Τα ενοίκια στις μητροπόλεις αυξάνονται ραγδαία

Η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες, η στασιμότητα στις νέες κατασκευές και οι ενοικιαστές που έχουν παγιδευτεί σε μια παγίδα κόστους έχουν αυξήσει σημαντικά την πίεση στην αγορά κατοικίας στις γερμανικές μητροπόλεις. Σύμφωνα με ανάλυση της ειδικής εταιρείας ακινήτων Jones Lang LaSalle (JLL), τα ζητούμενα ενοίκια στο Βερολίνο, το Αμβούργο, το Μόναχο, την Κολωνία, τη Φρανκφούρτη, το Ντίσελντορφ, τη Στουτγάρδη και τη Λειψία αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 8,2% το δεύτερο εξάμηνο του 2023 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του προηγούμενου έτους. Η αύξηση αυτή ήταν σημαντικά υψηλότερη από ό,τι το προηγούμενο έτος (6,3%) και κατά μέσο όρο σε διάστημα πέντε ετών (5%). Οι ειδικοί δεν προβλέπουν ότι η κατάσταση θα εκτονωθεί σύντομα.

Η μελέτη βασίστηκε στην ανάλυση περίπου 35.000 αγγελιών ενοικίασης και 41.000 αγγελιών αγοράς για νέα και υφιστάμενα κτίρια. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι τα ζητούμενα ενοίκια δεν αντιστοιχούν απαραίτητα σε συναφθείσες συμβάσεις ενοικίασης. Ενίοτε, το συμφωνηθέν μίσθωμα μπορεί να διαφέρει από τις τιμές που αναφέρονται στις αγγελίες, αν και αυτό είναι λιγότερο συχνό από ό,τι κατά την αγορά ενός ακινήτου.

Τα ενοίκια εκτός των μητροπόλεων αυξάνονται λιγότερο γρήγορα

Η αύξηση των ζητούμενων ενοικίων ήταν συγκριτικά πιο ήπια εκτός των μητροπόλεων. Η αύξηση ήταν ιδιαίτερα σημαντική στο Βερολίνο και τη Λειψία, με διψήφια ποσοστά, με την JLL να καταγράφει αξιοσημείωτη αύξηση άνω του 21% στην πρωτεύουσα. Αντίθετα, οι αυξήσεις στις άλλες μητροπόλεις ήταν χαμηλότερες, με ποσοστά μεταξύ 5 και 7 τοις εκατό. Οι ειδικοί έχουν παρατηρήσει συνεχή αύξηση των ενοικίων στο Βερολίνο για μεγάλο χρονικό διάστημα και το αποδίδουν στο υψηλό επίπεδο μετανάστευσης. Με μέσο διαφημιζόμενο ενοίκιο 19,42 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα, η πρωτεύουσα πλησιάζει πλέον το Μόναχο (22,50 ευρώ) ως η ακριβότερη γερμανική πόλη, σύμφωνα με την JLL.

Συνολικά, η δυναμική ήταν πιο έντονη στις μητροπόλεις από ό,τι στις ανεξάρτητες πόλεις, όπου τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 4,8% μέσα σε δώδεκα μήνες. Στις αγροτικές περιοχές αυξήθηκαν κατά 5,5%.

Με δεδομένη την υπάρχουσα έλλειψη κατοικιών, η αύξηση δεν φαίνεται να προκαλεί έκπληξη, όπως τόνισε ο συγγραφέας Sören Gröbel. Αυτό οδηγεί σε μια αυξανόμενη διαφορά μεταξύ των υφιστάμενων και των νέων ενοικίων, η οποία αποθαρρύνει τους ενοικιαστές να μετακομίσουν. Δημιουργείται ένας φαύλος κύκλος, καθώς η μεγαλύτερη αύξηση των ενοικίων μειώνει τον αριθμό των διαφημιζόμενων προσφορών ενοικίασης και επιδεινώνει περαιτέρω την ήδη τεταμένη κατάσταση στις αγορές κατοικίας.

Η πίεση στην αγορά κατοικίας εντείνεται περαιτέρω, καθώς οι νέες κατασκευές βρίσκονται σε κρίση λόγω των αυξημένων επιτοκίων και των τιμών των υλικών. Η γερμανική κυβέρνηση υπολείπεται κατά πολύ του στόχου της για 400.000 νέες κατοικίες ετησίως. Το Ινστιτούτο Ifo προβλέπει ότι μόνο 225.000 διαμερίσματα θα ολοκληρωθούν το 2024, έναντι 270.000 που υπολογίζονται για το προηγούμενο έτος. Σύμφωνα με τον Sören Gröbel, υπάρχει πλεόνασμα ζήτησης ιδίως στις αγορές ενοικίασης. 'Ως αποτέλεσμα, τα ζητούμενα ενοίκια αναμένεται να αυξηθούν περαιτέρω.'

Η πτώση των τιμών των ακινήτων συνεχίζεται

Η ανάλυση της JLL δείχνει ότι η μείωση των τιμών αγοράς διαμερισμάτων έχει επιταχυνθεί. Κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους, οι ζητούμενες τιμές για νεόδμητα και υφιστάμενα διαμερίσματα στις μεγάλες πόλεις μειώθηκαν κατά μέσο όρο 7,4% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Ένα χρόνο νωρίτερα, η μείωση ήταν 1,6%. Πιο πρόσφατα, οι τιμές για τα υφιστάμενα ακίνητα μειώθηκαν κατά 8,1%, μια εντονότερη πτώση από ό,τι για τα νεόδμητα διαμερίσματα (2,3%). Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι ζητούμενες τιμές δεν παρέχουν ακριβή ένδειξη της πραγματικής τιμής αγοράς, καθώς οι διαπραγματεύσεις μεταξύ αγοραστών και πωλητών είναι συχνές.

Σύμφωνα με την JLL, τα τρέχοντα χαμηλά στοιχεία συναλλαγών στην αγορά ακινήτων δείχνουν ότι οι προσδοκίες των αγοραστών και των πωλητών για τις τιμές εξακολουθούν να αποκλίνουν σημαντικά. Ενόψει της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, η αναλογία του κόστους ενοικίασης προς το κόστος αγοράς παραμένει συνολικά στρεβλή υπέρ των ενοικιαστών. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της JLL, αυτό είναι πιθανό να οδηγήσει σε πρόσθετη αύξηση της ζήτησης στις αγορές ενοικιαζομένων ακινήτων για αρκετό καιρό ακόμη.

Πηγή: SZ online