La construcción de nuevas viviendas en la crisis: por qué la vivienda asequible se está convirtiendo en la excepción - y qué palancas políticas existen

La falta de viviendas asequibles es uno de los principales retos sociales de nuestro tiempo. La situación ha empeorado drásticamente en los últimos años, sobre todo en las grandes ciudades y centros urbanos alemanes. Mientras que la demanda de vivienda crece constantemente, la construcción de nuevas viviendas apenas mantiene el ritmo. Los expertos de la industria de la construcción, el sector inmobiliario y la economía pintan ahora un panorama cada vez más sombrío: la construcción de nuevas viviendas está estancada, y con ella la oportunidad de aliviar el mercado.

Explotación de los costes en lugar de crecimiento del espacio vital

Las causas de esta evolución no radican tanto en la falta de suelo edificable o de mano de obra cualificada como en una compleja red de factores de coste que están haciendo cada vez menos atractiva la construcción en Alemania. Además del aumento de los precios de los materiales y de los costes de financiación, son sobre todo los requisitos legales y las normas técnicas los que influyen enormemente en los costes de construcción.

Los estudios de la Oficina Federal de Estadística muestran que los precios de construcción de edificios residenciales han aumentado considerablemente en pocos años. Los pisos de nueva construcción alcanzan ahora unos costes que hacen casi imposibles unos alquileres económicamente viables, sobre todo en el segmento de precios controlados o de gama media. En consecuencia, incluso los inversores y las asociaciones municipales de la vivienda se ven sometidos a una presión cada vez mayor.

La densidad reglamentaria como motor de los precios

Uno de los aspectos más criticados por los profesionales del sector es el nivel excepcionalmente alto de regulación en la construcción. El espectro de requisitos abarca desde la eficiencia energética, el aislamiento acústico y la protección contra incendios hasta normas técnicas detalladas. Los representantes de la industria de la construcción llevan mucho tiempo señalando que, aunque muchas de estas normas tienen buenas intenciones, en su conjunto son costosas y a veces contradictorias.

Los análisis de la investigación y las asociaciones han llegado repetidamente a la conclusión de que las normas DIN y las especificaciones técnicas en particular suponen una proporción significativa de los costes de construcción. Cada norma adicional aumenta los costes de planificación, el uso de materiales y los riesgos de ejecución. El resultado: los proyectos se posponen, se reducen o se abandonan.

Descenso drástico de las cifras de finalización

Los efectos se reflejan claramente en el número de nuevas construcciones. Los analistas del sector predicen que el número de pisos terminados seguirá cayendo en los próximos años. Alemania ya está muy por debajo de la demanda real, que se debe sobre todo al crecimiento demográfico en las ciudades, la migración y los cambios en la estructura de los hogares.

Los economistas especializados en vivienda -incluidos los del Instituto Económico Alemán - advierten de que la actividad constructora reacciona a las decisiones políticas con un desfase temporal. Una caída de los permisos de construcción hoy significa una falta de pisos dentro de varios años. Esto agravará la escasez aunque se adopten nuevas medidas a corto plazo.

Iniciativas políticas de efecto limitado

En los últimos años, los políticos han anunciado numerosas iniciativas para acelerar la construcción de viviendas: desde procedimientos de aprobación simplificados hasta programas de subvenciones. En la práctica, sin embargo, estas medidas han tardado en materializarse en muchos lugares. Las autoridades locales siguen lidiando con largos plazos de tramitación, mientras que las condiciones de financiación son a menudo criticadas por ser demasiado complejas o efímeras.

Un enfoque central de la reforma es el llamado "edificio tipo E" - la "E" significa "simple". La idea subyacente: Los propietarios de edificios ya no deben cumplir necesariamente todas las normas máximas técnicamente posibles, sino que deben poder limitarse a soluciones funcionales y probadas. El objetivo es reducir costes sin poner en peligro la seguridad o la calidad de vida.

La inseguridad jurídica frena la innovación

Hasta ahora, sin embargo, muchos promotores de proyectos han rehuido este planteamiento. La razón radica en la legislación alemana sobre responsabilidad y garantía, que presupone de hecho el estado más avanzado de la técnica. Quienes se desvían de él se arriesgan a litigios. Así pues, la innovación no se ve recompensada, sino penalizada, una situación que muchos expertos califican de contraproducente.

Las comparaciones internacionales muestran que otros países europeos también están creando espacios habitables duraderos y de alta calidad con requisitos técnicos significativamente menores. El enfoque especial de Alemania se revela cada vez más como un factor de coste sin valor añadido proporcional.

Mirar al pasado como solución

Una mirada al pasado muestra que hay otro camino. Alemania ya se enfrentaba a una enorme escasez de viviendas en los años noventa. En aquella época, los políticos respondieron con normativas especiales temporales, simplificando las normas de construcción y acelerando los procedimientos. La construcción de viviendas repuntó rápidamente, entre otras cosas porque se dio prioridad a las soluciones pragmáticas frente a la perfección.

Muchas de estas normativas siguen existiendo formalmente, pero ya no están en vigor. Por ello, los expertos del sector de la construcción son partidarios de reactivar estos instrumentos, al menos temporalmente. Esto podría suponer un impulso a corto plazo para que los proyectos vuelvan a ser económicamente viables.

Responsabilidad y margen de maniobra en la política

El debate sobre la construcción de nuevas viviendas lo demuestra: El problema es menos técnico que político. Las posibilidades de actuación están ahí, la voluntad de reforma es decisiva. Los representantes del Gobierno alemán también han manifestado su voluntad de reforma, incluida la actual Ministra de Construcción, Verena Hubertz, que se ha pronunciado en repetidas ocasiones a favor de métodos de construcción más sencillos.

Sin embargo, queda por ver si esto se traducirá en cambios legales concretos y con qué rapidez. El tiempo es un factor decisivo para el sector de la construcción: cada mes que se pierde agrava aún más la escasez de viviendas y hace subir los precios y los alquileres.

Conclusión: La construcción asequible es posible, si el marco es el adecuado

La práctica paralización de la construcción de nuevas viviendas no es una ley natural. Es el resultado de decisiones políticas, sobrecarga normativa y falta de priorización de soluciones prácticas. Una rebaja temporal de las normas, claridad jurídica para simplificar la construcción y procedimientos de autorización más eficaces podrían suponer un alivio a corto plazo.

Que los políticos tengan el valor de tomar estas medidas será decisivo para determinar si la vivienda en las ciudades alemanas vuelve a ser asequible en el futuro, o se convierte finalmente en un bien de lujo.