A construção de novas habitações durante a crise: por que razão as habitações a preços acessíveis estão a tornar-se uma exceção - e que alavancas políticas existem

A falta de habitação a preços acessíveis é um dos principais desafios sociais do nosso tempo. A situação agravou-se dramaticamente nos últimos anos, sobretudo nas grandes cidades e centros urbanos alemães. Enquanto a procura de habitação está em constante crescimento, a construção nova mal consegue acompanhar o ritmo. Os especialistas da indústria da construção, do sector da habitação e da economia apresentam agora um quadro cada vez mais sombrio: a construção de novas habitações está a estagnar - e com ela a oportunidade de aliviar o mercado.

Aumento dos custos em vez de aumento do espaço habitacional

As causas desta evolução residem menos na falta de terrenos para construção ou de mão de obra qualificada do que numa complexa rede de factores de custo que tornam a construção na Alemanha cada vez menos atractiva. Para além do aumento dos preços dos materiais e dos custos de financiamento, são sobretudo os requisitos legais e as normas técnicas que estão a ter um enorme impacto nos custos de construção.

Estudos do Instituto Federal de Estatística mostram que os preços de construção de edifícios residenciais aumentaram significativamente em apenas alguns anos. Os apartamentos construídos de raiz atingem atualmente custos que tornam quase impossíveis rendas economicamente viáveis - sobretudo no segmento de preços controlados ou de gama média. Por conseguinte, até os investidores e as associações municipais de habitação estão a sofrer uma pressão crescente.

A densidade regulamentar como fator de preço

Um ponto de crítica frequentemente apontado pelos profissionais é o nível excecionalmente elevado de regulamentação na construção. O espetro de exigências vai desde a eficiência energética, o isolamento acústico e a proteção contra incêndios até às normas técnicas pormenorizadas. Os representantes do sector da construção há muito que assinalam que, embora muitas destas normas sejam bem intencionadas, na sua totalidade são dispendiosas e, por vezes, contraditórias.

Análises efectuadas por investigadores e associações chegaram repetidamente à conclusão de que as normas DIN e as especificações técnicas, em particular, são responsáveis por uma parte significativa dos custos de construção. Cada norma adicional aumenta os custos de planeamento, a utilização de materiais e os riscos de execução. O resultado: os projectos são adiados, reduzidos ou abandonados.

Diminuição drástica do número de projectos concluídos

Os efeitos reflectem-se claramente no número de novas construções. Os analistas do sector prevêem que o número de apartamentos concluídos continuará a diminuir nos próximos anos. A Alemanha já está a ficar muito aquém da procura real, que se deve principalmente ao crescimento da população nas cidades, à migração e às alterações na estrutura dos agregados familiares.

Os economistas da habitação - incluindo os do Instituto Económico Alemão - alertam para o facto de a atividade de construção reagir às decisões políticas com um desfasamento temporal. Uma diminuição das licenças de construção hoje significa uma falta de apartamentos dentro de alguns anos. Esta situação vai agravar a escassez, mesmo que sejam adoptadas novas medidas a curto prazo.

Iniciativas políticas com efeitos limitados

Nos últimos anos, os políticos anunciaram numerosas iniciativas para acelerar a construção de habitação - desde procedimentos de aprovação simplificados a programas de subsídios. Na prática, porém, estas medidas têm sido lentas a concretizar-se em muitos locais. As autoridades locais continuam a debater-se com longos períodos de processamento, enquanto as condições de financiamento são frequentemente criticadas por serem demasiado complexas ou de curta duração.

Uma abordagem central da reforma é o chamado "edifício tipo E" - o "E" significa "simples". A ideia subjacente: Os proprietários de edifícios já não devem ter de cumprir todas as normas máximas tecnicamente possíveis, mas devem poder limitar-se a soluções funcionais e comprovadas. O objetivo é reduzir os custos sem comprometer fundamentalmente a segurança ou a qualidade de vida.

A insegurança jurídica inibe a inovação

Até agora, porém, muitos promotores de projectos têm-se esquivado a esta abordagem. A razão reside no direito alemão de responsabilidade e garantia, que pressupõe efetivamente o mais elevado estado da arte. Quem se desvia deste princípio arrisca-se a entrar em litígio. Assim, a inovação não é recompensada, mas penalizada - uma situação que muitos especialistas descrevem como contraproducente.

As comparações internacionais mostram que outros países europeus também estão a criar espaços habitacionais de alta qualidade e duradouros com requisitos técnicos significativamente mais baixos. A abordagem especial da Alemanha está a revelar-se cada vez mais um fator de custo sem valor acrescentado proporcional.

Olhar para o passado como solução

Um olhar para o passado mostra que há outro caminho. Nos anos 90, a Alemanha já se debatia com uma enorme falta de habitação. Nessa altura, os políticos responderam com regulamentos especiais temporários, regulamentos de construção simplificados e procedimentos acelerados. A construção de habitações arrancou rapidamente - sobretudo porque se deu prioridade a soluções pragmáticas em detrimento da perfeição.

Muitos destes regulamentos ainda existem formalmente, mas já não estão em vigor. Os especialistas do sector da construção são, por isso, favoráveis à reativação destes instrumentos - pelo menos temporariamente. Isto poderia dar um impulso a curto prazo para que os projectos voltassem a ser economicamente viáveis.

Responsabilidade e margem de manobra na política

A discussão sobre a construção de novas habitações mostra-o. O problema é menos técnico do que político: O problema é menos técnico do que político. As possibilidades de ação existem, a vontade de reforma é decisiva. Representantes do governo alemão também estão a dar sinais de vontade de reforma - incluindo a atual Ministra da Construção, Verena Hubertz, que se tem pronunciado repetidamente a favor de métodos de construção mais simples.

No entanto, resta saber se e com que rapidez isso resultará em mudanças legais concretas. O tempo é um fator decisivo para a indústria da construção: cada mês perdido agrava ainda mais a falta de habitação e faz subir os preços e as rendas.

Conclusão: A construção a preços acessíveis é possível - se o enquadramento for correto

A quase paralisação da construção de novas habitações não é uma lei da natureza. É o resultado de decisões políticas, de uma sobrecarga regulamentar e de uma falta de prioridade para soluções práticas. Uma redução temporária das normas, clareza jurídica para uma construção mais simples e procedimentos de autorização mais eficientes poderiam proporcionar um alívio a curto prazo.

O facto de os políticos terem a coragem de tomar estas medidas será decisivo para determinar se a habitação nas cidades alemãs voltará a ser acessível no futuro - ou se, finalmente, se tornará um bem de luxo.