Comprar una casa cotizada: Estas ventajas y desventajas existen

Comprar una casa catalogada: datos importantes

Ya sea una casa con entramado de madera, una villa art nouveau o una casa señorial: a la vista de estos edificios, a uno se le iluminan los ojos cuando busca una propiedad. En su mente, piensa en cómo puede combinar las necesidades de la vida moderna con el encanto histórico del pasado.

Sin embargo, además de las bellas ideas, también hay que tener en cuenta cuestiones importantes, sobre todo en el caso de las propiedades más antiguas: por ejemplo, la protección de los monumentos históricos. Nos gustaría concienciarle de ello y mostrarle en qué debe fijarse a la hora de comprar un inmueble catalogado.

Lo que puede esperar de este artículo:

1. Recibirá información de fondo sobre el término "protección de edificios catalogados".
2. Obtendrá consejos en caso de que quiera comprar casas catalogadas.
3. Aprenderá en qué debe fijarse a la hora de renovar.
4. Podrá obtener una primera visión de conjunto comparando las ventajas y desventajas de dicha compra.

¿Qué se entiende por inmueble catalogado?

El valor histórico de un edificio determina que se declare un edificio catalogado o no. Los criterios para ello están regulados en la Denkmalschutzgesetz (Ley de Protección de Monumentos) de cada estado federal. Esto también define con más detalle el interés público que debe estar presente para que un edificio sea considerado monumento debido a la importancia de su patrimonio cultural.

La gran antigüedad de un inmueble no es, por lo tanto, una garantía per se de que la casa también será catalogada. Tampoco hay un plazo fijo para los edificios catalogados, como sí lo hay para los coches, por ejemplo, que se consideran oficialmente clásicos después de 30 años. Por cierto: no sólo los edificios residenciales clásicos pueden ser edificios catalogados.

Los edificios típicos que suelen estar en la lista son

• edificios magníficos como castillos o palacios,
• edificios históricos que a menudo son también puntos de referencia, por ejemplo, puertas de la ciudad, torres de agua, molinos de viento, iglesias o capillas,
• casas solariegas antiguas y casas con entramado de madera,
• casas de teatro y zonas de cuarteles.

Para aquellos que quieran tener una visión general de su casa: Para cada estado federal y ciudad, hay listas de monumentos de la autoridad responsable de la protección de monumentos. Allí podrá ver qué propiedades están protegidas como monumentos o qué monumentos existen en su región. Además de los monumentos, también hay monumentos arqueológicos (evidencias arqueológicamente relevantes de la vida pasada en el suelo o en el agua) y monumentos culturales (objetos reveladores y hechos por el hombre de épocas anteriores de la historia humana)

Es importante para usted como potencial comprador de inmuebles antiguos: si la propiedad es un "edificio catalogado" oficial, también se estaría comprometiendo a mantenerlo si lo compra. Esto significa que tendría que coordinar cualquier reforma o modernización prevista con la autoridad local responsable de los monumentos.

Todo esto es factible, pero es un gasto adicional que debe tenerse en cuenta durante la fase de planificación. Por cierto, en este artículo hemos explicado la diferencia entre renovación y modernización.

Comprar un inmueble catalogado: Tenemos estos 5 consejos para ti

Incluso en el momento de la compra, hay puntos especiales a tener en cuenta si quieres comprar una casa cotizada. Lo mismo ocurre con la compra de un condominio situado en un edificio protegido.

Con estos 5 consejos estarás bien posicionado para la compra de una casa cotizada:

1. Cuidado con el esfuerzo de renovación. Las exposiciones suelen contener información inicial. Pero en cualquier caso, vuelva a preguntar explícitamente sobre ello durante la inspección in situ.
2. Ponga en perspectiva el precio de compra. Si ya se han realizado muchas reformas en un edificio protegido, el precio puede ser proporcionalmente más alto. Por el contrario, si aún queda mucho por hacer, la propiedad no debería ser demasiado cara.
3. Lleve consigo a un inspector de edificios catalogados. Durante las inspecciones, necesita un experto a su lado para obtener declaraciones fiables sobre los posibles costes de renovación y las aprobaciones oficiales. En nuestro artículo sobre la visualización de propiedades, recibirá aún más consejos de nuestra parte para un recorrido óptimamente aprovechado.
4. Incluya la ubicación. Cuando las propiedades se enumeran, es fácil olvidar lo que siempre importa a la hora de comprar: la ubicación y el entorno de la propiedad. En nuestro artículo sobre la micro y macro localización, hemos resumido los criterios más importantes para usted.
5. Utilizar las subvenciones estatales. Antes de comprar, infórmate sobre la posibilidad de obtener una subvención del Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Aquí, por ejemplo, puede informarse sobre las posibilidades de financiación del KfW en el ámbito de la rehabilitación energética.
6. Aprovéchese del subsidio para edificios protegidos (Denkmalschutz-AfA). La modernización suele ser necesaria para un inmueble protegido. El legislador las apoya con una amortización fiscal, la "Absetzung für Abnutzung" (AfA). En nuestro artículo relacionado sobre la AfA para edificios catalogados, encontrará los detalles junto con útiles ejemplos de cálculo.

Importante: cuando se trata de subvenciones económicas y beneficios fiscales, recomendamos consultar a un asesor fiscal de confianza.

Rehabilitar un edificio catalogado: Esto es lo que hay que tener en cuenta a la hora de planificar los costes

Un edificio antiguo puede parecer un enamoramiento a primera vista. Sin embargo, en el sentido más estricto de la palabra, detrás de la fachada pueden esperarle costes ocultos en el curso de la modernización. En resumen, debería fijarse especialmente en las casas más antiguas.

Lo mejor es hacerse estas tres preguntas importantes antes de comprar para poder estimar mejor los futuros costes de renovación:

1. ¿Hay daños importantes en la casa, por ejemplo, manchas de humedad en la fachada o en la armadura del tejado?
2. ¿La casa tiene manchas de moho o incluso puede encontrar manchas de humedad?
3. ¿Se sabe si se utilizó amianto u otros productos químicos cuestionables en las paredes, pinturas o barnices?

Además, debe comprobar el estado de los sistemas de calefacción, agua y electricidad y averiguar si se utiliza alguna tecnología anticuada.

Como ya se ha descrito, si quiere convertir, reformar o renovar una casa catalogada, tendrá que consultar con la autoridad responsable de la protección de monumentos. Esto depende principalmente del alcance de la protección del edificio declarado para la propiedad.

La protección del edificio declarado puede afectar a toda la casa - o sólo a partes de ella. Lo mejor es averiguar cuál es el "grado de protección" en su caso concreto antes de comprar. Lo que exactamente está sujeto a aprobación también varía de un estado federal a otro y depende del respectivo grado de protección.

Como norma, estos planes están sujetos a aprobación:

• Ampliaciones y ampliaciones, por ejemplo, un nuevo ático, la instalación de un ascensor, una escalera, un sistema fotovoltaico de última generación o una antena parabólica
• Embellecimientos ópticos, por ejemplo, una nueva fachada o color de las paredes, un nuevo enlucido o el cambio del revestimiento del suelo
• Reformas, por ejemplo, del cuarto de baño o de la gestión energética o el aislamiento de la casa
• Reemplazo o reparación, por ejemplo, de puertas, ventanas, cerchas, contraventanas, entramados, revestimientos de paredes o techos
• nuevos usos, en forma de espacios publicitarios o escaparates

Quien esté planeando una demolición completa, un vaciado o una nueva construcción importante en las inmediaciones del inmueble protegido debe, por supuesto, hablar siempre antes con la autoridad del edificio protegido.

Como norma general, nunca inicie medidas de renovación sin permiso oficial. Cualquier deconstrucción necesaria puede acabar costándole dinero innecesario y, en el peor de los casos, incluso podría ser multado. También debe planificar el tiempo suficiente, ya que los procedimientos de aprobación a veces pueden ser muy largos.

Ventajas y desventajas de comprar una vivienda catalogada

Como proyecto, una vivienda catalogada puede aportar tanto ventajas como desventajas. A continuación, hemos destacado ambos lados para usted.

Estas son las ventajas que la compra de un inmueble catalogado puede aportar a los compradores:

• Estéticamente, las casas históricas suelen desprender un atractivo encanto.
• Usted es dueño de una propiedad especial de importancia histórica.
• En algunos casos, se beneficia de un precio de compra relativamente bajo.
• Puede solicitar subvenciones estatales para la renovación La subvención está regulada en el apartado § 7i de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStH) y en el § 82i de la Ordenanza de Aplicación del Impuesto sobre la Renta (EStDV).
• Suele ser más fácil conseguir un préstamo KfW a bajo interés.
• Pone su dinero en una propiedad que suele aumentar de valor y es rentable a largo plazo.
• Suele disfrutar de ventajas fiscales: puede deducir parcialmente los costes de compra y reforma de sus impuestos. Conozca más sobre el requisito de "AfA" (depreciación por desgaste) aquí.

Estas desventajas pueden estar asociadas a la compra de un inmueble catalogado:

• En algunos casos, hay una gran necesidad de renovación.
• En algunos casos, puede haber estrictos requisitos de renovación por parte de la autoridad local de protección del patrimonio que usted debe aplicar.
• Puede que tenga que aceptar restricciones oficiales en el diseño de su casa.
• Tiene que prever una mayor reserva de mantenimiento, ya que usted, como propietario, está obligado a realizar reparaciones.
• Si tiene que revender la antigua propiedad después de sólo unos años, normalmente tendrá que aceptar pérdidas financieras y, a veces, procedimientos de aprobación más largos.

La conclusión: sin duda, la restauración de un edificio histórico puede ser un proyecto de corazón con el que puede cumplir el sueño personal de toda la vida. Sin embargo, también hay que tener en cuenta que con la adquisición de un inmueble cotizado, también se asumen obligaciones. Por lo tanto, es aún más importante buscar el asesoramiento detallado de los expertos antes de comprar para poder estimar los futuros gastos de renovación y financieros con la mayor precisión posible.