Geerbte Immobilien: Behalten, vermieten oder verkaufen?

Jedes Jahr werden in Deutschland Immobilien im Wert von über 300 Milliarden Euro vererbt. Die wenigsten Erben sind auf die komplexen Entscheidungen vorbereitet, die damit einhergehen.

In Schleswig-Holstein sind Immobilien der häufigste Erbschaftsgegenstand und gleichzeitig der komplexeste. Steuerliche Fragen, Miteigentümerkonstellationen,

Mietrecht bei geerbten Objekten und emotionale Familienentscheidungen treffen auf einen Immobilienmarkt, in dem falsche Entscheidungen leicht sechsstellige Beträge kosten können.

Erbschaftsteuer auf Immobilien: Wie der Fiskusbewertet — und wie man legal spart

Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien nach einem standardisierten Verfahren — das häufig über oder unter dem tatsächlichen Marktwert liegt. Das Finanzamt verwendet für die Erbschaftsteuer den Grundbesitzwert, der nach dem Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt wird. Dieser kann vom Markt weit abweichen.

Wichtig: Liegt der Verkehrswert nachweislich unter dem Grundbesitzwert, kann ein Gegengutachten den Ansatz auf den niedrigeren Verkehrswert reduzieren — das spart Erbschaftsteuer.

Freibeträge: Ehepartner 500.000 € / Kinder 400.000 € je Elternteil / Enkel 200.000 €

Selbstgenutzte Familienheime: bei Weiterbewohnung durch Ehepartner oder Kinder (min. 10 Jahre) erbschaftsteuerfrei — unabhängig vom Wert.

• Familienheim-Regelung nutzen: Überlebt ein Ehepartner den anderen und bewohnt das Familienheim weiter: vollständig erbschaftsteuerfrei — selbst bei Millionenwerten.
  
  
• Gegengutachten beauftragen: Bei hohen Grundbesitzwerten lohnt sich ein unabhängiges Verkehrswertgutachten — kostet 1.500–3.000 €, spart im Einzelfall deutlich mehr.

Erbengemeinschaft und Immobilien: Warum das der häufigste Konfliktfall ist — und wie man ihn löst

Nichts zerstört Geschwisterbeziehungen so effektiv wie eine gemeinsam geerbte Immobilie ohne klare Einigung. Erbengemeinschaften sind Gesamthandseigentum — jeder Miterbe kann Entscheidungen blockieren, niemand kann allein handeln.

Das Ergebnis: Patt-Situationen, Druck zu überstürzten Verkäufen, Streit über Mieteinnahmen und Instandhaltungskosten.

Auflösungsoptionen:

• Erbauseinandersetzung: Einigung über Aufteilung (wer behält was).
  
  
• Gemeinschaftlicher Verkauf: Erlös wird geteilt.
  
  
• Auskauf eines Miterben: Ein Erbe übernimmt das Objekt, zahlt anderen aus.
  
  
• Teilungsversteigerung: Als letztes Mittel — meist unwirtschaftlich, weil unter

Geerbte Immobilie: Behalten oder verkaufen? Die vollständige Entscheidungsmatrix

Die emotionalste und finanziell folgenreichste Entscheidung im Erbfall: Was tun mit der Immobilie?

Behalten und selbst nutzen:

• Sinnvoll wenn: Lage passt zur eigenen Lebenssituation, Objekt entspricht Eigenbedarfsanforderungen, keine Erbschaftsteuer-Belastung.
  
  
• Nachteil: gebundenes Kapital, Instandhaltungsverantwortung.
  
  

Behalten und vermieten:

• Sinnvoll wenn: Rendite attraktiv, Eigenkapitalbedarf nicht dringend, kein Erbschaftsteuer-Liquiditätsproblem.
  
  
• Achtung: Übernehmen Sie bestehende Mietverträge — Mieterhöhungsrecht nach Erbfall ist eingeschränkt.
  
  

Verkaufen: Sinnvoll wenn:

• Erbengemeinschaft will auseinandergehen, Liquidität für andere Investitionen benötigt, Objekt nicht zum eigenen Portfolio passt.
  
  
• Steuerliches Timing beachten: Wurde Immobilie vor über 10 Jahren gekauft? Dann ist der Verkauf steuerfrei.

EXPERTEN-TIPP DER WOCHE

Immobilien richtig vererben: Vor-Nachlass-Planung spart erhebliche Steuern.

Wer rechtzeitig plant, kann erhebliche Erbschaftsteuer sparen — die Instrumente im Überblick:

• Schenkungen zu Lebzeiten nutzen: Freibeträge (400.000 € je Kind) alle 10Jahre nutzbar. Schrittweise Übertragung spart erhebliche Erbschaftsteuer. Frühzeitig beginnen.
  
  
• Nießbrauchvorbehalt: Eltern übertragen Immobilie an Kinder und behalten Nießbrauch (Mieteinnahmen). Schenkungswert wird durch Nießbrauch erheblich reduziert.
  
  
• Familienheim-Regelung: Selbstgenutztes Familienheim an Ehepartner oder Kinder vererben (wenn diese min. 10 Jahre einziehen): vollständig steuerfrei.
  
  
• Testament und Erbvertrag: Ohne Testament gilt gesetzliche Erbfolge — oftnicht im Sinne des Erblassers. Testament oder Erbvertrag ermöglicht gezielte Steueroptimierung.
  
  
• Beratung durch Fachleute: Erbschaftsrecht, Steuerrecht und Immobilienrecht zusammen — das erfordert ein Team aus Notar, Steuerberater und Immobilienfachmann. Wir koordinieren.

Geerbete Immobilien - Beratung für den Erbfall

Eine geerbte immobilie ist ein Geschenk - aber nur wenn man gut damit umgeht. Die richtige Entscheidung erfordert Marktkenntnis, Steuerexpertise und manachmal auch emotionale Distanz.

Wir beraten Sie gern zu diesem Thema, kontaktieren Sie uns gern unter [email protected] oder +49 4522 - 76 56 97 0