto. Tuttavia, la fluttuazione è un po' più alta per gli appartamenti da tre a cinque stanze. Ma anche gli appartamenti più grandi, di 100 metri quadrati o più, sono di nuovo interessanti. Molte coppie anziane si stanno allontanando dalla campagna a causa delle mutate condizioni di vita e cercano spazi abitativi adeguati nel centro città. Per questo motivo i prezzi si stabilizzeranno nuovamente in futuro. Tuttavia, le proprietà con un basso livello di ammodernamento continueranno ad essere più economiche da acquistare, anche se gli immobili con standard energetici e di arredamento moderni sono ancora richiesti. I potenziali acquirenti dovrebbero quindi prestare particolare attenzione alle linee guida della legge sull'energia degli edifici per evitare pagamenti elevati in futuro."
Gli acquirenti di immobili troveranno anche più costoso a Ratisbona, con una media di 4 €.839 €/m2 (prezzo d'affitto: 12,89 €/m2), a Erlangen con 4.772 €/m2 (prezzo d'affitto: 12,66 €/m2), a Heidelberg con 4.719 €/m2 (prezzo d'affitto: 14,64 €/m2), ad Augusta con 4.381 €/m2 (prezzo d'affitto: 14,64 €).381 €/m2 (affitto: 12,62 €/m2), a Darmstadt con 4.299 €/m2 (affitto: 13,16 €/m2), a Ulm con 4.216 €/m2 (affitto: 12,28 €/m2), a Bamberg con 4.141 €/m2 (prezzo di affitto: 11,00 €/m2), a Magonza con 4.069 €/m2 (prezzo di affitto: 13,40 €/m2) e a Würzburg con 4.001 €/m2 (prezzo di affitto: 12,15 €/m2). Tuttavia, nel 2023 i prezzi sono diminuiti notevolmente a Magonza (-11,5%) e Augusta (-10,2%) rispetto al 2022, mentre nello stesso periodo i prezzi al metro quadro dei condomini a Bamberga sono aumentati del 3,8%.
Tendenza inversa: affitti in aumento in tutte le città universitarie più piccole
Mentre la maggior parte dei prezzi di acquisto1 per i condomini nelle città universitarie più piccole2 è diminuita, i prezzi di affitto1 per gli appartamenti sono aumentati in tutte le località analizzate nel 2023 rispetto al 2022. In 23 delle 46 località, gli affitti sono aumentati tra il 5% e il 10%.
Gli affitti medi più cari nel 2023 si trovano a Costanza con 15,17 €/m2 e Friburgo in Brisgovia con 15,00 €/m2, seguiti da Heidelberg con 14,64 €/m2 e Tubinga con 14,61 €/m2. Il prezzo al metro quadro degli appartamenti in affitto a Tubinga è aumentato del 7,3% nel 2023 rispetto al 2022, rendendo Tubinga la quarta città universitaria più costosa. Anche Costanza è tra i primi posti con un aumento degli affitti del 6,7%. A Friburgo in Brisgovia e Heidelberg, gli inquilini devono aspettarsi prezzi più alti nel 2023, rispettivamente del 4,7% e del 4,6% in media.
Il luogo più economico in cui vivere per gli inquilini delle città universitarie più piccole è Chemnitz, con una media di 5,58 euro/m2. Tuttavia, anche gli affitti medi di Magdeburgo e Francoforte (Oder) erano molto bassi nel 2023, rispettivamente 6,79 €/m2 e 6,95 €/m2. Tuttavia, gli affitti a Francoforte (Oder) sono aumentati del 7,3% nel 2023 rispetto al 2022, rendendo la città sull'Oder una delle cinque città dell'analisi con i maggiori aumenti di prezzo per gli appartamenti in affitto. A Chemnitz, invece, l'affitto medio è aumentato solo dell'1,6% - la variazione più bassa rispetto al 2022 nell'intera classifica.
Gli inquilini delle città universitarie più piccole di Halle (Saale), Wuppertal, Hildesheim, Mönchengladbach, Erfurt, Coburg, Siegen, Saarbrücken, Kassel, Flensburg, Paderborn, Bielefeld, Braunschweig, Kaiserslautern e Koblenz devono pagare in media tra i 7,00 €/m2 e i 10,00 €/m2 per un appartamento. Con un enorme 9,7%, gli affitti di Kaiserslautern sono stati i più alti di tutte le città universitarie analizzate nel 2023 rispetto al 2022. Anche a Wuppertal gli inquilini pagheranno circa il 6% in più per un appartamento nel 2023 rispetto al 2022, mentre a Erfurt gli affitti aumenteranno solo del 2,8%, facendo di Erfurt una delle cinque città universitarie più piccole con gli aumenti più bassi nel 2023.
Un po' di più per gli affitti - tra i 10,00 €/m2 e i 12,00 €/m2 - è quello che deve mettere in conto chi cerca appartamenti nelle città di Kiel, Greifswald, Rostock, Oldenburg, Passau, Aquisgrana, Bayreuth, Jena, Treviri, Gottinga, Lubecca, Bamberga, Giessen, Lüneburg e Marburgo. Greifswald e Jena si distinguono per l'aumento degli affitti medi del 7,7% e del 7,4% nel 2023 rispetto al 2022, diventando così una delle tre località dopo Kaiserslautern che hanno registrato i maggiori aumenti di prezzo per gli appartamenti in affitto. Al contrario, a Rostock e Kiel le variazioni dei prezzi di affitto nell'arco di un anno sono state minori, con un aumento dei prezzi al metro quadro rispettivamente del 2 e del 2,6 per cento.
Dopo i quattro leader della classifica, il livello dei prezzi più alto comprende anche Magonza con 13,40 euro/m2, Darmstadt con 13,16 euro/m2, Ratisbona con 12,89 euro/m2, Erlangen a 12,66 €/m2, Augsburg a 12,62 €/m2, Ulm a 12,28 €/m2, Potsdam e Heilbronn a 12,26 €/m2 ciascuna e Würzburg a 12,15 €/m2. In queste località, i canoni di locazione nel 2023 hanno superato il 5% rispetto al 2022 solo a Heilbronn (5,1%) e Augsburg (5,2%). Sorprende anche Potsdam, dove i prezzi al metro quadro degli appartamenti in affitto sono aumentati in media solo del 2% nel 2023 rispetto al 2022, il secondo più basso aumento dei prezzi tra le città analizzate.
Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati con un riferimento alla seguente fonte: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com). Il grafico può essere scaricato in formato digitale con un link di incorporamento qui: https://www.datawrapper.de/_/EdyO3/
1 La base dei dati dell'analisi dei prezzi di acquisto e di affitto per i condomini si basa sui prezzi medi delle offerte di GeoMap e della ricerca VON POLL IMMOBILIEN (2024) per l'anno 2023 rispetto all'anno 2022.
2 VON POLL IMMOBILIEN utilizza la classificazione di BulwienGesa delle città A, B, C e D come base per classificare il mercato immobiliare tedesco. Le città sono state raggruppate in base alla loro importanza funzionale per il mercato immobiliare internazionale, nazionale, regionale o locale. BulwienGesa classifica 46 città nelle posizioni C e D con almeno 7.000 studenti come città universitarie o universitarie, mentre le città A e B non vengono prese in considerazione a causa della considerazione separata.
