Inmuebles heredados: ¿conservarlos, alquilarlos o venderlos?

Inmuebles heredados: ¿conservarlos, alquilarlos o venderlos?

Cada año se heredan en Alemania inmuebles por un valor superior a 300 000 millones de euros. Muy pocos herederos están preparados para las complejas decisiones que ello conlleva.

En Schleswig-Holstein, los inmuebles son el objeto de herencia más frecuente y, al mismo tiempo, el más complejo. Las cuestiones fiscales, las situaciones de copropiedad,

el derecho de arrendamiento de los inmuebles heredados y las decisiones familiares cargadas de emotividad se enfrentan a un mercado inmobiliario en el que las decisiones erróneas pueden costar fácilmente cantidades de seis cifras.

Impuesto de sucesiones sobre inmuebles: Cómo valora la Hacienda Pública — y cómo ahorrar de forma legal

La Hacienda Pública valora los inmuebles heredados según un procedimiento estandarizado, que a menudo se sitúa por encima o por debajo del valor de mercado real. Para el impuesto de sucesiones, la Agencia Tributaria utiliza el valor catastral, que se determina según la Ley de Valoración (BewG). Este puede diferir considerablemente del valor de mercado.

Importante: si se demuestra que el valor de mercado es inferior al valor catastral, un contrainforme puede reducir la base imponible al valor de mercado más bajo, lo que permite ahorrar en el impuesto de sucesiones.

Exenciones: cónyuge 500 000 € / hijos 400 000 € por progenitor / nietos 200 000 €

Viviendas familiares de uso propio: si el cónyuge o los hijos siguen residiendo en ellas (mínimo 10 años), están exentas del impuesto de sucesiones, independientemente de su valor.

• Aprovechar la normativa sobre viviendas familiares: si uno de los cónyuges sobrevive al otro y sigue residiendo en la vivienda familiar: exención total del impuesto de sucesiones, incluso si el valor asciende a millones de euros.
• Solicitar un contrainforme: en caso de inmuebles de gran valor, merece la pena solicitar un informe independiente sobre el valor de mercado; cuesta entre 1.500 y 3.000 €, pero en casos concretos permite ahorrar mucho más.

Comunidad hereditaria y bienes inmuebles: por qué es el motivo de conflicto más frecuente — y cómo resolverlo

Nada destruye las relaciones entre hermanos tan eficazmente como un inmueble heredado en común sin un acuerdo claro. Las comunidades hereditarias son propiedad en común — cada coheredero puede bloquear las decisiones, nadie puede actuar por su cuenta.

El resultado: situaciones de punto muerto, presión para realizar ventas precipitadas, disputas sobre los ingresos por alquiler y los gastos de mantenimiento.

Opciones de resolución:

• Partición de la herencia: acuerdo sobre el reparto (quién se queda con qué).
• Venta conjunta: se reparten los ingresos.
• Compra de la parte de un coheredero: un heredero se queda con el inmueble y paga a los demás.
• Subasta de partición: como último recurso — suele ser poco rentable, porque a un precio inferior

Inmueble heredado: ¿conservarlo o venderlo? La matriz de decisión completa

La decisión más emotiva y con mayores consecuencias financieras en caso de herencia: ¿qué hacer con el inmueble?

Conservarlo y utilizarlo uno mismo:

• Conveniente si: la ubicación se adapta a la propia situación vital, el inmueble cumple los requisitos de uso propio, no hay carga por el impuesto de sucesiones.
• Desventaja: capital inmovilizado, responsabilidad del mantenimiento.

Conservar y alquilar:

• Conveniente si: la rentabilidad es atractiva, no hay necesidad urgente de capital propio, no hay problemas de liquidez por el impuesto de sucesiones.
• Atención: Asuma los contratos de alquiler existentes: el derecho a aumentar el alquiler tras la sucesión está limitado.

Vender: es recomendable si:

• la comunidad hereditaria quiere separarse, se necesita liquidez para otras inversiones, la propiedad no encaja en la cartera propia. Aspectos fiscales
• Tenga en cuenta el momento: ¿se compró la propiedad hace más de 10 años? Entonces la venta está exenta de impuestos.

CONSEJO DE LOS EXPERTOS DE LA SEMANA

Heredar inmuebles correctamente: la planificación previa a la sucesión ahorra impuestos considerables.

Quien planifique a tiempo puede ahorrar un impuesto de sucesiones considerable — resumen de los instrumentos:

• Aprovechar las donaciones en vida: Las exenciones (400 000 € por hijo) se pueden utilizar cada 10 años. La transmisión gradual ahorra un impuesto de sucesiones considerable. Empiece con antelación.
• Reserva de usufructo: los padres transmiten el inmueble a los hijos y conservan el usufructo (ingresos por alquiler). El valor de la donación se reduce considerablemente gracias al usufructo.
• Regulación de la vivienda familiar: legar la vivienda familiar de uso propio al cónyuge o a los hijos (si estos se mudan a ella durante al menos 10 años): totalmente libre de impuestos.
• Testamento y contrato sucesorio: sin testamento se aplica la sucesión legal, a menudo no conforme a los deseos del testador. El testamento o el contrato sucesorio permiten una optimización fiscal específica.
• Asesoramiento por parte de expertos: Derecho sucesorio, fiscal y inmobiliario juntos — esto requiere un equipo formado por notario, asesor fiscal y experto inmobiliario. Nosotros nos encargamos de la coordinación.

Inmuebles heredados: asesoramiento para el caso de sucesión

Un inmueble heredado es un regalo, pero solo si se gestiona bien. Tomar la decisión correcta requiere conocimiento del mercado, experiencia fiscal y, en ocasiones, también distancia emocional.

Estaremos encantados de asesorarle sobre este tema