26.03.2024 • 5 min. tiempo de lectura
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Los precios de la vivienda siguen bajando en casi todas las pequeñas ciudades universitarias
Las pequeñas ciudades universitarias alemanas suelen ser conocidas por sus encantadoras y pintorescas calles y su animada comunidad académica. Ya sea por la búsqueda de un entorno de estudio agradable, por el deseo de un sentimiento de comunidad muy unido o simplemente por el atractivo de la vida cultural y social, cada vez son más las personas que reconocen las ventajas de las ciudades universitarias más pequeñas. Sin embargo, la evolución del mercado inmobiliario en las pequeñas ciudades universitarias varía en función de las características locales y de la influencia de las tendencias económicas y sociales. Independientemente de que los precios bajen, se estanquen o suban, todas las localidades ofrecen tanto retos como oportunidades. Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado más de cerca la evolución del precio de compra1 de los condominios en ciudades universitarias más pequeñas2 en Alemania en 2023 en comparación con 2022.
Daniel Ritter, socio director de VON POLL IMMOBILIEN:
"Aunque se ha observado un crecimiento constante en la última década, 40 de las 46 ciudades universitarias más pequeñas encuestadas registraron un descenso de los precios de la vivienda en 2023. Esta evolución puede atribuirse a los diversos retos geopolíticos de los últimos años. Sólo en algunas ciudades los precios subieron o se estancaron en contra de la tendencia general, lo que indica características locales y una posible estabilidad del mercado. Esta dinámica refleja las diversas influencias que configuran el mercado inmobiliario alemán y subraya la importancia de los factores locales y las medidas políticas en un entorno de mercado cada vez más complejo."
Si busca un condominio en las ciudades universitarias más pequeñas, Constanza tiene los precios más caros por metro cuadrado, con una media de 5.495 euros/m2 (precio de alquiler: 15,17 euros/m2). Sin embargo, los precios de compra de la vivienda aquí cayeron nada menos que un -10,3% en 2023 en comparación con 2022, lo que convierte a Constanza en una de las cinco localidades con mayor caída de los precios de la vivienda. Los compradores de propiedades en Potsdam también tienen que pagar precios por metro cuadrado de más de 5.000 euros a 5.302 euros/m2 (precio de alquiler: 12,26 euros/m2), Friburgo de Brisgovia a 5 euros.281 euros/m2(precio del alquiler: 15,00 euros/m2) y Tubinga a 5.191 euros/m2 (precio del alquiler: 14,61 euros/m2). Por el contrario, la tendencia de los precios de compra en comparación con 2022 es muy diferente: en Potsdam y Friburgo de Brisgovia, los precios cayeron un -7,8% y un -4,8% respectivamente, mientras que en Tubinga tendieron a estancarse en un -0,7%.
Fig. 1: Desarrollo de los precios de compra y alquiler de pisos en las ciudades universitarias más pequeñas de Alemania, 2023 en comparación con 2022 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Andreas Güthling, director de sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Potsdam y Werder (Havel):
"Potsdam, como lugar residencial codiciado, Patrimonio de la Humanidad de la UNESCO y ciudad universitaria, también ha demostrado ser más estable que otras ciudades durante la corrección del mercado inmobiliario. No obstante, también aquí se han producido correcciones de precios -incluso en ubicaciones muy buenas-, de modo que vuelven a surgir buenas oportunidades de compra aquí y allá, sobre todo para compradores que no dependen de la financiación. Sin embargo, en cuanto el mercado inmobiliario se recupere, los precios en las mejores ubicaciones irán por delante del resto del mercado. Los compradores deben comprobar primero sus posibilidades financieras y definir criterios precisos para su búsqueda de propiedades. Deben seguir de cerca el mercado y las ofertas y aprovechar las oportunidades de compra adecuadas. Los vendedores, por su parte, deben ofrecer sus propiedades a precios acordes con el mercado, aunque a veces estén muy por debajo de los precios de los años del boom. Los precios máximos son un punto de referencia erróneo para la situación actual del mercado y los errores de comercialización conducen a tiempos de intermediación significativamente más largos y a rebajas de precios más elevadas."
En cambio, los condominios son más baratos en las ciudades universitarias del este de Alemania, Chemnitz, con una media de 1.320 euros/m2 (precio de alquiler: 5,58 euros/m2) y Magdeburgo, con 1.889 euros/m2 (precio de alquiler: 6,79 euros/m2). En comparación con el año anterior, los precios de compra cayeron una media del -6,9% en Chemnitz y del -2,2% en Magdeburgo en 2023.
Heike Hoffmann, directora de oficina de VON POLL IMMOBILIEN Magdeburgo:
"Debido al aumento de los tipos de interés hipotecarios, los costes de modernización y la inflación, la disposición de los futuros compradores a comprar ha disminuido. Esta reticencia a la compra es especialmente notable en el segmento de precio medio, donde la demanda es más bien contenida. No obstante, toda la región se está beneficiando de la implantación del fabricante de semiconductores Intel, empezando por la creación de nuevos puestos de trabajo, lo que también aumentará la demanda de inmuebles en Magdeburgo y sus alrededores. Los lugares de moda en Magdeburgo incluyen todo el sur de la ciudad. El barrio de Ottersleben es, por supuesto, especialmente codiciado. Debido a su proximidad a la planta de Intel, es probable que vivir allí sea aún más popular en el futuro. También hay que mencionar Diesdorf, Reform y Alt Olvenstedt. Las mejores ubicaciones de Magdeburgo se encuentran en el centro de la ciudad, Stadtfeld, Buckau, Werder y Hopfengarten."
Las ciudades de Wuppertal, Mönchengladbach, Hildesheim, Kaiserslautern, Saarbrücken, Siegen, Frankfurt (Oder), Coburg, Halle (Saale), Bielefeld, Erfurt, Flensburg, Kassel, Göttingen y Braunschweig también se encuentran en la parte baja de la clasificación con precios por metro cuadrado para condominios de entre 2.000 y 3.000 euros. La evolución de los precios respecto a 2022 en este grupo es completamente diferente. Mientras que los precios de la vivienda en Erfurt cayeron un -12,2 por ciento en 2023 en comparación con 2022 - la caída de precios más pronunciada de todo el ranking - subieron un 2,9 por ciento en Saarbrücken y tendieron a estancarse en Halle (Saale) en un 0,3 por ciento.
Con precios medios de compra para condominios con una media de entre 3..000 euros/m2 y 4.000 euros/m2 pueden esperar los compradores potenciales en las ciudades universitarias más pequeñas de Coblenza, Marburgo, Passau, Bayreuth, Jena, Paderborn, Greifswald, Oldenburgo, Kiel, Aquisgrán, Giessen, Heilbronn, Tréveris, Rostock, Luneburgo y Lübeck. También aquí se observa una tendencia heterogénea de los precios en 2023 en comparación con 2022. Mientras que los precios han caído más de un 10% en Kiel (-11,8%), Heilbronn (-10,8%) y Bayreuth (-10,1%), han subido un 7% en Paderborn, un 5,4% en Greifswald y un 1,5% en Jena en 2023.
Robert Rothböck, director de sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Kiel, Plön, Eckernförde, Neumünster y Rendsburg:
"Debido a la caída de la demanda, los precios inmobiliarios han bajado en 2023 en comparación con 2022. Desde principios de este año, sin embargo, la demanda ha vuelto a repuntar ligeramente, aunque a precios reducidos. Como ciudad universitaria, Kiel también ofrece mucho potencial para pisos de un dormitorio y medio y un dormitorio. Sin embargo, la fluctuación es algo mayor en los pisos de tres a cinco habitaciones. Pero también vuelven a ser interesantes los pisos más grandes, de 100 metros cuadrados o más. Muchas parejas mayores abandonan el campo debido a cambios en sus circunstancias vitales y buscan una vivienda adecuada en el centro de la ciudad. Por tanto, los precios volverán a estabilizarse en el futuro. Sin embargo, los inmuebles con un bajo nivel de modernización seguirán siendo más baratos para comprar, aunque los inmuebles con estándares modernos de energía y mobiliario siguen siendo demandados. Por lo tanto, los futuros compradores deberían prestar especial atención a las directrices de la Ley de Energía de la Edificación para evitar pagos elevados en el futuro".
Los compradores de inmuebles también encontrarán más caro en Ratisbona, con una media de839 €/m2 (precio del alquiler: 12,89 €/m2), en Erlangen a 4.772 €/m2 (precio del alquiler: 12,66 €/m2), en Heidelberg a 4.719 €/m2 (precio del alquiler: 14,64 €/m2), en Augsburgo a 4.381 €/m2 (alquiler: 12,62 €/m2), en Darmstadt con 4.299 €/m2 (alquiler: 13,16 €/m2), en Ulm con 4.216 €/m2 (alquiler: 12,28 €/m2), en Bamberg con 4.141 €/m2 (precio del alquiler: 11,00 €/m2), en Maguncia con 4.069 €/m2 (precio del alquiler: 13,40 €/m2) y en Wurzburgo con 4.001 €/m2 (precio del alquiler: 12,15 €/m2). Sin embargo, los precios cayeron bastante en Maguncia (-11,5%) y Augsburgo (-10,2%) en 2023 en comparación con 2022, mientras que los precios por metro cuadrado de los condominios en Bamberg aumentaron un 3,8% en el mismo período.
Tendencia inversa: Los alquileres suben en todas las ciudades universitarias más pequeñas
Mientras que la mayoría de los precios de compra1 para condominios en las ciudades universitarias más pequeñas2 cayeron, los precios de alquiler1 para pisos subieron en todas las ubicaciones analizadas en 2023 en comparación con 2022. En 23 de las 46 localidades, los alquileres subieron entre un 5% y un 10%.
Los alquileres medios más caros en 2023 se registraron en Constanza, con 15,17 euros/m2 y Friburgo de Brisgovia, con 15,00 euros/m2, seguidos de Heidelberg, con 14,64 euros/m2 y Tubinga, con 14,61 euros/m2. El precio por metro cuadrado de los pisos de alquiler en Tubinga aumentó un 7,3% en 2023 en comparación con 2022, lo que convierte a Tubinga en la cuarta ciudad universitaria más cara de las pequeñas. Constanza también se encuentra entre las primeras, con un aumento de los alquileres del 6,7 por ciento. En Friburgo de Brisgovia y Heidelberg, los inquilinos tenían que esperar precios más altos en 2023 con una media del 4,7 por ciento y 4,6 por ciento respectivamente.
El lugar más barato para vivir para los inquilinos en las ciudades universitarias más pequeñas es Chemnitz con una media de 5,58 €/m2. Sin embargo, los alquileres medios en Magdeburgo y Fráncfort (Oder) también eran muy bajos en 2023, con 6,79 euros/m2 y 6,95 euros/m2 respectivamente. Sin embargo, los alquileres en Fráncfort (Oder) aumentaron un 7,3% en 2023 en comparación con 2022, lo que convierte a la ciudad del Oder en una de las cinco ciudades del análisis con mayores aumentos de precios para los pisos de alquiler. En Chemnitz, en cambio, el alquiler medio sólo subió un 1,6 por ciento, la menor variación respecto a 2022 de toda la clasificación.
Los inquilinos de las ciudades universitarias más pequeñas de Halle (Saale), Wuppertal, Hildesheim, Mönchengladbach, Erfurt, Coburg, Siegen, Saarbrücken, Kassel, Flensburg, Paderborn, Bielefeld, Braunschweig, Kaiserslautern y Koblenz tienen que pagar una media de entre 7,00 €/m2 y 10,00 €/m2 por un piso. En Kaiserslautern, los alquileres subieron un 9,7% en 2023 con respecto a 2022, la mayor subida de todas las ciudades universitarias analizadas. Los inquilinos en Wuppertal también pagaron alrededor de un 6% más por un piso en 2023 que en 2022, mientras que los alquileres en Erfurt sólo subieron un 2,8% - haciendo de Erfurt una de las cinco ciudades universitarias más pequeñas con los menores aumentos de alquiler en 2023.
Un poco más por espacio de alquiler -entre 10,00 €/m2 y 12,00 €/m2- es lo que tienen que presupuestar quienes busquen pisos en las ciudades de Kiel, Greifswald, Rostock, Oldenburg, Passau, Aquisgrán, Bayreuth, Jena, Tréveris, Gotinga, Lübeck, Bamberg, Giessen, Luneburgo y Marburgo. Greifswald y Jena destacan aquí con unos alquileres medios más altos del 7,7% y el 7,4% en 2023 en comparación con 2022, lo que las convierte en una de las tres localidades, después de Kaiserslautern, que registraron los mayores aumentos de precios para los pisos de alquiler. Por el contrario, hubo menos cambios en los precios de alquiler en un año en Rostock y Kiel, con precios más altos por metro cuadrado de sólo el 2 por ciento y el 2,6 por ciento, respectivamente.
Después de los cuatro líderes mencionados en el ranking, el nivel de precios más alto incluye también a Maguncia, con 13,40 euros/m2, Darmstadt, con 13,16 euros/m2, Ratisbona, con 12,89 euros/m2, Erlangen a 12,66 euros/m2, Augsburgo a 12,62 euros/m2, Ulm a 12,28 euros/m2, Potsdam y Heilbronn a 12,26 euros/m2 cada una y Wurzburgo a 12,15 euros/m2. En estas localidades, los alquileres en 2023 sólo han subido por encima de la marca del 5% en comparación con 2022 en Heilbronn (5,1%) y Augsburgo (5,2%). También sorprende Potsdam, donde los precios por metro cuadrado de los pisos de alquiler fueron sólo un 2 por ciento más altos de media en 2023 que en 2022, el segundo incremento de precios más bajo de las ciudades analizadas.
Todos los datos y gráficos pueden utilizarse y publicarse haciendo referencia a la siguiente fuente: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com). El gráfico se puede descargar digitalmente con un enlace de incrustación aquí: https://www.datawrapper.de/_/EdyO3/
1 La base de datos del análisis de precios de compra y alquiler de condominios se basa en los precios medios de oferta de GeoMap y VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) para el año 2023 en comparación con el año 2022.
2 VON POLL IMMOBILIEN utiliza la clasificación de BulwienGesa de ciudades A, B, C y D como base para categorizar el mercado inmobiliario alemán. Las ciudades se agruparon según su importancia funcional para el mercado inmobiliario internacional, nacional, regional o local. BulwienGesa clasifica 46 ciudades en las ubicaciones C y D con al menos 7.000 estudiantes como ciudades universitarias o colegiales, mientras que las ciudades A y B no se tienen en cuenta debido a la consideración separada.
