Eredità e immobili – aspetti giuridici e fiscali in Germania

In linea di principio, l’acquisizione di immobili per via ereditaria è soggetta all’imposta di successione ai sensi della legge sull’imposta di successione e donazione (ErbStG). Tale legge stabilisce che sia il patrimonio finanziario che gli immobili sono soggetti a tassazione, mentre l’onere fiscale dipende dal valore di mercato dell’immobile e dal grado di parentela (cfr. Finanztip, 2025; Erbrechtsinfo, 2024). La valutazione dell'immobile viene di norma effettuata dall'ufficio delle imposte sulla base di procedure di valutazione stabilite dalla legge, che si basano su valori comparativi, rendimenti o valori reali (cfr. Heid Immobilienbewertung, 2024).

Una componente centrale della tassazione è costituita dalle franchigie legali, che variano notevolmente a seconda del grado di parentela. I coniugi possono ereditare beni fino a 500.000 euro esenti da imposta, i figli fino a 400.000 euro. Per i nipoti il limite è di 200.000 euro, mentre per le persone non imparentate solo 20.000 euro rimangono esenti da imposta (cfr. KSK-Immobilien, 2024; Wüstenrot, 2025). Soprattutto nel caso di immobili in zone molto richieste, questa franchigia spesso non è sufficiente, con conseguente onere fiscale.

Un'agevolazione fiscale speciale si applica alla cosiddetta "casa di famiglia". Se un immobile ad uso proprio viene ereditato dal coniuge o dai figli e continua ad essere utilizzato dal proprietario, può essere trasferito completamente esente da imposte a determinate condizioni. Il presupposto è che il defunto abbia abitato personalmente l'immobile fino alla sua morte e che l'erede lo subentri immediatamente e lo utilizzi personalmente per almeno dieci anni (cfr. Finanztip, 2025). Per i figli si applica inoltre un limite di 200 metri quadrati di superficie abitabile per l'esenzione fiscale totale (cfr. Erbrechtsinfo, 2024). Se l'immobile viene venduto o affittato entro questo termine, l'esenzione fiscale decade con effetto retroattivo.

Anche gli immobili affittati sono soggetti a norme speciali. In questo caso il legislatore prevede una riduzione del dieci per cento sul valore dell'immobile, cosicché ai fini fiscali viene considerato solo il 90 per cento del valore di mercato. Questa norma intende tenere conto dell’importanza sociale degli alloggi in affitto (cfr. Heid Immobilienbewertung, 2024; Wüstenrot, 2025).

Nonostante queste agevolazioni fiscali, l’eredità di un immobile rappresenta spesso, nella pratica, una sfida finanziaria. Soprattutto nelle regioni in cui i prezzi degli immobili sono aumentati notevolmente, l’onere fiscale può essere considerevole. In alcuni casi gli eredi sono costretti a vendere l’immobile, in tutto o in parte, per poter pagare l’imposta di successione dovuta (cfr. Verband Wohneigentum, 2024). Ciò dimostra quanto sia importante una pianificazione lungimirante.

Oltre agli aspetti fiscali, anche le questioni legali e organizzative giocano un ruolo centrale. Gli eredi devono decidere se accettare o rifiutare l'eredità. Con l'accettazione, agli eredi vengono trasferiti non solo i beni, ma anche eventuali passività come prestiti o arretrati di manutenzione (cfr. Erbrechtsinfo, 2024). Inoltre, in presenza di più eredi può formarsi una comunione ereditaria, spesso associata a problemi di coordinamento e conflitti, in particolare quando si tratta dell’utilizzo o della vendita dell’immobile.

In questo contesto, la pianificazione successoria tempestiva assume un’importanza sempre maggiore. Attraverso le donazioni in vita è possibile sfruttare più volte le franchigie fiscali, poiché queste sono nuovamente disponibili ogni dieci anni. Ciò consente di ridurre notevolmente l'onere fiscale (cfr. Wüstenrot, 2025). A titolo integrativo, si possono prendere in considerazione strumenti quali i diritti di usufrutto o il trasferimento a società familiari, al fine di trasferire gli immobili in modo strutturato e fiscalmente ottimizzato.

In sintesi, si può affermare che gli immobili occupano una posizione speciale in caso di successione. Spesso mantengono il loro valore e rappresentano una parte essenziale del patrimonio, ma allo stesso tempo comportano complessi requisiti fiscali e giuridici. Una pianificazione tempestiva e una consulenza approfondita sono quindi fondamentali per ridurre al minimo i rischi finanziari e organizzare in modo efficiente il trasferimento del patrimonio.