31.01.2023
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INHALTE AUF DIESER SEITE:
- 1. Mehrheitlich fallende Kaufpreise in B- und C-Städten
- 2. Auch in den A-Städten sinken die Immobilienpreise
- 3. Wachsendes Immobilienangebot in den B- und C-Städten
- 4. Mehr Eigentumswohnungen und Häuser auch in den A-Städten
1. Mehrheitlich fallende Kaufpreise in B- und C-Städten
Ein herausforderndes Jahr liegt hinter der Immobilienbranche – noch nie haben so viele externe Faktoren gleichzeitig den Markt beeinflusst. Neben gestiegenen Hypothekenzinsen sehen sich Kaufinteressenten mit fehlenden Planungssicherheiten, höheren Bau- und Sanierungskosten sowie einer restriktiveren Kreditvergabe seitens der Banken konfrontiert. Doch wie wirken sich diese Marktveränderungen konkret auf die Immobilienpreise aus? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben die Kaufpreis- und Angebotsentwicklung1 von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern in deutschen B- und C-Städten2 genauer betrachtet und dafür die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für das vierte Quartal 2022 mit dem ersten Quartal 2022 verglichen.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Seit Sommer 2022 befindet sich der Immobilienmarkt im Wandel. Bisher haben wir uns in einem reinen Verkäufermarkt befunden, nun dreht sich alles in ein Gleichgewicht für Käufer und Verkäufer. Kaufinteressenten müssen aufgrund gestiegener Finanzierungszinsen neu kalkulieren, da sich ihr Kaufbudget verringert hat. Hinzukommen gestiegene Lebenshaltungskosten als Auswirkung der Inflationsentwicklung. Käufer wägen ihre Kaufentscheidung also weitaus genauer ab und sind nicht mehr bereit, jeden angesetzten Preis zu bezahlen.“
Ein Blick auf die nachfolgende Grafik zeigt, dass Immobilienpreise und Angebotszahlen korrelieren und es 2022 im Vergleich zu 2021 zu einer sichtlichen Verschiebung der aktuellen Marktlage bei Wohnimmobilien gekommen ist. Während das Angebot* an Eigentumswohnungen und Häusern in allen analysierten Standorten zunimmt, stagnieren beziehungsweise sinken die Durchschnittspreise 2022 mehrheitlich. Bei den 35 analysierten B- und C-Städten fallen die Preise in 29 Standorten. Lediglich an sechs Standorten stiegen die Preise.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Zweifelsohne wirkt die größere Auswahl bei den Immobilien dem einstigen Nachfrageüberhang entgegen. Nachfrage und Angebot pendeln sich wieder ein. Zudem beeinflusst diese Entwicklung auch die Preisspirale der vergangenen Jahre.“
Abb. 1: Kaufpreis- und Angebotsentwicklung 2022 im Vergleich zu 2021 bei Eigentumswohnungen und Häusern
Spitzenreiter mit der signifikantesten Preissteigerung im vierten Quartal 2022 ist Magdeburg (Kaufpreis: 2.341 €/m2). In der Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts kletterten die Preise trotz sich verändernder Marktbedingungen mit 15,8 Prozent nach oben.
Heike Hoffmann, Geschäftsstellenleiterin des VON POLL IMMOBILIEN Shops in Magdeburg:
„Dass die Magdeburger Immobilienpreise weiter gestiegen sind, lässt sich auf die Ansiedlung von Intel zurückführen. Seit Bekanntgabe verzeichnen wir einen sprunghaften Anstieg an Immobilienanfragen. Dementsprechend hoch angesetzt sind auch die Preisvorstellungen der Verkäufer vor Ort.“
Auf Magdeburg folgen Duisburg (Kaufpreis: 2.426 €/m2) mit einem Anstieg von 7,5 Prozent, Erlangen (Kaufpreis: 4.872 €/m2) mit 5,2 Prozent sowie Saarbrücken (Kaufpreis: 2.180 €/m2) mit 4 Prozent.
„Vor allem im Süden Duisburgs registrieren wir bisher kaum Preisrückgänge. Grund hierfür ist die hohe Kaufkraft der umliegenden Städte wie Krefeld, Ratingen, Solingen und insbesondere Düsseldorf. Je hochwertiger Lage und Immobilie, desto wertstabiler die Preise. Zu den sehr guten Lagen in Duisburg zählen beispielsweise die Stadtteile Rahm, Serm, Mündelheim, Buchholz, Großenbaum sowie Huckingen.“
Etwas weniger stark haben sich die Quadratmeterpreise mit 2,5 Prozent in Dortmund (Kaufpreis: 2.933 €/m2) sowie mit 2,2 Prozent in Mülheim an der Ruhr (Kaufpreis: 2.877 €/m2) im vierten Quartal 2022 nach oben entwickelt.
Abb. 2: Kaufpreisentwicklung im vierten Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2022 bei Eigentumswohnungen und Häusern in Prozent
In Wuppertal (Kaufpreis: 2.451 €/m2), Essen (Kaufpreis: 2.778 €/m2), Darmstadt (Kaufpreis: 4.487 €/m2) und Bochum (Kaufpreis: 2.588 €/m2) stagnierten die durchschnittlichen Immobilienpreise für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen 0,5 Prozent und -0,5 Prozent.
Thorsten Claus, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Lübeck und Bad Schwartau
„Durch die Vielzahl an attraktiven Arbeitgebern, wie Thyssenkrupp oder EON, wächst Essen sehr stark. Der hohen Nachfrage entsprechend, sind die Immobilienpreise nach wie vor stabil. Insbesondere die hochwertigen Lagen sind weiterhin sehr beliebt. Am gefragtesten sind die Stadtteile im Essener Süden, darunter Bredeney, Stadtwald, Rüttenscheid, Heisingen und Werden.“
Nur leichte Preisrückgänge im vierten Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2022 – noch unter der Fünf-Prozent-Marke – finden sich in weiteren sieben Städten. Dazu gehören unter anderem die Hansestadt Bremen (Kaufpreis: 2.995 €/m2) mit einem Rückgang von -2,1 Prozent sowie die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam, die mit 5.398 Euro den höchsten Quadratmeterpreis im gesamten Ranking aufweist, mit -3,5 Prozent. Aber auch in Mannheim (Kaufpreis: 3.947 €/m2) und Regensburg (Kaufpreis: 4.959 €/m2) fallen die Preise um -4,6 Prozent beziehungsweise -4,9 Prozent.
Beim Großteil der analysierten B- und C-Standorte, insgesamt 14 Städten, fallen die Preisrückgänge mit -5 Prozent bis -7,7 Prozent im vierten Quartal 2022 bereits etwas ausgeprägter aus. In Offenbach am Main (Kaufpreis: 4.098 €/m2) ist das Kaufpreisniveau um -5 Prozent gesunken, in Freiburg (Kaufpreis: 5.339 €/m2), der Stadt mit den zweithöchsten Quadratmeterpreisen innerhalb der gesamten Analyse, sind es sogar -5,4 Prozent. Während Kaufinteressenten in Augsburg im ersten Quartal 2022 noch mit durchschnittlich 5.001 €/m2 kalkulieren mussten, waren es im vierten Quartal 2022 nur noch 4.708 €/m2 – das entspricht einem Rückgang von -5,9 Prozent. Noch stärker gingen die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Kiel (Kaufpreis: 3.591 €/m2) mit -6,8 Prozent zurück, in Nürnberg (Kaufpreis: 4.161 €/m2) mit -7 Prozent, in Mönchengladbach (Kaufpreis: 2.475 €/m2) mit -7,4 Prozent und Bielefeld (Kaufpreis: 2.840 €/m2) mit -7,7 Prozent.
Unter den vier Standorten mit den auffälligsten Preisrückgängen im vierten Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2022 befinden sich eine B-Stadt und drei C-Städte. Sanken die Durchschnittspreise für einen Quadratmeter Wohneigentum im vierten Quartal 2022 in Hannover (Kaufpreis: 3.736 €/m2) um -8,9 Prozent, waren es in Osnabrück (Kaufpreis: 2.903 €/m2) -9,1 Prozent. Noch eindeutiger, im zweistelligen Prozentbereich, gaben die Preise in Erfurt und Lübeck nach. Zahlten Käufer in Erfurt im ersten Quartal 2022 noch 3.367 €/m2, waren es im vierten Quartal 2022 nur noch 3.025 €/m2, was einer Preisminderung von -10,2 Prozent entspricht. Lübeck rief im vierten Quartal 2022 damit 3.679 €/m2 auf, statt 4.215 €/m2, wie im ersten Quartal 2022. Hier fielen die Immobilienpreise mit -12,7 Prozent am stärksten.
„Durch die Vielzahl an attraktiven Arbeitgebern, wie Thyssenkrupp oder EON, wächst Essen sehr stark. Der hohen Nachfrage entsprechend, sind die Immobilienpreise nach wie vor stabil. Insbesondere die hochwertigen Lagen sind weiterhin sehr beliebt. Am gefragtesten sind die Stadtteile im Essener Süden, darunter Bredeney, Stadtwald, Rüttenscheid, Heisingen und Werden.“
2. Auch in den A-Städten sinken die Immobilienpreise
„Das Besondere an Frankfurt am Main ist unter anderem die starke Entwicklung der Wohnhochhäuser, die in diesem Maß in keiner anderen deutschen Metropole zu finden sind. Die Stadt wächst in die Breite und in die Höhe. Im 172 Meter hohem Grand Tower befinden sich allein 413 Wohnungen, im Hochhaus-Ensemble Four finden 600 Wohnungen Platz – um nur zwei Bespiele der regen Bauaktivitäten und Quartiersentwicklungen in und um Frankfurt in den vergangenen fünf Jahren zu nennen.“
Abb. 2: Neubauanteil am Wohnungsbestand, 2017 bis 2021
Den Top-Vier-Standorten in diesem Ranking folgen Bonn mit einem Wachstum um 4,4 Prozent auf 162.885 Wohnungen, Berlin und Dresden mit jeweils 4,3 Prozent auf 1.938.034 Wohnungen beziehungsweise 300.985 Wohnungen. Zwischen 3 Prozent und 4 Prozent wächst dagegen der Wohnungsbestand innerhalb der Jahre 2017 bis 2021 in Düsseldorf, Mannheim, Leipzig, Nürnberg und Wiesbaden.
Am geringsten hat sich der Wohnungsbestand innerhalb des Analysezeitraums in Duisburg mit nur 1,2 Prozent auf 249.971 Wohnungen, Bochum mit 1,6 Prozent auf 190.921 Wohnungen und Essen mit 1,9 Prozent auf 305.634 Wohnungen entwickelt. Auch in Hannover, Karlsruhe, Köln, Dortmund, Stuttgart und Bremen wächst der Wohnraum um nur 2 Prozent bis 3 Prozent in den Jahren 2017 bis 2021.
Alle Daten und Grafiken dürfen mit einem Verweis auf die nachfolgende Quelle genutzt und veröffentlicht werden: von Poll Immobilien GmbH.
Die Grafiken können digital mit Einbettungslink hier abgerufen werden: https://www.datawrapper.de/_/5YA8W/ und https://www.datawrapper.de/_/ipPrY/.
1 Als Grundlage zur Kategorisierung des deutschen Immobilienmarktes nutzt VON POLL IMMOBILIEN die Einstufung in A-, B-, C- und D-Städte von BulwienGesa. Dazu wurden die Städte nach ihrer funktionalen Bedeutung für den internationalen, nationalen sowie regionalen oder lokalen Immobilienmarkt gruppiert. BulwienGesa klassifiziert sieben A-Städte als wichtigste deutsche Zentren mit nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung sowie großen, funktionsfähigen Märkten. Zu den 14 B-Standorten zählen Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung.
2 Die Datengrundlage der genehmigten und fertiggestellten Wohnungen basiert auf empirica regio und VON POLL IMMOBILIEN Research (2022) für den Analysezeitraum von 2017 bis 2021.
3 Die Datengrundlage der Bestandsgebäude ist die Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes nach der Definition von empirica regio.
4 Für eine bessere Vergleichbarkeit der einzelnen Standorte wurde die Anzahl der genehmigten und fertiggestellten Wohnungen je 1.000 Einwohner auf Grundlage der Daten von empirica regio und VON POLL IMMOBILIEN Research (2022) bereinigt.
