Κατασκευή νέων κατοικιών στην κρίση: Γιατί η οικονομικά προσιτή στέγαση γίνεται η εξαίρεση - και ποιοι πολιτικοί μοχλοί υπάρχουν

Η έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης είναι μία από τις βασικές κοινωνικές προκλήσεις της εποχής μας. Η κατάσταση έχει επιδεινωθεί δραματικά τα τελευταία χρόνια, ιδίως στις μεγάλες γερμανικές πόλεις και τα αστικά κέντρα. Ενώ η ζήτηση για κατοικίες αυξάνεται συνεχώς, οι νέες κατασκευές μόλις και μετά βίας συμβαδίζουν. Οι ειδικοί από τον κατασκευαστικό κλάδο, τον τομέα της στέγασης και την οικονομία δίνουν πλέον μια ολοένα και πιο ζοφερή εικόνα: η κατασκευή νέων κατοικιών λιμνάζει - και μαζί της η ευκαιρία για ανακούφιση της αγοράς.

Έκρηξη του κόστους αντί για αύξηση του ζωτικού χώρου

Οι αιτίες αυτής της εξέλιξης δεν εντοπίζονται τόσο στην έλλειψη οικοπέδων ή εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού όσο σε ένα πολύπλοκο δίκτυο παραγόντων κόστους που καθιστούν την οικοδόμηση στη Γερμανία όλο και λιγότερο ελκυστική. Εκτός από τις αυξημένες τιμές των υλικών και το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης, είναι κυρίως οι νομικές απαιτήσεις και τα τεχνικά πρότυπα που έχουν τεράστιο αντίκτυπο στο κόστος κατασκευής.

Μελέτες της Ομοσπονδιακής Στατιστικής Υπηρεσίας δείχνουν ότι οι τιμές κατασκευής κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά μέσα σε λίγα μόλις χρόνια. Τα νεόδμητα διαμερίσματα φτάνουν πλέον σε κόστος που καθιστά σχεδόν αδύνατα τα οικονομικά βιώσιμα ενοίκια - ιδίως στο τμήμα με ελεγχόμενες τιμές ή στο μεσαίο τμήμα. Ως αποτέλεσμα, ακόμη και οι επενδυτές και οι δημοτικές ενώσεις κατοικιών δέχονται αυξανόμενες πιέσεις.

Η ρυθμιστική πυκνότητα ως παράγοντας αύξησης των τιμών

Ένα σημείο κριτικής που εκφράζεται συχνά από τους επαγγελματίες είναι το εξαιρετικά υψηλό επίπεδο ρυθμίσεων στον τομέα των κατασκευών. Το φάσμα των απαιτήσεων κυμαίνεται από την ενεργειακή απόδοση, την ηχομόνωση και την πυροπροστασία μέχρι λεπτομερή τεχνικά πρότυπα. Εκπρόσωποι του κατασκευαστικού κλάδου επισημαίνουν εδώ και καιρό ότι, αν και πολλά από αυτά τα πρότυπα έχουν καλές προθέσεις, στο σύνολό τους είναι δαπανηρά και ενίοτε αντιφατικά.

Αναλύσεις από έρευνες και ενώσεις έχουν επανειλημμένα καταλήξει στο συμπέρασμα ότι τα πρότυπα DIN και ιδίως οι τεχνικές προδιαγραφές ευθύνονται για ένα σημαντικό ποσοστό του κόστους κατασκευής. Κάθε πρόσθετο πρότυπο αυξάνει το κόστος σχεδιασμού, τη χρήση υλικών και τους κινδύνους εκτέλεσης. Το αποτέλεσμα: τα έργα αναβάλλονται, μειώνονται ή εγκαταλείπονται εντελώς.

Δραματική μείωση των αριθμών ολοκλήρωσης

Οι επιπτώσεις αντικατοπτρίζονται σαφώς στον αριθμό των νέων κατασκευών. Οι αναλυτές του κλάδου προβλέπουν ότι ο αριθμός των ολοκληρωμένων διαμερισμάτων θα συνεχίσει να μειώνεται τα επόμενα χρόνια. Η Γερμανία υπολείπεται ήδη κατά πολύ της πραγματικής ζήτησης, η οποία οφείλεται κυρίως στην αύξηση του πληθυσμού στις πόλεις, στη μετανάστευση και στις αλλαγές στις δομές των νοικοκυριών.

Οι οικονομολόγοι της στεγαστικής αγοράς - μεταξύ των οποίων και εκείνοι του Γερμανικού Οικονομικού Ινστιτούτου - προειδοποιούν ότι η οικοδομική δραστηριότητα αντιδρά στις πολιτικές αποφάσεις με χρονική υστέρηση. Μια πτώση των οικοδομικών αδειών σήμερα σημαίνει έλλειψη διαμερισμάτων σε αρκετά χρόνια. Αυτό θα επιδεινώσει την έλλειψη ακόμη και αν ληφθούν νέα μέτρα βραχυπρόθεσμα.

Πολιτικές πρωτοβουλίες με περιορισμένο αποτέλεσμα

Τα τελευταία χρόνια, οι πολιτικοί ανακοίνωσαν πολλές πρωτοβουλίες για την επιτάχυνση της κατασκευής κατοικιών - από απλοποιημένες διαδικασίες έγκρισης μέχρι προγράμματα επιδοτήσεων. Στην πράξη, ωστόσο, τα μέτρα αυτά έχουν αργήσει να υλοποιηθούν σε πολλά μέρη. Οι τοπικές αρχές συνεχίζουν να αγωνίζονται με μεγάλους χρόνους διεκπεραίωσης, ενώ οι όροι χρηματοδότησης συχνά επικρίνονται ως πολύ περίπλοκοι ή πολύ βραχυπρόθεσμοι.

Μια κεντρική μεταρρυθμιστική προσέγγιση είναι το λεγόμενο "κτίριο τύπου Ε" - το "Ε" σημαίνει "απλό". Η ιδέα που κρύβεται πίσω από αυτό: Οι ιδιοκτήτες κτιρίων δεν θα πρέπει πλέον να είναι υποχρεωμένοι να πληρούν απαραίτητα κάθε τεχνικά δυνατό μέγιστο πρότυπο, αλλά θα πρέπει να τους επιτραπεί να περιοριστούν σε λειτουργικές, δοκιμασμένες λύσεις. Στόχος είναι η μείωση του κόστους χωρίς να τίθεται σε κίνδυνο η ασφάλεια ή η ποιότητα ζωής.

Η νομική αβεβαιότητα εμποδίζει την καινοτομία

Μέχρι στιγμής, ωστόσο, πολλοί κατασκευαστές έργων έχουν αποφύγει αυτή την προσέγγιση. Ο λόγος έγκειται στη γερμανική νομοθεσία περί ευθύνης και εγγύησης, η οποία ουσιαστικά προϋποθέτει το υψηλότερο επίπεδο της τεχνολογίας. Όσοι αποκλίνουν από αυτό διακινδυνεύουν νομικές διαμάχες. Έτσι, η καινοτομία δεν επιβραβεύεται, αλλά τιμωρείται - μια κατάσταση που πολλοί ειδικοί χαρακτηρίζουν αντιπαραγωγική.

Οι διεθνείς συγκρίσεις δείχνουν ότι και άλλες ευρωπαϊκές χώρες δημιουργούν υψηλής ποιότητας και ανθεκτικό χώρο διαβίωσης με σημαντικά χαμηλότερες τεχνικές απαιτήσεις. Η ειδική προσέγγιση της Γερμανίας αποδεικνύεται όλο και περισσότερο ότι αποτελεί παράγοντα κόστους χωρίς ανάλογη προστιθέμενη αξία.

Το παρελθόν ως λύση

Μια ματιά στο παρελθόν δείχνει ότι υπάρχει και άλλος τρόπος. Η Γερμανία αντιμετώπιζε ήδη από τη δεκαετία του 1990 τεράστια έλλειψη κατοικιών. Τότε, οι πολιτικοί ανταποκρίθηκαν με προσωρινές ειδικές ρυθμίσεις, απλοποιημένους οικοδομικούς κανονισμούς και επιταχυνόμενες διαδικασίες. Η κατασκευή κατοικιών ανέκαμψε γρήγορα - και όχι μόνο επειδή οι ρεαλιστικές λύσεις είχαν προτεραιότητα έναντι της τελειότητας.

Πολλοί από αυτούς τους κανονισμούς εξακολουθούν να υπάρχουν τυπικά, αλλά δεν ισχύουν πλέον. Οι εμπειρογνώμονες του κατασκευαστικού κλάδου τάσσονται συνεπώς υπέρ της επαναδραστηριοποίησης αυτών των μέσων - τουλάχιστον προσωρινά. Αυτό θα μπορούσε να δώσει βραχυπρόθεσμη ώθηση για να καταστούν τα έργα και πάλι οικονομικά εφικτά.

Ευθύνη και περιθώρια ελιγμών στην πολιτική

Η συζήτηση για την κατασκευή νέων κατοικιών δείχνει: Το πρόβλημα δεν είναι τόσο τεχνικό όσο πολιτικό. Οι δυνατότητες για δράση υπάρχουν, η βούληση για μεταρρύθμιση είναι καθοριστική. Εκπρόσωποι της γερμανικής κυβέρνησης δηλώνουν επίσης προθυμία για μεταρρυθμίσεις - συμπεριλαμβανομένης της σημερινής υπουργού Κατασκευών, Verena Hubertz, η οποία έχει επανειλημμένα ταχθεί υπέρ απλούστερων μεθόδων κατασκευής.

Ωστόσο, μένει να δούμε αν και πόσο γρήγορα αυτό θα οδηγήσει σε συγκεκριμένες νομικές αλλαγές. Ο χρόνος είναι καθοριστικός παράγοντας για τον κατασκευαστικό κλάδο: κάθε μήνας που χάνεται επιδεινώνει περαιτέρω την έλλειψη κατοικιών και ανεβάζει τις τιμές και τα ενοίκια.

Συμπέρασμα: Η οικονομικά προσιτή κατασκευή είναι εφικτή - αν το πλαίσιο είναι σωστό

Η ουσιαστική στασιμότητα στην κατασκευή νέων κατοικιών δεν είναι νόμος της φύσης. Είναι αποτέλεσμα πολιτικών αποφάσεων, υπερφόρτωσης κανονιστικών ρυθμίσεων και έλλειψης ιεράρχησης πρακτικών λύσεων. Μια προσωρινή μείωση των προτύπων, νομική σαφήνεια για απλούστερη κατασκευή και αποτελεσματικότερες διαδικασίες αδειοδότησης θα μπορούσαν να προσφέρουν βραχυπρόθεσμη ανακούφιση.

Το αν οι πολιτικοί θα έχουν το θάρρος να λάβουν αυτά τα μέτρα θα είναι καθοριστικό για το αν η κατοικία στις γερμανικές πόλεις θα γίνει στο μέλλον και πάλι προσιτή - ή τελικά θα γίνει αγαθό πολυτελείας.