Les loyers augmentent rapidement dans les métropoles
08/02/2024 · Autor: Marius Grumbt
L'augmentation de la demande de logements, la stagnation des nouvelles constructions et les locataires pris au piège des coûts ont augmenté de manière significative la pression sur le marché du logement des métropoles allemandes. Selon une analyse du spécialiste de l'immobilier Jones Lang LaSalle (JLL), les loyers proposés à Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort, Düsseldorf, Stuttgart et Leipzig ont augmenté en moyenne de 8,2 % au second semestre 2023 par rapport à la même période de l'année précédente. Cette augmentation était nettement plus élevée que l'année précédente (6,3 pour cent) et que la moyenne sur une période de cinq ans (5 pour cent). Les experts ne prévoient pas de détente prochaine de la situation.
L'étude s'est basée sur l'analyse d'environ 35.000 annonces de location et 41.000 annonces d'achat pour des bâtiments neufs et existants. Il est important de noter que les loyers proposés ne correspondent pas nécessairement aux contrats de location conclus. Occasionnellement, le loyer convenu peut différer des valeurs mentionnées dans les annonces, bien que cela soit moins fréquent que lors de l'achat d'un bien immobilier.
Les loyers augmentent moins vite en dehors des métropoles
L'augmentation des loyers proposés a été comparativement plus modérée en dehors des métropoles. La hausse a été particulièrement significative à Berlin et à Leipzig, avec des taux à deux chiffres en pourcentage, JLL ayant enregistré une hausse remarquable de plus de 21 % dans la capitale. En revanche, les augmentations dans d'autres métropoles ont été plus faibles, avec des taux compris entre 5 et 7 pour cent. Sur une longue période, les experts ont observé une hausse continue des loyers à Berlin et l'attribuent à la forte immigration. Avec un loyer moyen de 19,42 euros par mètre carré et par mois, la capitale se rapproche désormais de Munich (22,50 euros) en tant que ville allemande la plus chère, selon le constat de JLL.
Dans l'ensemble, la dynamique a été plus marquée dans les métropoles que dans les villes sans district, où les loyers proposés ont augmenté de 4,8 % en douze mois. Dans les arrondissements, ils ont augmenté de 5,5 %.
Compte tenu de la pénurie de logements existante, cette hausse ne semble pas surprenante, comme l'a souligné l'auteur Sören Gröbel. Cela conduit à un écart croissant entre les loyers existants et les nouveaux loyers contractuels, ce qui dissuade les locataires de déménager. Un cercle vicieux se met en place, car une hausse plus importante des loyers réduit le nombre d'offres de location publiées et aggrave encore la situation déjà tendue sur les marchés du logement.
La pression sur le marché du logement s'intensifie d'autant plus que la construction de logements neufs est en crise en raison de la hausse des taux d'intérêt et des prix des matériaux. Le gouvernement fédéral est nettement en dessous de son objectif de 400.000 nouveaux logements par an. L'institut Ifo prévoit que seuls 225.000 logements seront achevés en 2024, contre 270.000 estimés l'année précédente. Selon Sören Gröbel, les marchés de la location, en particulier, connaissent un excédent de demande. En conséquence, on peut s'attendre à ce que les loyers proposés continuent à augmenter.'
La baisse des prix de l'immobilier se poursuit
L'analyse de JLL montre que la chute des prix d'achat des logements s'est accélérée. Au second semestre, les prix de l'offre pour les logements neufs et existants dans les métropoles ont baissé en moyenne de 7,4 % par rapport à la même période de l'année précédente. Un an auparavant, la baisse était de 1,6 pour cent. Dernièrement, les prix des biens existants ont enregistré une baisse de 8,1 %, soit un recul plus important que celui des logements neufs (2,3 %). Il est important de noter que les prix d'offre ne donnent pas une indication précise du prix d'achat réel, étant donné que les négociations entre acheteurs et vendeurs sont courantes.
Le faible nombre actuel de transactions sur le marché immobilier indique, selon JLL, que les attentes des acheteurs et des vendeurs en matière de prix continuent de diverger considérablement. Compte tenu de la hausse des taux d'intérêt des crédits, le rapport entre les coûts de location et d'achat reste globalement décalé en faveur des locataires. Selon les estimations de JLL, cela devrait entraîner une poussée supplémentaire de la demande sur les marchés du logement locatif pendant un certain temps encore.
Source : SZ online
