26.03.2024 • 5 min. χρόνος ανάγνωσης
Περιεχόμενο του παρόντος άρθρου
Ακόμη πτωτικές τιμές ακινήτων σε όλες σχεδόν τις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις
Οι μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις της Γερμανίας είναι συχνά γνωστές για τα γοητευτικά, γραφικά δρομάκια τους και τη ζωντανή, ακαδημαϊκή κοινότητα. Είτε πρόκειται για την αναζήτηση ενός ευχάριστου περιβάλλοντος σπουδών, είτε για την επιθυμία για μια στενή αίσθηση της κοινότητας είτε απλώς για την ελκυστικότητα της πολιτιστικής και κοινωνικής ζωής, όλο και περισσότεροι άνθρωποι αναγνωρίζουν τα πλεονεκτήματα των μικρότερων πανεπιστημιακών πόλεων. Ωστόσο, η εξέλιξη της αγοράς ακινήτων στις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις διαμορφώνεται σήμερα με βάση τα τοπικά χαρακτηριστικά και την επίδραση των οικονομικών και κοινωνικών τάσεων. Ανεξάρτητα από τη μείωση, τη στασιμότητα ή την αύξηση των τιμών, όλες οι τοποθεσίες προσφέρουν προκλήσεις και ευκαιρίες. Οι εμπειρογνώμονες της VON POLL IMMOBILIEN εξέτασαν προσεκτικότερα την εξέλιξη των τιμών αγοράς1 των διαμερισμάτων σε μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις2 στη Γερμανία το 2023 σε σύγκριση με το 2022.
Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:
"Ενώ την τελευταία δεκαετία παρατηρείται σταθερή αύξηση, 40 από τις 46 μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις που εξετάστηκαν καταγράφουν μείωση των τιμών των ακινήτων το 2023. Η εξέλιξη αυτή μπορεί να αποδοθεί στις διάφορες γεωπολιτικές προκλήσεις των τελευταίων ετών. Μόνο σε ορισμένες πόλεις οι τιμές αυξήθηκαν ή παρέμειναν στάσιμες ενάντια στη γενική τάση, γεγονός που υποδηλώνει τοπικά χαρακτηριστικά και πιθανή σταθερότητα της αγοράς. Αυτή η δυναμική αντανακλά τις ποικίλες επιρροές που διαμορφώνουν τη γερμανική αγορά ακινήτων και υπογραμμίζει τη σημασία των τοπικών παραγόντων και των πολιτικών μέτρων σε ένα ολοένα και πιο πολύπλοκο περιβάλλον αγοράς."
Για όσους αναζητούν ένα διαμέρισμα στις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις, η Κωνσταντία έχει τις ακριβότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο με μέσο όρο 5.495 €/m2 (τιμή ενοικίασης: 15,17 €/m2). Ωστόσο, οι τιμές αγοράς ακινήτων εδώ μειώθηκαν κατά ένα επιβλητικό ποσοστό -10,3% το 2023 σε σύγκριση με το 2022, καθιστώντας την Κωνσταντία μία από τις πέντε τοποθεσίες με τη μεγαλύτερη πτώση στις τιμές των ακινήτων. Οι αγοραστές ακινήτων στο Πότσνταμ πρέπει επίσης να πληρώσουν τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο άνω των 5.000 ευρώ στα 5.302 ευρώ/m2 (τιμή ενοικίασης: 12,26 ευρώ/m2), στο Φράιμπουργκ Ιμπρεϊσγκάου στα 5 ευρώ.281/m2(τιμή ενοικίασης: €15,00/m2) και το Tübingen στα €5.191/m2 (τιμή ενοικίασης: €14,61/m2). Αντίθετα, η τάση των τιμών αγοράς σε σχέση με το 2022 είναι πολύ διαφορετική: στο Πότσνταμ και το Φράιμπουργκ ιμπρεϊσγκάου οι τιμές μειώθηκαν κατά -7,8% και -4,8% αντίστοιχα, ενώ στο Τίμπινγκεν έτειναν να παραμείνουν στάσιμες στο -0,7%.
Εικόνα. 1: Η εξέλιξη των τιμών αγοράς και ενοικίασης διαμερισμάτων σε μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις της Γερμανίας, 2023 σε σύγκριση με το 2022 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH)
Andreas Güthling, Διευθυντής υποκαταστήματος VON POLL IMMOBILIEN Potsdam και Werder (Havel):
"Το Πότσδαμ ως περιζήτητη τοποθεσία κατοικίας, μνημείο παγκόσμιας κληρονομιάς της UNESCO και πανεπιστημιακή πόλη έχει επίσης αποδειχθεί πιο σταθερό από άλλες πόλεις κατά τη διάρκεια της διόρθωσης της αγοράς ακινήτων. Παρ' όλα αυτά, υπήρξαν και εδώ διορθώσεις τιμών - ακόμη και σε πολύ καλές τοποθεσίες - έτσι ώστε να προκύπτουν και πάλι καλές ευκαιρίες αγοράς εδώ και εκεί, ιδίως για αγοραστές που δεν εξαρτώνται από τη χρηματοδότηση. Ωστόσο, μόλις η αγορά ακινήτων ανακάμψει, οι τιμές στις κορυφαίες τοποθεσίες θα τρέξουν μπροστά από την υπόλοιπη αγορά. Οι αγοραστές θα πρέπει πρώτα να ελέγξουν τις οικονομικές τους δυνατότητες και να καθορίσουν ακριβή κριτήρια για την αναζήτηση ακινήτων. Θα πρέπει να παρακολουθούν στενά την αγορά και τις προσφορές και να εκμεταλλεύονται τις κατάλληλες ευκαιρίες αγοράς. Οι πωλητές, από την άλλη πλευρά, θα πρέπει να προσφέρουν τα ακίνητά τους σε τιμές σύμφωνες με την αγορά, ακόμη και αν αυτές είναι μερικές φορές πολύ χαμηλότερες από τις τιμές των ετών της άνθησης. Οι τιμές αιχμής αποτελούν λάθος σημείο αναφοράς για την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς και τα λάθη μάρκετινγκ οδηγούν σε σημαντικά μεγαλύτερους χρόνους μεσιτείας και υψηλότερες υποτιμήσεις τιμών."
Αντίθετα, τα condominiums είναι φθηνότερα στις πανεπιστημιακές πόλεις της ανατολικής Γερμανίας Chemnitz με μέσο όρο 1.320 €/m2 (τιμή ενοικίασης: 5,58 €/m2) και Magdeburg με 1.889 €/m2(τιμή ενοικίασης: 6,79 €/m2). Σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, οι τιμές αγοράς μειώθηκαν κατά μέσο όρο κατά -6,9% στο Chemnitz και -2,2% στο Magdeburg το 2023.
Heike Hoffmann, διευθύντρια υποκαταστήματος της VON POLL IMMOBILIEN στο Μαγδεμβούργο:
"Λόγω της αύξησης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, του κόστους εκσυγχρονισμού και του πληθωρισμού, η προθυμία των υποψήφιων αγοραστών να αγοράσουν έχει μειωθεί. Αυτή η απροθυμία αγοράς είναι ιδιαίτερα αισθητή στο μεσαίο τμήμα τιμών - η ζήτηση είναι μάλλον συγκρατημένη. Ωστόσο, ολόκληρη η περιοχή επωφελείται από την εγκατάσταση του κατασκευαστή ημιαγωγών Intel - αρχής γενομένης από τη δημιουργία νέων θέσεων εργασίας, η οποία θα αυξήσει επίσης τη ζήτηση για ακίνητα στο Μαγδεμβούργο και γύρω από αυτό. Οι μοντέρνες τοποθεσίες στο Μαγδεμβούργο περιλαμβάνουν ολόκληρο το νότιο τμήμα της πόλης. Η περιοχή Ottersleben είναι φυσικά ιδιαίτερα περιζήτητη. Λόγω της γειτνίασής της με το εργοστάσιο της Intel, η διαβίωση εκεί είναι πιθανό να γίνει ακόμη πιο δημοφιλής στο μέλλον. Θα πρέπει επίσης να αναφερθούν οι περιοχές Diesdorf, Reform και Alt Olvenstedt. Οι κορυφαίες τοποθεσίες του Μαγδεμβούργου βρίσκονται στο κέντρο της πόλης, στο Stadtfeld, στο Buckau, στο Werder και στο Hopfengarten."
Οι πόλεις Wuppertal, Mönchengladbach, Hildesheim, Kaiserslautern, Saarbrücken, Siegen, Frankfurt (Oder), Coburg, Halle (Saale), Bielefeld, Erfurt, Flensburg, Kassel, Göttingen και Braunschweig βρίσκονται επίσης στις χαμηλότερες θέσεις της κατάταξης με τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για συγκυριαρχίες μεταξύ 2.000 και 3.000 ευρώ. Η εξέλιξη των τιμών σε σχέση με το 2022 σε αυτή την ομάδα είναι εντελώς διαφορετική. Ενώ οι τιμές των ακινήτων στην Ερφούρτη μειώθηκαν κατά -12,2% το 2023 σε σύγκριση με το 2022 - η μεγαλύτερη μείωση τιμών σε ολόκληρη την κατάταξη - αυξήθηκαν κατά 2,9% στο Saarbrücken και τείνουν να παραμείνουν στάσιμες στο Halle (Saale) κατά 0,3%.
Με μέσες τιμές αγοράς για τα διαμερίσματα διαμερισμάτων να κυμαίνονται κατά μέσο όρο μεταξύ €3.000 €/m2 και 4.000 €/m2 μπορούν να αναμένουν οι υποψήφιοι αγοραστές στις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις Koblenz, Marburg, Passau, Bayreuth, Jena, Paderborn, Greifswald, Oldenburg, Kiel, Aachen, Giessen, Heilbronn, Trier, Rostock, Lüneburg και Lübeck. Και εδώ διαφαίνεται μια ετερογενής τάση των τιμών το 2023 σε σχέση με το 2022. Ενώ οι τιμές έχουν μειωθεί κατά περισσότερο από 10 % στο Κίελο (-11,8 %), το Heilbronn (-10,8 %) και το Bayreuth (-10,1 %), έχουν αυξηθεί κατά 7 % στο Paderborn, 5,4 % στο Greifswald και 1,5 % στην Ιένα το 2023.
Robert Rothböck, διευθυντής υποκαταστήματος VON POLL IMMOBILIEN Kiel, Plön, Eckernförde, Neumünster και Rendsburg:
"Λόγω της μειωμένης ζήτησης, οι τιμές των ακινήτων έχουν μειωθεί το 2023 σε σύγκριση με το 2022. Από τις αρχές του τρέχοντος έτους, ωστόσο, η ζήτηση έχει ανακάμψει και πάλι ελαφρώς, αν και σε μειωμένες τιμές. Ως πανεπιστημιακή πόλη, το Κίελο προσφέρει επίσης πολλές δυνατότητες για διαμερίσματα ενάμισι και ενός υπνοδωματίου. Ωστόσο, η διακύμανση είναι κάπως υψηλότερη για διαμερίσματα τριών έως πέντε δωματίων. Αλλά και τα μεγαλύτερα διαμερίσματα των 100 τετραγωνικών μέτρων και άνω παρουσιάζουν και πάλι ενδιαφέρον. Πολλά ζευγάρια μεγαλύτερης ηλικίας απομακρύνονται από την ύπαιθρο λόγω αλλαγής των συνθηκών ζωής και αναζητούν κατάλληλο χώρο διαβίωσης στο κέντρο της πόλης. Επομένως, οι τιμές θα σταθεροποιηθούν και πάλι στο μέλλον. Ωστόσο, τα ακίνητα με χαμηλό βαθμό εκσυγχρονισμού θα συνεχίσουν να είναι φθηνότερα στην αγορά, αν και τα ακίνητα με σύγχρονα ενεργειακά και επιπλωτικά πρότυπα εξακολουθούν να έχουν ζήτηση. Συνεπώς, οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να δώσουν ιδιαίτερη προσοχή στις κατευθυντήριες γραμμές του νόμου για την ενέργεια των κτιρίων, προκειμένου να αποφύγουν υψηλές πληρωμές στο μέλλον."
Προσδοκία Οι αγοραστές ακινήτων θα βρουν επίσης ακριβότερο το Ρέγκενσμπουργκ με μέσο όρο 4 ευρώ.839 €/m2 (τιμή ενοικίασης: 12,89 €/m2), στο Erlangen με 4.772 €/m2 (τιμή ενοικίασης: 12,66 €/m2), στη Χαϊδελβέργη με 4.719 €/m2 (τιμή ενοικίασης: 14,64 €/m2), στο Augsburg με 4 €.381 €/m2 (ενοίκιο: 12,62 €/m2), στο Darmstadt με 4.299 €/m2 (ενοίκιο: 13,16 €/m2), στο Ulm με 4.216 €/m2 (ενοίκιο: 12,28 €/m2), στο Bamberg με 4.141 €/m2 (τιμή ενοικίασης: 11,00 €/m2), στο Mainz με 4.069 €/m2 (τιμή ενοικίασης: 13,40 €/m2) και στο Würzburg με 4.001 €/m2 (τιμή ενοικίασης: 12,15 €/m2). Ωστόσο, οι τιμές μειώθηκαν αρκετά απότομα στο Μάιντς (-11,5%) και στο Άουγκσμπουργκ (-10,2%) το 2023 σε σύγκριση με το 2022, ενώ οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για τα διαμερίσματα στο Μπάμπεργκ αυξήθηκαν κατά 3,8% την ίδια περίοδο.
Αντίστροφη τάση: Αύξηση των ενοικίων σε όλες τις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις
Ενώ η πλειονότητα των τιμών αγοράς1 για τα διαμερίσματα σε διαμερίσματα στις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις2 μειώθηκε, οι τιμές ενοικίασης1 για τα διαμερίσματα αυξήθηκαν σε όλες τις περιοχές που αναλύθηκαν το 2023 σε σύγκριση με το 2022. Σε 23 από τις 46 τοποθεσίες, τα ενοίκια αυξήθηκαν μεταξύ 5% και 10%.
Τα ακριβότερα μέσα ενοίκια το 2023 ήταν στην Κωνσταντία με 15,17 €/m2 και το Freiburg im Breisgau με 15,00 €/m2, ακολουθούμενα από τη Χαϊδελβέργη με 14,64 €/m2 και το Tübingen με 14,61 €/m2. Η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα στο Tübingen αυξήθηκε κατά 7,3% το 2023 σε σύγκριση με το 2022, καθιστώντας το Tübingen την τέταρτη ακριβότερη από τις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις. Η Κωνσταντινούπολη βρίσκεται επίσης στις πρώτες θέσεις με αύξηση των ενοικίων κατά 6,7 τοις εκατό. Στο Freiburg im Breisgau και στη Χαϊδελβέργη, οι ενοικιαστές έπρεπε να αναμένουν υψηλότερες τιμές το 2023 κατά μέσο όρο 4,7 τοις εκατό και 4,6 τοις εκατό αντίστοιχα.
Το φθηνότερο μέρος για να ζήσουν οι ενοικιαστές στις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις είναι το Chemnitz με μέσο όρο 5,58 €/m2. Ωστόσο, τα μέσα ενοίκια στο Μαγδεμβούργο και τη Φρανκφούρτη (Oder) ήταν επίσης πολύ χαμηλά το 2023 με 6,79 €/m2 και 6,95 €/m2 αντίστοιχα. Ωστόσο, τα ενοίκια στη Φρανκφούρτη (Όντερ) αυξήθηκαν κατά 7,3% το 2023 σε σύγκριση με το 2022, καθιστώντας την πόλη του Όντερ μία από τις πέντε πόλεις της ανάλυσης με τις υψηλότερες αυξήσεις τιμών για τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα. Στο Chemnitz, από την άλλη πλευρά, το μέσο ενοίκιο αυξήθηκε μόνο κατά 1,6 τοις εκατό - η μικρότερη μεταβολή σε σχέση με το 2022 σε ολόκληρη την κατάταξη.
Οι ενοικιαστές στις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις Χάλε (Σάαλε), Βούπερταλ, Χίλντεσχαϊμ, Μόνχενγκλαντμπαχ, Ερφούρτη, Κόμπουργκ, Ζίγκεν, Σάαρμπρίκεν, Κάσελ, Φλένσμπουργκ, Πάντερμπορν, Μπίλεφελντ, Μπράουνσβαϊγκ, Καϊζερσλάουτερν και Κόμπλεντς πρέπει να πληρώσουν κατά μέσο όρο μεταξύ 7,00 €/m2 και 10,00 €/m2 για ένα διαμέρισμα. Με ένα επιβλητικό ποσοστό 9,7%, τα ενοίκια στο Καϊζερσλάουτερν αυξήθηκαν περισσότερο από όλες τις πανεπιστημιακές πόλεις που αναλύθηκαν το 2023 σε σύγκριση με το 2022. Οι ενοικιαστές στο Βούπερταλ πλήρωσαν επίσης περίπου 6 τοις εκατό περισσότερα για ένα διαμέρισμα το 2023 σε σχέση με το 2022, ενώ τα ενοίκια στην Ερφούρτη αυξήθηκαν μόνο κατά 2,8 τοις εκατό - καθιστώντας την Ερφούρτη μία από τις πέντε μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις με τις χαμηλότερες αυξήσεις ενοικίων το 2023.
Κάτι περισσότερο για το ενοίκιο - μεταξύ 10,00 €/m2 και 12,00 €/m2 - πρέπει να προϋπολογίσουν όσοι αναζητούν διαμερίσματα στις πόλεις Κίελο, Γκρέιφσβαλντ, Ροστόκ, Όλντενμπουργκ, Πασσάου, Άαχεν, Μπαϊρόιτ, Ιένα, Τρίερ, Γκέτινγκεν, Λούμπεκ, Μπάμπεργκ, Γκίσεν, Λούνεμπουργκ και Μάρμπουργκ. Το Greifswald και η Ιένα ξεχωρίζουν εδώ με υψηλότερα μέσα μισθώματα κατά 7,7% και 7,4% το 2023 σε σύγκριση με το 2022, γεγονός που τις καθιστά μία από τις τρεις τοποθεσίες μετά το Kaiserslautern που κατέγραψαν τις υψηλότερες αυξήσεις τιμών για τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα. Αντίθετα, μικρότερη μεταβολή στις τιμές ενοικίασης μέσα σε ένα έτος σημειώθηκε στο Ροστόκ και το Κίελο, με υψηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο μόλις 2 % και 2,6 % αντίστοιχα.
Μετά τους τέσσερις προαναφερθέντες πρωτοπόρους της κατάταξης, στο κορυφαίο επίπεδο τιμών περιλαμβάνονται επίσης το Μάιντς με 13,40 €/m2, το Ντάρμσταντ με 13,16 €/m2, το Ρέγκενσμπουργκ με 12,89 €/m2, Erlangen με 12,66 €/m2, Augsburg με 12,62 €/m2, Ulm με 12,28 €/m2, Potsdam και Heilbronn με 12,26 €/m2 το καθένα και Würzburg με 12,15 €/m2. Σε αυτές τις τοποθεσίες, τα ενοίκια το 2023 έχουν σκαρφαλώσει πάνω από το όριο του 5% μόνο σε σύγκριση με το 2022 στο Heilbronn (5,1%) και στο Augsburg (5,2%). Έκπληξη αποτελεί επίσης το Πότσνταμ, όπου οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα ήταν κατά μέσο όρο μόνο 2 τοις εκατό υψηλότερες το 2023 σε σχέση με το 2022, η δεύτερη χαμηλότερη αύξηση τιμών από τις πόλεις που αναλύθηκαν.
Όλα τα στοιχεία και τα γραφικά μπορούν να χρησιμοποιηθούν και να δημοσιευθούν με αναφορά στην ακόλουθη πηγή: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com). Το γραφικό μπορεί να μεταφορτωθεί ψηφιακά με σύνδεσμο ενσωμάτωσης εδώ: https://www.datawrapper.de/_/EdyO3/
1 Η βάση δεδομένων της ανάλυσης της τιμής αγοράς και του ενοικίου για τα διαμερίσματα βασίζεται στις μέσες τιμές προσφοράς από το GeoMap και την έρευνα VON POLL IMMOBILIEN (2024) για το 2023 σε σύγκριση με το 2022.
2 Η VON POLL IMMOBILIEN χρησιμοποιεί ως βάση για την κατηγοριοποίηση της γερμανικής αγοράς ακινήτων την ταξινόμηση των πόλεων Α, Β, Γ και Δ της BulwienGesa. Οι πόλεις ομαδοποιήθηκαν ανάλογα με τη λειτουργική τους σημασία για τη διεθνή, εθνική, περιφερειακή ή τοπική αγορά ακινήτων. Η BulwienGesa κατατάσσει 46 πόλεις στις θέσεις C και D με τουλάχιστον 7.000 φοιτητές ως πανεπιστημιακές ή κολεγιακές πόλεις, ενώ οι πόλεις Α και Β δεν λαμβάνονται υπόψη λόγω της ξεχωριστής θεώρησης.
