La costruzione di nuovi alloggi nella crisi: perché gli alloggi a prezzi accessibili stanno diventando un'eccezione e quali sono le leve politiche esistenti

La mancanza di alloggi a prezzi accessibili è una delle principali sfide sociali del nostro tempo. La situazione è peggiorata drasticamente negli ultimi anni, soprattutto nelle principali città e centri urbani tedeschi. Mentre la domanda di alloggi è in costante crescita, le nuove costruzioni tengono a malapena il passo. Gli esperti dell'industria edilizia, del settore abitativo e dell'economia dipingono un quadro sempre più fosco: la costruzione di nuovi alloggi è in fase di stagnazione, e con essa l'opportunità di alleggerire il mercato.

Costi in crescita invece di spazi abitativi in aumento

Le cause di questo sviluppo non risiedono tanto nella mancanza di terreni edificabili o di manodopera qualificata, quanto in una complessa rete di fattori di costo che rendono l'edilizia in Germania sempre meno attraente. Oltre all'aumento dei prezzi dei materiali e dei costi di finanziamento, sono soprattutto i requisiti legali e gli standard tecnici ad avere un impatto massiccio sui costi di costruzione.

Gli studi dell'Ufficio Federale di Statistica mostrano che i prezzi di costruzione degli edifici residenziali sono aumentati notevolmente in pochi anni. Gli appartamenti di nuova costruzione stanno raggiungendo costi che rendono quasi impossibili affitti economicamente sostenibili, soprattutto nel segmento di prezzo controllato o medio. Di conseguenza, anche gli investitori e le associazioni edilizie comunali sono sempre più sotto pressione.

La densità normativa come fattore di prezzo

Una critica spesso espressa dagli operatori del settore è il livello eccezionalmente elevato di regolamentazione nel settore edilizio. Lo spettro dei requisiti spazia dall'efficienza energetica, all'isolamento acustico e alla protezione antincendio, fino a standard tecnici dettagliati. I rappresentanti dell'industria delle costruzioni hanno da tempo sottolineato che, sebbene molti di questi standard siano animati da buone intenzioni, nel loro complesso sono costosi e talvolta contraddittori.

Le analisi condotte da ricercatori e associazioni sono giunte ripetutamente alla conclusione che le norme DIN e le specifiche tecniche in particolare rappresentano una parte significativa dei costi di costruzione. Ogni norma aggiuntiva aumenta i costi di progettazione, l'utilizzo di materiali e i rischi di esecuzione. Il risultato è che i progetti vengono rimandati, ridimensionati o abbandonati del tutto.

Cifre di completamento in drastico calo

Gli effetti si riflettono chiaramente sul numero di nuove costruzioni. Gli analisti del settore prevedono che il numero di appartamenti completati continuerà a diminuire nei prossimi anni. La Germania è già molto lontana dalla domanda effettiva, dovuta principalmente alla crescita della popolazione nelle città, all'immigrazione e ai cambiamenti nella struttura delle famiglie.

Gli economisti dell'edilizia, tra cui quelli dell'Istituto economico tedesco, avvertono che l'attività edilizia reagisce alle decisioni politiche con un certo ritardo. Un calo dei permessi di costruzione oggi significa una mancanza di appartamenti tra diversi anni. Questo aggraverà la carenza anche se verranno adottate nuove misure nel breve periodo.

Iniziative politiche con effetti limitati

Negli ultimi anni, i politici hanno annunciato numerose iniziative per accelerare la costruzione di alloggi, dalle procedure di approvazione semplificate ai programmi di sovvenzione. In pratica, però, queste misure hanno tardato a concretizzarsi in molti luoghi. Le autorità locali continuano a lottare con lunghi tempi di elaborazione, mentre le condizioni di finanziamento sono spesso criticate perché troppo complesse o di breve durata.

Un approccio centrale alla riforma è il cosiddetto "edificio di tipo E" - la "E" sta per "semplice". L'idea di fondo è che: I proprietari degli edifici non devono più necessariamente soddisfare tutti gli standard massimi tecnicamente possibili, ma devono potersi limitare a soluzioni funzionali e collaudate. L'obiettivo è ridurre i costi senza compromettere in modo sostanziale la sicurezza o la qualità dell'abitare.

L'incertezza giuridica inibisce l'innovazione

Finora, tuttavia, molti sviluppatori di progetti hanno evitato questo approccio. Il motivo risiede nel diritto tedesco in materia di responsabilità e garanzia, che di fatto presuppone il massimo stato dell'arte. Chi si discosta da questo presupposto rischia di incorrere in controversie legali. L'innovazione non viene quindi premiata, ma penalizzata: una situazione che molti esperti definiscono controproducente.

I confronti internazionali mostrano che anche altri Paesi europei stanno creando spazi abitativi di alta qualità e durata con requisiti tecnici significativamente inferiori. L'approccio particolare della Germania si sta rivelando sempre più un fattore di costo senza un valore aggiunto proporzionale.

Uno sguardo al passato come soluzione

Uno sguardo al passato mostra che esiste un'altra strada. Già negli anni '90 la Germania si trovava ad affrontare un'enorme carenza di alloggi. All'epoca, i politici risposero con regolamenti speciali temporanei, norme edilizie semplificate e procedure accelerate. L'edilizia abitativa riprese rapidamente, anche perché le soluzioni pragmatiche vennero privilegiate rispetto alla perfezione.

Molte di queste norme esistono ancora formalmente, ma non sono più in vigore. Gli esperti del settore edile sono quindi favorevoli a riattivare questi strumenti, almeno temporaneamente. Ciò potrebbe fornire un impulso a breve termine per rendere i progetti di nuovo economicamente fattibili.

Responsabilità e margine di manovra della politica

La discussione sulla costruzione di nuovi alloggi lo dimostra: Il problema non è tanto tecnico quanto politico. Le possibilità di azione ci sono, la volontà di riforma è decisiva. Anche i rappresentanti del governo tedesco hanno manifestato la loro volontà di riforma, tra cui l'attuale ministro dell'Edilizia, Verena Hubertz, che si è espressa più volte a favore di metodi di costruzione più semplici.

Tuttavia, resta da vedere se e quanto rapidamente ciò si tradurrà in modifiche giuridiche concrete. Il tempo è un fattore decisivo per l'industria delle costruzioni: ogni mese perso aggrava ulteriormente la carenza di alloggi e fa aumentare prezzi e affitti.

Conclusione: l'edilizia a prezzi accessibili è possibile - se il contesto è giusto

Il blocco virtuale delle nuove costruzioni residenziali non è una legge di natura. È il risultato di decisioni politiche, di un sovraccarico normativo e della mancanza di priorità per le soluzioni pratiche. Un abbassamento temporaneo degli standard, la chiarezza giuridica per una costruzione più semplice e procedure di autorizzazione più efficienti potrebbero fornire un sollievo a breve termine.

Se i politici avranno il coraggio di compiere questi passi, sarà decisivo per determinare se in futuro gli alloggi nelle città tedesche torneranno a essere accessibili - o se diventeranno finalmente un bene di lusso.