15.11.2023 • 5 min. tiempo de lectura
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El cálculo de la superficie habitable es un aspecto importante de la gestión inmobiliaria que reviste gran importancia tanto para compradores e inquilinos como para propietarios. El cálculo correcto de la superficie habitable no solo influye en los precios de alquiler o venta, sino también en el importe del impuesto sobre bienes inmuebles. Pequeñas diferencias pueden sumar rápidamente miles de euros.
También es muy importante para los propietarios determinar correctamente la superficie habitable exacta, ya que determinadas partidas de la factura de gastos por servicios y de la asignación por vivienda dependen de la superficie habitable. La información incorrecta, incluso si se especifica en el registro de la propiedad o en las declaraciones de partición, es una de las principales razones por las que muchas facturas de servicios públicos son incorrectas y pueden ser impugnadas.
La superficie habitable se puede calcular de acuerdo con DIN (Norma Industrial Alemana) o de acuerdo con la Ordenanza de Superficie Habitable. Los dos métodos difieren en lo siguiente:
Cálculo de la superficie habitable según DIN 277
DIN 277 es una norma técnica que especifica requisitos precisos para calcular la superficie de los edificios. Cuando se aplica el cálculo de la superficie habitable según DIN 277, se siguen ciertas reglas y normas para determinar el tamaño exacto de la superficie habitable.
Esto incluye tener en cuenta las diferentes habitaciones y áreas dentro de la propiedad. La norma DIN 277 proporciona una guía detallada sobre cómo se debe medir y sumar cada una de estas áreas para determinar el espacio habitable total.
Cálculo del espacio habitable según la Ordenanza del Espacio Habitable
La Ordenanza del Espacio Habitable (WoFlV) se aplica en todo el país y regula el cálculo del espacio habitable en las propiedades residenciales. Esta ordenanza define determinados criterios y normas para el cálculo de la superficie habitable, incluida la forma en que deben tenerse en cuenta determinadas habitaciones.
Diferencias y similitudes:
Precisión: La norma DIN 277 es, por lo general, más precisa y detallada que el Reglamento sobre la superficie habitable. Especifica exactamente cómo deben incluirse las diferentes áreas y elementos en el cálculo.
Ámbito de aplicación: La DIN 277 se utiliza generalmente en la industria de la construcción y para propiedades comerciales, mientras que la Ordenanza de Espacio Habitable forma la base legal para la especificación del espacio habitable en los contratos de alquiler y compra.
Carácter vinculante: La Ordenanza de Espacio Habitable es de carácter legal y es jurídicamente vinculante para propietarios e inquilinos. La norma DIN 277, por el contrario, no es jurídicamente vinculante, pero se utiliza con frecuencia en la práctica.
En la práctica, puede haber diferencias en el cálculo de la superficie habitable cuando se aplican la norma DIN 277 y el Reglamento sobre la superficie habitable.
El método para calcular la superficie habitable debe especificarse con precisión en un contrato de alquiler o de compraventa con el fin de evitar posibles malentendidos. En disputas legales, a menudo se hace referencia a la Ordenanza de Espacio Habitable como base.
¿Qué cuenta como espacio habitable?
El espacio habitable generalmente incluye todas las habitaciones dentro de un piso o casa que pueden ser utilizadas con fines residenciales. Esto incluye:
Salas de estar: Incluyen salones, dormitorios, habitaciones infantiles y habitaciones de invitados. Estas habitaciones suelen constituir la parte principal del espacio habitable.
Cocina: La cocina suele contabilizarse en su totalidad como parte del espacio habitable, siempre que sea utilizable y habitable. Esto incluye cocinas equipadas y comedores.
Baño: El baño también cuenta como espacio habitable. Esto se aplica a los baños principales, baños de invitados y aseos.
Corredores y pasillos: En muchos casos, los corredores y pasillos también se incluyen en el espacio habitable, siempre que no sean demasiado estrechos o largos.
Trasteros: Dependiendo de su tamaño y uso, los trasteros, como armarios empotrados o almacenes, pueden incluirse en la superficie habitable.
Balcones y terrazas: Los balcones y terrazas pueden incluirse en la superficie habitable bajo ciertas condiciones si están cubiertos o tienen calefacción. Sin embargo, esto varía según el país y el estado federal.
¿Qué no cuenta como espacio habitable?
Lo que no cuenta como espacio habitable son las habitaciones o zonas que no se utilizan con fines residenciales. Dichas habitaciones suelen especificarse como superficie útil en el cálculo de la superficie habitable, por ejemplo:
Sótano: Por regla general, el sótano no cuenta como superficie habitable a menos que se desarrolle con fines residenciales y cumpla los requisitos correspondientes.
Ático: Por regla general, el ático tampoco se contabiliza como espacio habitable a menos que se convierta en espacio habitable y cumpla los requisitos correspondientes.
Cuartos técnicos y de servicio: Los cuartos como los de calderas, lavaderos o trasteros no cuentan como espacio habitable.
Garajes y aparcamientos: Los garajes y aparcamientos tampoco cuentan como espacio habitable.
Cálculo de metros cuadrados - ejemplo de superficie habitable
Los metros cuadrados de una vivienda suelen calcularse midiendo la longitud y la anchura de las distintas habitaciones o zonas y multiplicando estas dimensiones. He aquí un sencillo ejemplo de cálculo:
Supongamos que desea calcular los metros cuadrados de una sala de estar rectangular.
Medir la longitud y la anchura:
- Mida la longitud de la sala de estar desde una pared hasta la pared opuesta. Supongamos que la longitud es de 6 metros.
- A continuación, mide la anchura del salón desde otra pared hasta la pared opuesta. Supongamos que la anchura es de 4 metros.
Calcular la superficie:
- Multiplica la longitud (6 metros) por la anchura (4 metros) para calcular la superficie: 6 m x 4 m = 24 metros cuadrados.
En este ejemplo, la superficie del salón es de 24 metros cuadrados. Este es un ejemplo sencillo de cálculo de los metros cuadrados de un área rectangular.
Para habitaciones o áreas con una forma irregular, puedes dividir el área en áreas rectangulares o cuadradas más pequeñas y luego sumar las áreas de estas subáreas para obtener el área total.
Importante:Las reglas y definiciones exactas para calcular el espacio habitable pueden variar de un país a otro y de un estado a otro.
A la hora de calcular la superficie habitable también deben tenerse en cuenta características especiales como techos inclinados o zonas no accesibles, por lo que deben observarse las normativas y leyes locales correspondientes.
Cálculo de la superficie habitable e impuesto sobre bienes inmuebles
El cálculo de la superficie habitable influye directamente en el importe del impuesto sobre bienes inmuebles. En Alemania, el impuesto sobre bienes inmuebles se calcula sobre la base de los llamados valores normalizados, que a su vez se basan en la superficie habitable del edificio.
Cuanto mayor sea la superficie habitable, mayor será el impuesto sobre bienes inmuebles. Por ello, es importante que el cálculo de la superficie habitable sea realizado por un experto para garantizar una carga fiscal justa.
Cálculo de la superficie habitable para tejados a dos aguas
El cálculo de la superficie habitable para tejados a dos aguas puede ser complejo. En Alemania no existe un método de cálculo estandarizado, sino que se aplican diferentes normativas en función del estado federado. No obstante, en general, para calcular la superficie habitable de los tejados inclinados se deben seguir los siguientes pasos:
Altura del tejado inclinado: En primer lugar, se mide la altura del tejado inclinado. Para ello, se determina la distancia desde el suelo hasta el punto más alto de la cubierta inclinada. Esta altura es necesaria para determinar el espacio bajo el tejado a dos aguas.
Cálculo del área: Para calcular el área bajo el tejado a dos aguas, se mide la longitud del tejado a dos aguas a lo largo del suelo. Esta medida suele tomarse a cierta altura sobre el suelo, alrededor de 1,50 metros o 2 metros. También se mide la anchura de la habitación. La longitud calculada se multiplica por la anchura para determinar la superficie bajo el tejado a dos aguas.
Reducción de la superficie: Al calcular la superficie habitable, no siempre se tiene en cuenta el 100% de la superficie bajo el tejado a dos aguas. En muchos casos, sólo se añade a la superficie habitable un determinado porcentaje de esta superficie. Este porcentaje puede variar en función del estado federado, pero suele oscilar entre el 50% y el 100%.
Fusión de superficies: La superficie calculada bajo el tejado inclinado se añade entonces a la superficie habitable total, siempre que cumpla los requisitos para el cálculo de la superficie habitable.
Ejemplo de cálculo de la superficie habitable con tejados inclinados
Suponga que tiene un ático con una longitud de 10 metros y una anchura de 8 metros. La altura del tejado inclinado es de 2 metros sobre el suelo. Desea calcular la superficie habitable bajo este tejado inclinado, teniendo en cuenta que el 50% de esta superficie se añade a la superficie habitable total.
Cálculo de la superficie bajo el tejado inclinado: La superficie bajo el tejado inclinado se calcula multiplicando la longitud (10 metros) por la anchura (8 metros), es decir, 10 m x 8 m = 80 metros cuadrados.
Consideración del porcentaje: Como ha decidido añadir sólo el 50% de esta superficie a la superficie habitable, la superficie real que contribuye a la superficie habitable es el 50% de 80 metros cuadrados, es decir, 0,5 x 80 m² = 40 metros cuadrados.
Cálculo de la superficie habitable total: Ahora suma esta superficie calculada (40 metros cuadrados) a la superficie de las demás habitaciones del piso, como el dormitorio, el salón, la cocina y el baño, para obtener la superficie habitable total.
Supongamos que las demás habitaciones tienen una superficie conjunta de 100 metros cuadrados. Entonces la superficie habitable total de tu piso es de 100 m² + 40 m² = 140 metros cuadrados.
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