Imóveis herdados: manter, alugar ou vender?

Imóveis herdados: Manter, arrendar ou vender?

Todos os anos, na Alemanha, são herdados imóveis no valor de mais de 300 mil milhões de euros. Poucos herdeiros estão preparados para as decisões complexas que isso implica.

No Schleswig-Holstein, os imóveis são o objeto de herança mais comum e, ao mesmo tempo, o mais complexo. Questões fiscais, constellations de copropriedade,

direito de arrendamento em imóveis herdados e decisões familiares emocionais deparam-se com um mercado imobiliário em que decisões erradas podem facilmente custar montantes de seis dígitos.

Imposto sucessório sobre imóveis: Como o fisco avalia — e como poupar legalmente

A administração fiscal avalia os imóveis herdados de acordo com um procedimento padronizado — que frequentemente fica acima ou abaixo do valor de mercado real. Para efeitos do imposto sucessório, a administração fiscal utiliza o valor do património imobiliário, determinado de acordo com a Lei de Avaliação (BewG). Este valor pode diferir significativamente do valor de mercado.

Importante: Se for comprovado que o valor de mercado é inferior ao valor do património imobiliário, uma contra-avaliação pode reduzir a base tributável para o valor de mercado mais baixo — o que permite poupar no imposto sucessório.

Isenções: cônjuge 500 000 € / filhos 400 000 € por progenitor / netos 200 000 €

Habitações familiares para uso próprio: se o cônjuge ou os filhos continuarem a residir na habitação (mínimo de 10 anos), isentas de imposto sucessório — independentemente do valor.

• Aproveitar a regulamentação relativa à habitação familiar: se um dos cônjuges sobreviver ao outro e continuar a habitar a casa da família: totalmente isento de imposto sucessório — mesmo em caso de valores na ordem dos milhões.
• Encomendar uma contra-avaliação: no caso de valores imobiliários elevados, vale a pena uma avaliação independente do valor de mercado — custa 1.500–3.000 €, poupa significativamente mais em casos específicos.

Comunhão de herdeiros e imóveis: por que razão este é o caso de conflito mais frequente — e como resolvê-lo

Nada destrói as relações entre irmãos tão eficazmente como um imóvel herdado em comum sem um acordo claro. As comunhões de herdeiros são propriedade em comunhão — cada co-herdeiro pode bloquear decisões, ninguém pode agir sozinho.

O resultado: impasses, pressão para vendas precipitadas, disputas sobre rendimentos de aluguer e custos de manutenção.

Opções de dissolução:

• Partilha de herança: acordo sobre a divisão (quem fica com o quê).
• Venda conjunta: o produto da venda é dividido.
• Resgate de um co-herdeiro: um herdeiro fica com o imóvel e paga aos outros.
• Leilão de partilha: como último recurso — geralmente antieconómico, porque abaixo

Imóvel herdado: ficar com ele ou vender? A matriz de decisão completa

A decisão mais emocional e com maiores consequências financeiras em caso de herança: o que fazer com o imóvel?

Manter e utilizar para uso próprio:

• Faz sentido se: a localização se adequar à sua situação de vida, o imóvel corresponder às suas necessidades, não houver encargos com o imposto sucessório.
• Desvantagem: capital imobilizado, responsabilidade pela manutenção.

Manter e arrendar:

• Faz sentido se: o rendimento for atrativo, não houver necessidade urgente de capital próprio, não houver problema de liquidez devido ao imposto sucessório.
• Atenção: Assuma os contratos de arrendamento existentes — o direito de aumentar a renda após a herança é limitado.

Vender: faz sentido se:

• A comunidade de herdeiros quiser separar-se, for necessária liquidez para outros investimentos, o imóvel não se adequar ao seu próprio portfólio. Aspectos fiscais
• Tenha em conta o momento: o imóvel foi comprado há mais de 10 anos? Nesse caso, a venda é isenta de impostos.

DICA DE ESPECIALISTA DA SEMANA

Legar imóveis da forma correta: o planeamento pré-sucessório poupa impostos consideráveis.

Quem planeia atempadamente pode poupar impostos sucessórios consideráveis — visão geral dos instrumentos:

• Recorra a doações em vida: os abatimentos (400 000 € por filho) podem ser utilizados a cada 10 anos. A transferência gradual poupa um imposto sucessório considerável. Comece cedo.
• Reserva de usufruto: os pais transferem o imóvel para os filhos e mantêm o usufruto (rendimentos de aluguer). O valor da doação é consideravelmente reduzido pelo usufruto.
• Regime da habitação familiar: Legar a habitação familiar ocupada pelo proprietário ao cônjuge ou aos filhos (desde que estes nela residam durante, pelo menos, 10 anos): totalmente isento de impostos.
• Testamento e contrato de herança: Na ausência de testamento, aplica-se a sucessão legal — muitas vezes não no sentido do testador. O testamento ou o contrato de herança permite uma otimização fiscal específica.
• Aconselhamento por especialistas: Direito sucessório, direito fiscal e direito imobiliário em conjunto — isto requer uma equipa composta por um notário, um consultor fiscal e um especialista imobiliário. Nós coordenamos.

Imóveis herdados — aconselhamento para o caso de herança

Um imóvel herdado é um presente — mas apenas se for bem gerido. A decisão certa requer conhecimento do mercado, experiência fiscal e, por vezes, também distância emocional.

Temos todo o prazer em aconselhá-lo sobre este tema