Új lakásépítés a válságban: Miért válnak a megfizethető lakások a kivételek közé - és milyen politikai eszközök léteznek?

A megfizethető lakhatás hiánya korunk egyik legfontosabb társadalmi kihívása. A helyzet az elmúlt években drámaian romlott, különösen a német nagyvárosokban és városi központokban. Miközben a lakások iránti kereslet folyamatosan nő, az új építkezések alig tartanak lépést. Az építőipar, a lakásszektor és a gazdaság szakértői egyre borúsabb képet festenek: az új lakásépítések stagnálnak - és ezzel együtt a piac enyhítésének lehetősége is.

Növekvő lakótér helyett robbanó költségek

Ennek a fejlődésnek az okai kevésbé az építési telek vagy a szakképzett munkaerő hiányában keresendők, mint inkább a költségtényezők összetett hálózatában, amelyek egyre kevésbé teszik vonzóvá az építkezést Németországban. A megemelkedett anyagárak és a magasabb finanszírozási költségek mellett mindenekelőtt a jogi előírások és a műszaki szabványok vannak nagy hatással az építési költségekre.

A Szövetségi Statisztikai Hivatal tanulmányai szerint a lakóépületek építési árai néhány év alatt jelentősen emelkedtek. Az új építésű lakások már olyan költségeket érnek el, amelyek szinte lehetetlenné teszik a gazdaságilag életképes bérleti díjakat - különösen az árszabályozott vagy középkategóriás szegmensben. Ennek következtében még a befektetők és az önkormányzati lakásszövetkezetek is egyre nagyobb nyomás alá kerülnek.

A szabályozási sűrűség mint árnövelő tényező

A szakemberek által gyakran hangoztatott kritikai pont az építőipar rendkívül magas szabályozási szintje. A követelmények spektruma az energiahatékonyságtól, a hangszigeteléstől és a tűzvédelemtől a részletes műszaki szabványokig terjed. Az építőipar képviselői már régóta rámutatnak arra, hogy bár ezek közül a szabványok közül sok jó szándékú, de összességükben költségigényesek és néha ellentmondásosak.

A kutatások és a szövetségek elemzései többször is arra a következtetésre jutottak, hogy különösen a DIN-szabványok és a műszaki előírások az építési költségek jelentős részét teszik ki. Minden további szabvány növeli a tervezési költségeket, az anyagfelhasználást és a kivitelezési kockázatokat. Az eredmény: a projekteket elhalasztják, csökkentik vagy teljesen elvetik.

Drámaian csökkenő teljesítési adatok

A hatások egyértelműen megmutatkoznak az új építkezések számában. Az iparági elemzők előrejelzései szerint az elkövetkező években tovább fog csökkenni a befejezett lakások száma. Németországban már most is messze elmarad a tényleges kereslettől, ami elsősorban a városok népességnövekedésének, a migrációnak és a háztartásszerkezet változásának köszönhető.

Lakásépítési közgazdászok - köztük a Német Gazdasági Intézet munkatársai - arra figyelmeztetnek, hogy az építési tevékenység időbeli késéssel reagál a politikai döntésekre. Ha ma csökken az építési engedélyek száma, az néhány év múlva lakáshiányt jelent. Ez még akkor is súlyosbítja a hiányt, ha rövid távon új intézkedéseket fogadnak el.

Korlátozott hatású politikai kezdeményezések

Az elmúlt években a politikusok számos kezdeményezést jelentettek be a lakásépítés felgyorsítására - az egyszerűsített engedélyezési eljárásoktól kezdve a támogatási programokig. A gyakorlatban azonban ezek az intézkedések sok helyen csak lassan valósultak meg. A helyi hatóságok továbbra is küzdenek a hosszú feldolgozási időkkel, míg a finanszírozási feltételeket gyakran kritizálják, mert túl bonyolultak vagy túl rövid ideig tartanak.

A reform központi megközelítése az úgynevezett "E típusú épület" - az "E" az "egyszerűt" jelenti. A mögötte álló elképzelés: Az épülettulajdonosoknak már nem kellene feltétlenül minden műszakilag lehetséges maximális szabványnak megfelelniük, hanem megengednék, hogy a funkcionális, bevált megoldásokra szorítkozzanak. A cél a költségek csökkentése a biztonság vagy az életminőség alapvető veszélyeztetése nélkül.

A jogi bizonytalanság gátolja az innovációt

Eddig azonban sok projektfejlesztő elzárkózott ettől a megközelítéstől. Ennek oka a német felelősségi és szavatossági jogban keresendő, amely gyakorlatilag a technika legmagasabb szintjét feltételezi. Aki ettől eltér, az jogi vitákat kockáztat. Az innovációt így nem jutalmazzák, hanem büntetik - ezt a helyzetet sok szakértő kontraproduktívnak nevezi.

Nemzetközi összehasonlítások azt mutatják, hogy más európai országok is jó minőségű és tartós élettereket hoznak létre, lényegesen alacsonyabb műszaki követelményekkel. Németország különleges megközelítése egyre inkább arányos hozzáadott érték nélküli költséghajtónak bizonyul.

A múltba tekintés mint megoldás

Egy pillantás a múltba azt mutatja, hogy van más út is. Németország már az 1990-es években is hatalmas lakáshiánnyal küzdött. Akkoriban a politikusok ideiglenes különleges szabályozásokkal, egyszerűsített építési szabályokkal és gyorsított eljárásokkal reagáltak. A lakásépítés gyorsan fellendült - nem utolsósorban azért, mert a pragmatikus megoldásokat helyezték előtérbe a tökéletességgel szemben.

Ezek közül a szabályozások közül sok formálisan még mindig létezik, de már nincs hatályban. Az építőipar szakértői ezért azt támogatják, hogy ezeket az eszközöket - legalább ideiglenesen - újra aktiválják. Ez rövid távon lendületet adhatna ahhoz, hogy a projektek ismét gazdaságilag megvalósíthatóvá váljanak.

Felelősség és mozgástér a politikában

Az új lakásépítésekről szóló vita mutatja: A probléma kevésbé technikai, mint inkább politikai jellegű. A cselekvési lehetőségek adottak, a reformakarat a döntő. A német kormány képviselői is jelzik a reformkészséget - köztük a jelenlegi építésügyi miniszter, Verena Hubertz, aki többször is az egyszerűbb építési módszerek mellett foglalt állást.

Azt azonban még nem lehet tudni, hogy ez konkrét jogszabályi változásokat eredményez-e, és ha igen, milyen gyorsan. Az idő döntő tényező az építőipar számára: minden elvesztegetett hónap tovább súlyosbítja a lakáshiányt, és növeli az árakat és a bérleti díjakat.

Következtetés: A megfizethető építés lehetséges - ha a keretrendszer megfelelő

Az új lakásépítések gyakorlatilag megálltak, ami nem természeti törvény. Ez a politikai döntések, a túlterhelt szabályozás és a gyakorlati megoldások prioritásainak hiánya miatt következett be. A szabványok átmeneti csökkentése, az egyszerűbb építés jogi egyértelműsége és a hatékonyabb engedélyezési eljárások rövid távú enyhülést hozhatnának.

Az, hogy a politikusoknak van-e bátorságuk ezeket a lépéseket megtenni, döntő fontosságú lesz-e, hogy a német városokban a jövőben újra megfizethetővé válik-e a lakhatás - vagy végleg luxuscikké válik.