Αγοράζοντας ένα διατηρητέο σπίτι: Αυτά τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα υπάρχουν

Αγορά διατηρητέου σπιτιού: σημαντικά στοιχεία

Είτε πρόκειται για ένα ημιθωρακισμένο σπίτι, μια βίλα αρ νουβό ή ένα αρχοντικό: μπροστά σε τέτοια κτίρια, τα μάτια κάποιου μπορούν να φωτιστούν όταν ψάχνει για ένα ακίνητο. Στο μυαλό σας, σκέφτεστε πώς μπορείτε να συνδυάσετε τις σύγχρονες απαιτήσεις διαβίωσης με την ιστορική γοητεία του παρελθόντος.

Εκτός από τις όμορφες ιδέες, ωστόσο, υπάρχουν επίσης σημαντικά ζητήματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη, ιδίως με παλαιότερα ακίνητα - για παράδειγμα, η προστασία των ιστορικών μνημείων. Θα θέλαμε να σας ενημερώσουμε σχετικά και να σας δείξουμε τι πρέπει να προσέχετε όταν αγοράζετε ένα διατηρητέο ακίνητο.

Τι μπορείτε να περιμένετε από αυτό το άρθρο:

1. Θα λάβετε βασικές πληροφορίες σχετικά με τον όρο "προστασία διατηρητέων κτιρίων".
2. Θα λάβετε συμβουλές σε περίπτωση που θέλετε να αγοράσετε διατηρητέα σπίτια.
3. Θα μάθετε τι πρέπει να προσέξετε κατά την ανακαίνιση.
4. Μπορείτε να αποκτήσετε μια πρώτη εικόνα συγκρίνοντας τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα μιας τέτοιας αγοράς.

Τι σημαίνει διατηρητέο ακίνητο;

Η ιστορική αξία ενός κτιρίου καθορίζει αν ένα κτίριο κηρύσσεται διατηρητέο ή όχι. Τα κριτήρια γι' αυτό ρυθμίζονται στο Denkmalschutzgesetz (νόμος περί προστασίας μνημείων) σε κάθε ομοσπονδιακό κρατίδιο. Αυτό ορίζει επίσης λεπτομερέστερα το δημόσιο συμφέρον που πρέπει να συντρέχει για να θεωρηθεί ένα κτίριο μνημείο λόγω της σημασίας της πολιτιστικής του κληρονομιάς.

Η μεγάλη ηλικία ενός ακινήτου δεν αποτελεί επομένως καθόλου εγγύηση ότι το σπίτι θα είναι επίσης διατηρητέο. Δεν υπάρχει επίσης σταθερό χρονικό περιθώριο για τα διατηρητέα κτίρια, όπως για παράδειγμα για τα αυτοκίνητα, τα οποία θεωρούνται επίσημα κλασικά αυτοκίνητα μετά από 30 χρόνια. Παρεμπιπτόντως: Δεν μπορούν να είναι διατηρητέα μόνο τα κλασικά κτίρια κατοικιών.

Τυπικά κτίρια που συχνά καταγράφονται είναι

• πανέμορφα κτίρια, όπως κάστρα ή παλάτια,
• ιστορικά κτίρια που είναι συχνότερα και ορόσημα, για παράδειγμα πύλες πόλεων, υδατόπυργοι, ανεμόμυλοι, εκκλησίες ή παρεκκλήσια,
• παλιά αρχοντικά και σπίτια με ξυλόδεμα,
• θεατρικές κατοικίες και χώροι στρατώνων.

Για όσους θέλουν να αποκτήσουν μια γενική εικόνα του τόπου τους: Για κάθε ομόσπονδο κρατίδιο και πόλη, υπάρχουν κατάλογοι μνημείων από την αρμόδια αρχή προστασίας μνημείων. Εκεί μπορείτε να δείτε ποια ακίνητα προστατεύονται ως μνημεία ή ποια μνημεία υπάρχουν στην περιοχή σας. Εκτός από τα μνημεία, υπάρχουν επίσης τα αρχαιολογικά μνημεία (αρχαιολογικά σημαντικά στοιχεία της ζωής του παρελθόντος στο έδαφος ή στο νερό) και τα πολιτιστικά μνημεία (αποκαλυπτικά και τεχνητά αντικείμενα παλαιότερων εποχών της ανθρώπινης ιστορίας)

Είναι σημαντικό για εσάς ως δυνητικό αγοραστή παλαιών ακινήτων: Εάν το ακίνητο είναι επίσημα "διατηρητέο κτίριο", θα δεσμευτείτε και για τη συντήρησή του εάν το αγοράσετε. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να συντονίσετε κάθε προγραμματισμένη ανακαίνιση ή εκσυγχρονισμό με την αρμόδια τοπική αρχή μνημείων.

Όλα αυτά είναι εφικτά, αλλά αποτελούν πρόσθετη δαπάνη που θα πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά το στάδιο του σχεδιασμού. Παρεμπιπτόντως, έχουμε εξηγήσει τη διαφορά μεταξύ ανακαίνισης και εκσυγχρονισμού σε αυτό το άρθρο.

Αγορά διατηρητέου ακινήτου: Έχουμε αυτές τις 5 συμβουλές για εσάς

Ακόμη και κατά τη στιγμή της αγοράς, υπάρχουν ειδικά σημεία που πρέπει να λάβετε υπόψη αν θέλετε να αγοράσετε ένα διατηρητέο σπίτι. Το ίδιο ισχύει και για την αγορά ενός διαμερίσματος που βρίσκεται σε διατηρητέο κτίριο.

Με αυτές τις 5 συμβουλές είστε σε καλή θέση για την αγορά ενός διατηρητέου σπιτιού:

1. Προσέξτε την προσπάθεια ανακαίνισης. Οι εκθέσεις περιέχουν συχνά αρχικές πληροφορίες. Αλλά σε κάθε περίπτωση, ρωτήστε ρητά γι' αυτό ξανά κατά τη διάρκεια της επιτόπιας επιθεώρησης.
2. Δώστε προοπτική στην τιμή αγοράς. Εάν σε ένα διατηρητέο κτίριο έχουν ήδη πραγματοποιηθεί πολλές ανακαινίσεις, η τιμή μπορεί να είναι αντίστοιχα υψηλότερη. Αντίθετα, αν υπάρχουν ακόμη πολλά που πρέπει να γίνουν, το ακίνητο δεν θα πρέπει να είναι πολύ ακριβό.
3. Πάρτε μαζί σας έναν επιθεωρητή διατηρητέων κτιρίων. Κατά τη διάρκεια των επιθεωρήσεων, χρειάζεστε έναν εμπειρογνώμονα στο πλευρό σας για να λάβετε αξιόπιστες δηλώσεις σχετικά με το πιθανό κόστος ανακαίνισης και τις επίσημες εγκρίσεις. Στο άρθρο μας σχετικά με την προβολή ακινήτων, θα λάβετε ακόμη περισσότερες συμβουλές από εμάς για μια περιήγηση που χρησιμοποιείται με τον καλύτερο δυνατό τρόπο.
4. Περιλάβετε την τοποθεσία. Όταν τα ακίνητα καταχωρούνται, είναι εύκολο να ξεχάσουμε αυτό που έχει πάντα σημασία κατά την αγορά: την τοποθεσία και το περιβάλλον του ακινήτου. Στο άρθρο μας σχετικά με τη μικρο- και μακροεντοπισμό, συνοψίσαμε τα σημαντικότερα κριτήρια για εσάς.
5. Χρησιμοποιήστε κρατικές επιδοτήσεις. Πριν από την αγορά, φροντίστε να ενημερωθείτε για τη δυνατότητα επιδότησης από την Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Εδώ, για παράδειγμα, μπορείτε να μάθετε περισσότερα σχετικά με τις πιθανές χρηματοδοτήσεις της KfW στον τομέα της ενεργειακής ανακαίνισης.
6. Επωφεληθείτε από το επίδομα για διατηρητέα κτίρια (Denkmalschutz-AfA). Ο εκσυγχρονισμός είναι συχνά απαραίτητος για ένα διατηρητέο ακίνητο. Ο νομοθέτης τις υποστηρίζει με φορολογική απόσβεση, την "Absetzung für Abnutzung" (AfA). Στο σχετικό μας άρθρο για το ΑΦΑ για διατηρητέα κτίρια, θα βρείτε τις λεπτομέρειες μαζί με χρήσιμα υποδείγματα υπολογισμών.

Σημαντικό: Όταν πρόκειται για οικονομικές επιδοτήσεις και φορολογικές παροχές, συνιστούμε να συμβουλευτείτε έναν έμπιστο φορολογικό σύμβουλο.

Ανακαίνιση διατηρητέου κτιρίου: Δείτε τι πρέπει να προσέξετε όταν σχεδιάζετε το κόστος

Ένα παλιό κτίριο μπορεί να μοιάζει με κεραυνοβόλο έρωτα. Με την κυριολεκτική έννοια της λέξης, ωστόσο, μπορεί να σας περιμένουν κρυφά έξοδα πίσω από την πρόσοψη κατά τη διάρκεια του εκσυγχρονισμού. Εν ολίγοις, θα πρέπει να κοιτάξετε ιδιαίτερα προσεκτικά τα παλαιότερα σπίτια.

Καλό είναι να θέσετε στον εαυτό σας τα εξής τρία σημαντικά ερωτήματα πριν από την αγορά, ώστε να μπορέσετε να εκτιμήσετε καλύτερα το μελλοντικό κόστος ανακαίνισης:

1. Υπάρχουν σημαντικές ζημιές στο σπίτι, για παράδειγμα υγρές κηλίδες στην πρόσοψη ή στο δοκάρι της στέγης;
2. Έχει το σπίτι λεκέδες από μούχλα ή μπορείτε να βρείτε ακόμη και υγρές κηλίδες;
3. Είναι γνωστό αν χρησιμοποιήθηκε αμίαντος ή άλλες αμφισβητήσιμες χημικές ουσίες σε τοίχους, χρώματα ή βερνίκια;

Επιπροσθέτως, θα πρέπει να ελέγξετε την κατάσταση των συστημάτων θέρμανσης, ύδρευσης και ηλεκτροδότησης και να μάθετε αν χρησιμοποιείται εδώ κάποια απαρχαιωμένη τεχνολογία.

Όπως έχει ήδη περιγραφεί, αν θέλετε να μετατρέψετε, να ανακαινίσετε ή να ανακαινίσετε ένα διατηρητέο σπίτι, θα πρέπει να συμβουλευτείτε την αρμόδια αρχή προστασίας μνημείων. Αυτό εξαρτάται πρωτίστως από την έκταση της προστασίας του διατηρητέου κτιρίου που έχει δηλωθεί για το ακίνητο.

Η προστασία του διατηρητέου κτιρίου μπορεί να αφορά ολόκληρο το σπίτι ή μόνο τμήματα αυτού. Είναι καλύτερο να μάθετε ποιος είναι ο "βαθμός προστασίας" στη συγκεκριμένη περίπτωση πριν αγοράσετε. Το τι ακριβώς υπόκειται σε έγκριση ποικίλλει επίσης από ομοσπονδιακό κράτος σε ομοσπονδιακό κράτος και εξαρτάται από τον αντίστοιχο βαθμό προστασίας.

Κατά κανόνα, τα σχέδια αυτά υπόκεινται σε έγκριση:

• μεγαλύτερες επεκτάσεις και προσθήκες, όπως για παράδειγμα μια νέα σοφίτα, η εγκατάσταση ανελκυστήρα, σκάλας, ένα υπερσύγχρονο φωτοβολταϊκό σύστημα ή δορυφορικό πιάτο
• οπτικές διακοσμήσεις, όπως για παράδειγμα μια νέα πρόσοψη ή ένα νέο χρώμα τοίχου, νέο σοβάτισμα ή αλλαγή της επίστρωσης του δαπέδου
• ανακαινίσεις, όπως για παράδειγμα του μπάνιου ή της ενεργειακής διαχείρισης ή της μόνωσης του σπιτιού
• αντικατάσταση ή επισκευή, για παράδειγμα, των θυρών, των παραθύρων, των ζευκτών οροφής, των παντζουριών, των ημιξύλων, των επενδύσεων τοίχου ή οροφής
• νέες χρήσεις, με τη μορφή διαφημιστικών χώρων ή βιτρινών

Όποιος σχεδιάζει μια πλήρη κατεδάφιση, ξεκοιλιάσματα ή σημαντικές νέες κατασκευές σε άμεση γειτνίαση με το διατηρητέο ακίνητο, θα πρέπει, φυσικά, πάντα να μιλάει προηγουμένως με την αρμόδια για τα διατηρητέα κτίρια αρχή.

Κατ' αρχήν, μην αρχίζετε ποτέ μέτρα ανακαίνισης χωρίς επίσημη άδεια. Οποιαδήποτε αναγκαία αποδόμηση μπορεί να σας κοστίσει περιττά χρήματα και, στη χειρότερη περίπτωση, να σας επιβληθεί πρόστιμο. Θα πρέπει επίσης να προγραμματίσετε αρκετό χρόνο, καθώς οι διαδικασίες έγκρισης μπορεί μερικές φορές να διαρκέσουν πολύ.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της αγοράς ενός διατηρητέου ακινήτου

Σαν έργο, ένα διατηρητέο ακίνητο μπορεί να επιφέρει τόσο πλεονεκτήματα όσο και μειονεκτήματα. Παρακάτω έχουμε επισημάνει και τις δύο πλευρές για εσάς.

Αυτά είναι τα πλεονεκτήματα που μπορεί να προσφέρει στους αγοραστές η αγορά ενός διατηρητέου ακινήτου:

• Αισθητικά, τα ιστορικά σπίτια συχνά αποπνέουν μια ελκυστική γοητεία.
• Είστε κάτοχος ενός ιδιαίτερου ακινήτου ιστορικής σημασίας.
• Σε ορισμένες περιπτώσεις, επωφελείστε από μια σχετικά χαμηλή τιμή αγοράς.
• Μπορείτε να διεκδικήσετε κρατικές επιδοτήσεις για την ανακαίνιση Η επιδότηση ρυθμίζεται στην παράγραφο § 7i του νόμου περί φορολογίας εισοδήματος (EStH) και στην παράγραφο 82i του διατάγματος εφαρμογής του φόρου εισοδήματος (EStDV).
• Συχνά παίρνετε ευκολότερα ένα χαμηλότοκο δάνειο KfW.
• Επενδύετε τα χρήματά σας σε ένα ακίνητο που συνήθως αυξάνει την αξία του και είναι κερδοφόρο μακροπρόθεσμα.
• Συνήθως απολαμβάνετε φορολογικά πλεονεκτήματα - μπορείτε να εκπίπτουν εν μέρει τα έξοδα αγοράς και ανακαίνισης από τους φόρους σας. Μάθετε περισσότερα σχετικά με την απαίτηση για "AfA" (απόσβεση λόγω φθοράς) εδώ.

Αυτά τα μειονεκτήματα μπορεί να σχετίζονται με την αγορά ενός διατηρητέου ακινήτου:

• Σε ορισμένες περιπτώσεις, υπάρχει μεγάλη ανάγκη ανακαίνισης.
• Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να υπάρχουν αυστηρές απαιτήσεις ανακαίνισης από την τοπική αρχή προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς που πρέπει να εφαρμόσετε.
• Μπορεί να χρειαστεί να αποδεχτείτε επίσημους περιορισμούς όσον αφορά τον σχεδιασμό του σπιτιού σας.
• Θα πρέπει να προγραμματίσετε υψηλότερο αποθεματικό συντήρησης, καθώς εσείς ως ιδιοκτήτης είστε υποχρεωμένοι να πραγματοποιείτε επισκευές.
• Αν πρέπει να μεταπωλήσετε το παλιό ακίνητο μετά από λίγα μόνο χρόνια, συνήθως θα πρέπει να αποδεχτείτε οικονομικές απώλειες και μερικές φορές μακρύτερες διαδικασίες έγκρισης.

Το συμπέρασμα: Χωρίς αμφιβολία, η αποκατάσταση ενός ιστορικού κτιρίου μπορεί να είναι ένα έργο από καρδιάς με το οποίο μπορείτε να εκπληρώσετε το προσωπικό σας όνειρο ζωής. Ωστόσο, πρέπει επίσης να γνωρίζει κανείς ότι με την απόκτηση ενός διατηρητέου ακινήτου αναλαμβάνει και υποχρεώσεις. Επομένως, είναι ακόμη πιο σημαντικό να ζητάτε λεπτομερείς συμβουλές από ειδικούς πριν από την αγορά, ώστε να είστε σε θέση να εκτιμήσετε με τη μεγαλύτερη δυνατή ακρίβεια τα μελλοντικά έξοδα ανακαίνισης και τα οικονομικά έξοδα.