Ο υπολογισμός του ζωτικού χώρου είναι μια σημαντική πτυχή της διαχείρισης ακινήτων που έχει μεγάλη σημασία για τους αγοραστές και τους ενοικιαστές καθώς και για τους ιδιοκτήτες. Ο σωστός υπολογισμός του ζωτικού χώρου δεν επηρεάζει μόνο τις τιμές ενοικίασης ή πώλησης, αλλά και το ύψος του φόρου ακίνητης περιουσίας. Μικρές διαφορές μπορούν γρήγορα να αθροίσουν χιλιάδες ευρώ.

Είναι επίσης πολύ σημαντικό για τους ιδιοκτήτες να προσδιορίζουν σωστά την ακριβή επιφάνεια διαβίωσης, καθώς ορισμένα στοιχεία του λογαριασμού των τελών εξυπηρέτησης και του επιδόματος στέγασης εξαρτώνται από την επιφάνεια διαβίωσης. Οι εσφαλμένες πληροφορίες, ακόμη και αν αναφέρονται στο κτηματολόγιο ή στις δηλώσεις διαχωρισμού, είναι ένας από τους κύριους λόγους για τους οποίους πολλοί λογαριασμοί κοινοχρήστων είναι εσφαλμένοι και μπορούν να αμφισβητηθούν.

Η επιφάνεια διαβίωσης μπορεί να υπολογιστεί σύμφωνα με το DIN (γερμανικό βιομηχανικό πρότυπο) ή σύμφωνα με το διάταγμα για την επιφάνεια διαβίωσης. Οι δύο μέθοδοι διαφέρουν ως εξής:

Υπολογισμός του χώρου κατοικίας σύμφωνα με το DIN 277

Το DIN 277 είναι ένα τεχνικό πρότυπο που καθορίζει ακριβείς απαιτήσεις για τον υπολογισμό του εμβαδού των κτιρίων. Όταν εφαρμόζεται ο υπολογισμός του ζωτικού χώρου κατά DIN 277, ακολουθεί ορισμένους κανόνες και πρότυπα για τον προσδιορισμό του ακριβούς μεγέθους του ζωτικού χώρου.

Αυτό περιλαμβάνει τη συνεκτίμηση διαφόρων δωματίων και χώρων εντός του ακινήτου. Το DIN 277 παρέχει λεπτομερή καθοδήγηση σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο πρέπει να μετράται και να προστίθεται κάθε μία από αυτές τις περιοχές για τον προσδιορισμό του συνολικού χώρου κατοικίας.

Υπολογισμός του χώρου κατοικίας σύμφωνα με το Διάταγμα για τον χώρο κατοικίας

Το Διάταγμα για τον χώρο κατοικίας (WoFlV) ισχύει σε εθνικό επίπεδο και ρυθμίζει τον υπολογισμό του χώρου κατοικίας σε κατοικίες. Το εν λόγω διάταγμα ορίζει ορισμένα κριτήρια και κανόνες για τον υπολογισμό του ζωτικού χώρου, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο πρέπει να λαμβάνονται υπόψη ορισμένα δωμάτια.

Διαφορές και ομοιότητες:

• Ακρίβεια: Το DIN 277 είναι γενικά ακριβέστερο και λεπτομερέστερο από το διάταγμα για τον ζωτικό χώρο. Καθορίζει ακριβώς πώς πρέπει να συμπεριληφθούν στον υπολογισμό διάφορες περιοχές και στοιχεία.

• Περιεχόμενο εφαρμογής: Το DIN 277 χρησιμοποιείται γενικά στον κατασκευαστικό κλάδο και για εμπορικά ακίνητα, ενώ το Διάταγμα για το χώρο διαβίωσης αποτελεί τη νομική βάση για τον προσδιορισμό του χώρου διαβίωσης σε συμβάσεις ενοικίασης και αγοράς.

• Δεσμευτικός χαρακτήρας: Το Διάταγμα για το χώρο διαβίωσης έχει θεσμικό χαρακτήρα και είναι νομικά δεσμευτικό για τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές. Το DIN 277, από την άλλη πλευρά, δεν είναι νομικά δεσμευτικό, αλλά χρησιμοποιείται συχνά στην πράξη.

Στην πράξη, ενδέχεται να υπάρχουν διαφορές στον υπολογισμό του χώρου διαβίωσης κατά την εφαρμογή του DIN 277 και του διατάγματος για τον χώρο διαβίωσης.

Η μέθοδος υπολογισμού του χώρου διαβίωσης θα πρέπει να προσδιορίζεται επακριβώς σε μια σύμβαση μίσθωσης ή αγοράς, προκειμένου να αποφεύγονται πιθανές παρεξηγήσεις. Σε νομικές διαμάχες, συχνά γίνεται αναφορά στο Διάταγμα για τον ζωτικό χώρο ως βάση.

Τι θεωρείται ζωτικός χώρος;

Ο ζωτικός χώρος περιλαμβάνει γενικά όλους τους χώρους εντός ενός διαμερίσματος ή μιας κατοικίας που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για κατοικία. Περιλαμβάνει:

• Σαλόνια: Περιλαμβάνουν σαλόνια, υπνοδωμάτια, παιδικά δωμάτια και δωμάτια επισκεπτών. Τα δωμάτια αυτά αποτελούν συνήθως το κύριο μέρος του χώρου διαβίωσης.

• Κουζίνα: Η κουζίνα συνήθως υπολογίζεται πλήρως ως μέρος του χώρου διαβίωσης, εφόσον είναι χρησιμοποιήσιμη και κατοικήσιμη. Αυτό περιλαμβάνει τις εντοιχισμένες κουζίνες και τους χώρους τραπεζαρίας.

• Μπάνιο: Το μπάνιο υπολογίζεται επίσης ως χώρος διαβίωσης. Αυτό ισχύει για τα κύρια μπάνια, τα μπάνια των επισκεπτών και τις τουαλέτες.

• Διάδρομοι και διάδρομοι: Σε πολλές περιπτώσεις, οι διάδρομοι και οι διάδρομοι περιλαμβάνονται επίσης στον χώρο διαβίωσης, υπό την προϋπόθεση ότι δεν είναι πολύ στενοί ή πολύ μεγάλοι.

• Αποθηκευτικοί χώροι: Ανάλογα με το μέγεθος και τη χρήση τους, οι αποθηκευτικοί χώροι, όπως οι ντουλάπες ή οι αποθήκες, μπορούν να συμπεριληφθούν στον χώρο διαβίωσης.

• Μπαλκόνια και βεράντες: Τα μπαλκόνια και οι βεράντες μπορούν να συμπεριληφθούν στον χώρο διαβίωσης υπό ορισμένες προϋποθέσεις, εφόσον είναι στεγασμένα ή θερμαινόμενα. Ωστόσο, αυτό διαφέρει ανάλογα με τη χώρα και το ομοσπονδιακό κράτος.

Τι δεν υπολογίζεται ως χώρος κατοικίας;

Αυτό που δεν υπολογίζεται ως χώρος κατοικίας είναι τα δωμάτια ή οι χώροι που δεν χρησιμοποιούνται για οικιστικούς σκοπούς. Τέτοια δωμάτια συνήθως προσδιορίζονται ως ωφέλιμος χώρος στον υπολογισμό του χώρου κατοικίας, για παράδειγμα:

• Υπόγειο: Κατά κανόνα, το υπόγειο δεν προσμετράται ως χώρος κατοικίας, εκτός εάν έχει αναπτυχθεί για οικιστικούς σκοπούς και πληροί τις αντίστοιχες προϋποθέσεις.

• Αυλή: Η σοφίτα επίσης κατά κανόνα δεν υπολογίζεται ως χώρος κατοικίας, εκτός εάν έχει μετατραπεί σε χώρο κατοικίας και πληροί τους κανονισμούς για τον χώρο κατοικίας.

• Τεχνικοί και βοηθητικοί χώροι: Δωμάτια όπως λεβητοστάσια, πλυντήρια ή αποθήκες δεν υπολογίζονται ως χώρος κατοικίας.

• Γκαράζ και χώροι στάθμευσης: Τα γκαράζ και οι χώροι στάθμευσης επίσης δεν υπολογίζονται ως χώρος κατοικίας.

Υπολογισμός τετραγωνικών μέτρων - παράδειγμα χώρου κατοικίας

Τα τετραγωνικά μέτρα ενός ακινήτου υπολογίζονται συνήθως μετρώντας το μήκος και το πλάτος των επιμέρους δωματίων ή χώρων και στη συνέχεια πολλαπλασιάζοντας αυτές τις διαστάσεις. Ακολουθεί ένα απλό παράδειγμα υπολογισμού:

Υποθέστε ότι θέλετε να υπολογίσετε τα τετραγωνικά μέτρα ενός ορθογώνιου χώρου καθιστικού.

Μέτρηση του μήκους και του πλάτους:

• Μετρήστε το μήκος του καθιστικού από τον έναν τοίχο έως τον απέναντι τοίχο. Υποθέστε ότι το μήκος είναι 6 μέτρα.
• Μετρήστε στη συνέχεια το πλάτος του σαλονιού από έναν άλλο τοίχο έως τον απέναντι τοίχο. Υποθέστε ότι το πλάτος είναι 4 μέτρα.

Υπολογισμός του εμβαδού:

• Πολλαπλασιάστε το μήκος (6 μέτρα) επί το πλάτος (4 μέτρα) για να υπολογίσετε το εμβαδόν: 6 m x 4 m = 24 τετραγωνικά μέτρα.

Σε αυτό το παράδειγμα, το εμβαδόν του σαλονιού είναι 24 τετραγωνικά μέτρα. Αυτό είναι ένα απλό παράδειγμα υπολογισμού των τετραγωνικών μέτρων ενός ορθογώνιου χώρου.

Για δωμάτια ή χώρους με ακανόνιστο σχήμα, μπορείτε να διαιρέσετε το χώρο σε μικρότερα ορθογώνια ή τετραγωνικά τμήματα και στη συνέχεια να προσθέσετε τα εμβαδά αυτών των επιμέρους τμημάτων για να λάβετε το συνολικό εμβαδόν.

Σημαντικό: Οι ακριβείς κανόνες και ορισμοί για τον υπολογισμό του χώρου διαβίωσης ενδέχεται να διαφέρουν από χώρα σε χώρα και από κράτος σε κράτος.

Κατά τον υπολογισμό του ζωτικού χώρου πρέπει επίσης να λαμβάνονται υπόψη ειδικά χαρακτηριστικά, όπως κεκλιμένα ταβάνια ή μη προσβάσιμοι χώροι, οπότε πρέπει να τηρούνται οι αντίστοιχοι τοπικοί κανονισμοί και νόμοι.

Υπολογισμός ζωτικού χώρου και φόρος ακίνητης περιουσίας

Ο υπολογισμός του ζωτικού χώρου έχει άμεσο αντίκτυπο στο ύψος του φόρου ακίνητης περιουσίας. Στη Γερμανία, ο φόρος ακίνητης περιουσίας υπολογίζεται με βάση τις λεγόμενες τυποποιημένες τιμές, οι οποίες με τη σειρά τους βασίζονται στον ζωτικό χώρο του κτιρίου.

Όσο μεγαλύτερος είναι ο ζωτικός χώρος, τόσο υψηλότερος είναι ο φόρος ακίνητης περιουσίας. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων να αναθέτουν τον υπολογισμό της επιφάνειας κατοικίας σε εμπειρογνώμονα, ώστε να διασφαλίζεται μια δίκαιη φορολογική επιβάρυνση.

Υπολογισμός επιφάνειας κατοικίας για δίρριχτες στέγες

Ο υπολογισμός της επιφάνειας κατοικίας για δίρριχτες στέγες μπορεί να είναι πολύπλοκος. Στη Γερμανία δεν υπάρχει τυποποιημένη μέθοδος υπολογισμού- αντίθετα, ισχύουν διαφορετικοί κανονισμοί ανάλογα με το ομόσπονδο κρατίδιο. Σε γενικές γραμμές, ωστόσο, κατά τον υπολογισμό του ζωτικού χώρου των δίρριχτων στεγών πρέπει να τηρούνται τα ακόλουθα βήματα:

• Υψος δίρριχτης στέγης: Αρχικά, μετράται το ύψος της δίρριχτης στέγης. Για να γίνει αυτό, προσδιορίζεται η απόσταση από το δάπεδο έως το υψηλότερο σημείο της δίρριχτης στέγης. Αυτό το ύψος απαιτείται για τον προσδιορισμό του χώρου κάτω από τη στέγη.

• Υπολογισμός εμβαδού: Για τον υπολογισμό του εμβαδού κάτω από τη στέγη, μετράται το μήκος της στέγης κατά μήκος του δαπέδου. Η μέτρηση αυτή γίνεται συνήθως σε ένα συγκεκριμένο ύψος πάνω από το δάπεδο, περίπου 1,50 ή 2 μέτρα. Μετράται επίσης το πλάτος του δωματίου. Στη συνέχεια, το μήκος που υπολογίζεται πολλαπλασιάζεται με το πλάτος για να προσδιοριστεί το εμβαδόν του δαπέδου κάτω από τη στέγη.

• Μείωση του εμβαδού: Κατά τον υπολογισμό του ζωτικού χώρου δεν λαμβάνεται πάντα υπόψη το 100% του εμβαδού κάτω από τη στέγη. Σε πολλές περιπτώσεις, μόνο ένα ορισμένο ποσοστό αυτής της επιφάνειας προστίθεται στον ζωτικό χώρο. Το ποσοστό αυτό μπορεί να ποικίλλει ανάλογα με το ομοσπονδιακό κράτος, αλλά συχνά κυμαίνεται μεταξύ 50% και 100%.

• Σύγχυση εμβαδού: Το υπολογισμένο εμβαδόν κάτω από την κεκλιμένη στέγη προστίθεται στη συνέχεια στο συνολικό εμβαδόν κατοικίας, εφόσον πληροί τις απαιτήσεις για τον υπολογισμό του εμβαδού κατοικίας.

Παράδειγμα υπολογισμού του εμβαδού κατοικίας με κεκλιμένες στέγες

Υποθέστε ότι έχετε μια σοφίτα μήκους 10 μέτρων και πλάτους 8 μέτρων. Το ύψος της κεκλιμένης στέγης είναι 2 μέτρα πάνω από το δάπεδο. Θέλετε να υπολογίσετε την επιφάνεια διαβίωσης κάτω από αυτή την κεκλιμένη στέγη, λαμβάνοντας υπόψη ότι το 50% αυτής της επιφάνειας προστίθεται στη συνολική επιφάνεια διαβίωσης.

• Υπολογισμός της επιφάνειας κάτω από την κεκλιμένη στέγη: Η επιφάνεια του δαπέδου κάτω από την κεκλιμένη στέγη υπολογίζεται πολλαπλασιάζοντας το μήκος (10 μέτρα) επί το πλάτος (8 μέτρα), δηλαδή 10 m x 8 m = 80 τετραγωνικά μέτρα.

• Σκεπτόμενοι το ποσοστό: Εφόσον έχετε αποφασίσει να προσθέσετε μόνο το 50% αυτής της επιφάνειας στο χώρο διαβίωσης, η πραγματική επιφάνεια που συμβάλλει στο χώρο διαβίωσης είναι το 50% των 80 τετραγωνικών μέτρων, δηλαδή 0,5 x 80 m² = 40 τετραγωνικά μέτρα.

• Υπολογισμός του συνολικού χώρου διαβίωσης: Τώρα προσθέστε αυτό το υπολογισμένο εμβαδόν (40 τετραγωνικά μέτρα) στο εμβαδόν των άλλων χώρων του διαμερίσματος, όπως το υπνοδωμάτιο, το καθιστικό, η κουζίνα και το μπάνιο, για να προκύψει ο συνολικός χώρος διαβίωσης.

Υποθέστε ότι τα άλλα δωμάτια έχουν συνολικό εμβαδόν 100 τετραγωνικά μέτρα. Τότε ο συνολικός ζωτικός χώρος του διαμερίσματός σας είναι 100 τ.μ. + 40 τ.μ. = 140 τετραγωνικά μέτρα.