Heranças e imóveis – aspetos jurídicos e fiscais na Alemanha

Em princípio, a aquisição de imóveis por herança está sujeita ao imposto sucessório, nos termos da Lei do Imposto sobre Sucessões e Doações (ErbStG). Esta lei estabelece que tanto os ativos financeiros como os imóveis são tributáveis, sendo que a carga fiscal depende do valor de mercado do imóvel e do grau de parentesco (cf. Finanztip, 2025; Erbrechtsinfo, 2024). A avaliação do imóvel é normalmente efetuada pela administração fiscal com base em métodos de avaliação estabelecidos por lei, que se orientam por valores comparativos, rendimentos ou valores reais (cf. Heid Immobilienbewertung, 2024).

Uma componente central da tributação são os abatimentos legais, que variam significativamente consoante o grau de parentesco. Os cônjuges podem herdar bens até 500 000 euros isentos de impostos, os filhos até 400 000 euros. Para os netos, o valor é de 200 000 euros, enquanto que para pessoas sem laços de parentesco apenas 20 000 euros permanecem isentos de impostos (cf. KSK-Immobilien, 2024; Wüstenrot, 2025). Especialmente no caso de imóveis em localizações procuradas, esta isenção muitas vezes não é suficiente, pelo que surge uma carga fiscal.

Aplica-se um benefício fiscal especial à chamada «residência familiar». Se um imóvel para uso próprio for herdado pelo cônjuge ou pelos filhos e continuar a ser utilizado pelo próprio, este pode ser transferido com isenção total de impostos sob determinadas condições. A condição é que o falecido tenha habitado o imóvel até à sua morte e que o herdeiro o assuma imediatamente, bem como o utilize para uso próprio durante, pelo menos, dez anos (cf. Finanztip, 2025). No caso dos filhos, aplica-se adicionalmente um limite de 200 metros quadrados de área habitável para a isenção fiscal total (cf. Erbrechtsinfo, 2024). Se o imóvel for vendido ou arrendado dentro deste prazo, a isenção fiscal cessa retroativamente.

Os imóveis arrendados também estão sujeitos a regulamentos especiais. Neste caso, o legislador prevê uma redução de dez por cento sobre o valor do imóvel, de modo que apenas 90 por cento do valor de mercado são considerados para efeitos fiscais. Esta regulamentação visa ter em conta a importância social da habitação arrendada (cf. Heid Immobilienbewertung, 2024; Wüstenrot, 2025).

Apesar destas facilidades fiscais, a herança de um imóvel representa, na prática, frequentemente um desafio financeiro. Especialmente em regiões com preços imobiliários em forte subida, a carga fiscal pode ser considerável. Em alguns casos, os herdeiros são obrigados a alienar o imóvel, na totalidade ou em parte, para poderem liquidar o imposto sucessório devido (cf. Verband Wohneigentum, 2024). Isto demonstra a importância de um planeamento antecipado.

Para além dos aspetos fiscais, as questões jurídicas e organizacionais também desempenham um papel central. Os herdeiros têm de decidir se aceitam ou recusam a herança. Com a aceitação, não só os ativos, mas também possíveis passivos, como empréstimos ou atrasos na manutenção, passam para os herdeiros (cf. Erbrechtsinfo, 2024). Além disso, na existência de vários herdeiros, pode formar-se uma comunhão de herdeiros, o que está frequentemente associado a problemas de coordenação e conflitos, especialmente quando se trata da utilização ou alienação do imóvel.

Neste contexto, o planeamento sucessório precoce ganha cada vez mais importância. Através de doações em vida, os abatimentos fiscais podem ser utilizados várias vezes, uma vez que estes estão novamente disponíveis a cada dez anos. Isto permite reduzir consideravelmente a carga fiscal (cf. Wüstenrot, 2025). Complementarmente, podem ser considerados instrumentos como os direitos de usufruto ou a transferência para sociedades familiares, a fim de transferir imóveis de forma estruturada e com otimização fiscal.

Em resumo, pode-se afirmar que os imóveis ocupam uma posição especial em caso de herança. São frequentemente estáveis em termos de valor e constituem uma parte essencial do património, mas, ao mesmo tempo, implicam requisitos fiscais e jurídicos complexos. Um planeamento atempado, bem como um aconselhamento fundamentado, são, por isso, decisivos para minimizar os riscos financeiros e organizar a transferência de património de forma eficiente.