26.03.2024 • 5 min. Lesezeit
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Noch fallende Immobilienpreise in fast allen kleineren Universitätsstädten
Die kleineren Universitätsstädte Deutschlands sind oftmals bekannt für ihre charmanten, malerischen Gassen und lebendige, akademische Gemeinschaft. Sei es die Suche nach einem angenehmen Studienumfeld, der Wunsch nach einem engen Gemeinschaftsgefühl oder einfach die Attraktivität des kulturellen und gesellschaftlichen Lebens – immer mehr Menschen haben die Vorzüge kleinerer Universitätsstädte erkannt. Geprägt von lokalen Besonderheiten und dem Einfluss wirtschaftlicher sowie gesellschaftlicher Trends, ist die Entwicklung des Immobilienmarkts in kleineren Universitätsstädten derzeit jedoch unterschiedlich. Dabei bieten alle Standorte – unabhängig von Preisrückgängen, Stagnation oder Preissteigerungen – sowohl Herausforderungen als auch Chancen. Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben sich die Kaufpreisentwicklung1 von Eigentumswohnungen in kleineren Universitätsstädten2 in Deutschland im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 näher angeschaut.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Während in der letzten Dekade ein stetiges Wachstum zu beobachten war, verzeichneten 2023 immerhin 40 der 46 betrachteten kleineren Universitätsstädte einen Rückgang der Immobilienpreise. Eine Entwicklung, die auf die verschiedenen geopolitischen Herausforderungen der vergangenen Jahre zurückzuführen ist. Lediglich in einigen Städten stiegen beziehungsweise stagnierten die Preise entgegen dem allgemeinen Trend, was auf lokale Besonderheiten und eine mögliche Marktstabilität hinweist. Diese Dynamik spiegelt die vielfältigen Einflüsse wider, die den deutschen Immobilienmarkt prägen, und unterstreicht die Bedeutung lokaler Faktoren sowie politischer Maßnahmen in einem zunehmend komplexen Marktumfeld.“
Wer sich in den kleineren Universitätsstädten nach einer Eigentumswohnung umschaut, muss in Konstanz mit durchschnittlich 5.495 €/m2 (Mietpreis: 15,17 €/m2) mit den teuersten Quadratmeterpreisen rechnen. Allerdings sind hier die Kaufpreise bei Immobilien 2023 im Vergleich zu 2022 um satte -10,3 Prozent gefallen, womit Konstanz zu den fünf Standorten mit den am meisten gefallenen Immobilienpreisen gehört. Ebenso Quadratmeterpreise über 5.000 Euro müssen Immobilienkäufer in Potsdam mit 5.302 €/m2 (Mietpreis: 12,26 €/m2), Freiburg im Breisgau mit 5.281 €/m2 (Mietpreis: 15,00 €/m2) und Tübingen mit 5.191 €/m2 (Mietpreis: 14,61 €/m2) zahlen. Die Kaufpreisentwicklung gegenüber 2022 ist dagegen sehr unterschiedlich: In Potsdam und Freiburg im Breisgau fielen die Preise um -7,8 Prozent beziehungsweise um -4,8 Prozent, während sie in Tübingen mit -0,7 Prozent eher stagnierten.
Abb. 1: Kauf- und Mietpreisentwicklung bei Wohnungen in kleineren Universitätsstädten in Deutschland, 2023 gegenüber 2022 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Andreas Güthling, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Potsdam und Werder (Havel):
„Potsdam als begehrter Wohnstandort, UNESCO-Welterbestätte und Universitätsstadt hat sich auch in der Korrektur des Immobilienmarktes stabiler als andere Städte gezeigt. Dennoch gab es auch hier Preiskorrekturen – auch in sehr guten Lagen – sodass sich hier und da wieder gute Kaufgelegenheiten ergeben, vor allem für Käufer, die nicht auf eine Finanzierung angewiesen sind. Sobald sich der Immobilienmarkt wieder erholt, werden die Preise in den Top-Lagen dem Rest des Marktes aber vorauslaufen. Käufer sollten zunächst ihre finanziellen Möglichkeiten prüfen und genaue Kriterien für ihre Immobiliensuche festlegen. Sie sollten den Markt und die Angebote genau beobachten und passende Kaufgelegenheiten nutzen. Verkäufer dagegen sollten ihre Immobilien zu marktgerechten Preisen anbieten, auch wenn diese teils deutlich unter den Preisen der Boomjahre liegen. Die Spitzenpreise sind der falsche Maßstab für die aktuelle Marktsituation und Vermarktungsfehler führen zu deutlich längeren Vermittlungszeiten und höheren Preisabschlägen.“
Am günstigsten sind Eigentumswohnungen dagegen in den ostdeutschen Universitätsstädten Chemnitz mit durchschnittlich 1.320 €/m2 (Mietpreis: 5,58 €/m2) und Magdeburg mit 1.889 €/m2 (Mietpreis: 6,79 €/m2). Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kaufpreise 2023 in Chemnitz um durchschnittlich -6,9 Prozent und in Magdeburg um -2,2 Prozent gefallen.
Heike Hoffmann, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Magdeburg:
„Aufgrund der gestiegenen Hypothekenzinsen sowie der Modernisierungskosten und der Inflationsentwicklung ist die Kaufbereitschaft der Interessenten gesunken. Diese Kaufzurückhaltung macht sich vor allem im Mittelpreissegment bemerkbar – die Nachfrage ist eher verhalten. Dennoch profitiert die gesamte Region von der Ansiedlung des Halbeiterproduzenten Intels – angefangen bei der Schaffung neuer Arbeitsplätze, die auch die Nachfrage nach Immobilien in und um Magdeburg erhöhen wird. Zu den Trendlagen in Magdeburg zählt der gesamte Süden der Stadt. Besonders begehrt ist natürlich der Stadtteil Ottersleben. Durch die Nähe zum Intel-Werk wird Wohnen dort künftig wohl noch beliebter. Des Weiteren sind Diesdorf, Reform und Alt Olvenstedt zu nennen. Magdeburgs Top-Lagen finden sich in der Stadtmitte, Stadtfeld, Buckau, Werder sowie Hopfengarten.“
Ebenso im unteren Ranking mit Quadratmeterpreisen bei Eigentumswohnungen zwischen 2.000 Euro und 3.000 Euro befinden sich die Städte Wuppertal, Mönchengladbach, Hildesheim, Kaiserslautern, Saarbrücken, Siegen, Frankfurt (Oder), Coburg, Halle (Saale), Bielefeld, Erfurt, Flensburg, Kassel, Göttingen und Braunschweig. Die Preisentwicklung gegenüber 2022 in dieser Gruppe ist komplett unterschiedlich. Während in Erfurt die Immobilienpreise 2023 gegenüber 2022 um -12,2 Prozent gefallen sind – der stärkste Preisrückgang im gesamten Ranking – sind sie in Saarbrücken um 2,9 Prozent gestiegen und haben in Halle (Saale) mit 0,3 Prozent eher stagniert.
Mit durchschnittlichen Kaufpreisen bei Eigentumswohnungen zwischen durchschnittlich 3.000 €/m2 und 4.000 €/m2 können potenzielle Käufer in den kleineren Universitätsstädten Koblenz, Marburg, Passau, Bayreuth, Jena, Paderborn, Greifswald, Oldenburg, Kiel, Aachen, Gießen, Heilbronn, Trier, Rostock, Lüneburg und Lübeck kalkulieren. Auch hier zeichnet sich eine heterogene Preisentwicklung im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 ab. Während in Kiel mit -11,8 Prozent, Heilbronn mit -10,8 Prozent und Bayreuth mit -10,1 Prozent die Preise um mehr als -10 Prozent gefallen sind, sind sie in Paderborn mit 7 Prozent, in Greifswald mit 5,4 Prozent und in Jena mit 1,5 Prozent 2023 gestiegen.
Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Kiel, Plön, Eckernförde, Neumünster und Rendsburg:
„Aufgrund der sinkenden Nachfrage haben sich die Immobilienpreise 2023 gegenüber 2022 nach unten entwickelt. Seit Anfang dieses Jahres zieht die Nachfrage allerdings wieder leicht an, wenn auch zu reduzierten Preisen. Als Universitätsstadt bietet Kiel auch bei Anderthalb- und Ein-Zimmerwohnungen viel Potenzial. Allerdings ist die Fluktuation bei Drei- bis Fünf-Zimmerwohnungen etwas höher. Aber auch größere Wohnungen ab 100 Quadratmeter sind wieder interessant. Viele ältere Paare ziehen sich aufgrund veränderter Lebensumstände vom Land zurück und suchen entsprechenden Wohnraum in der Innenstadt. Perspektivisch werden sich die Preise daher wieder stabilisieren. Immobilien mit geringem Modernisierungsgrad werden allerdings weiterhin günstiger zu erwerben sein, wobei Immobilien mit modernen Energie- und Ausstattungsstandards nach wie vor gefragt sind. Kaufinteressenten sollten daher besonders auf die Richtlinien des Gebäudeenergiegesetzes achten, um hohe Zahlungen in der Zukunft zu vermeiden.“
Teurer wird es für Immobilienkäufer auch in Regensburg mit durchschnittlich 4.839 €/m2 (Mietpreis: 12,89 €/m2), in Erlangen mit 4.772 €/m2 (Mietpreis: 12,66 €/m2), in Heidelberg mit 4.719 €/m2 (Mietpreis: 14,64 €/m2), in Augsburg mit 4.381 €/m2 (Mietpreis: 12,62 €/m2), in Darmstadt mit 4.299 €/m2 (Mietpreis: 13,16 €/m2), in Ulm mit 4.216 €/m2 (Mietpreis: 12,28 €/m2), in Bamberg mit 4.141 €/m2 (Mietpreis: 11,00 €/m2), in Mainz mit 4.069 €/m2 (Mietpreis: 13,40 €/m2) und in Würzburg mit 4.001 €/m2 (Mietpreis: 12,15 €/m2). Allerdings sind in Mainz die Preise mit -11,5 Prozent und in Augsburg mit -10,2 Prozent 2023 gegenüber 2022 ziemlich stark gefallen, während sich die Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen in Bamberg im gleichen Zeitraum um 3,8 Prozent nach oben entwickelt haben.
Umgekehrter Trend: Steigende Mieten in allen kleineren Universitätsstädten
Während die Kaufpreise1 bei Eigentumswohnungen in den kleineren Universitätsstädten2 mehrheitlich gefallen sind, sind die Mietpreise1 bei Wohnungen in allen analysierten Standorten 2023 im Vergleich zu 2022 gestiegen. In immerhin 23 von 46 Standorten stiegen die Mieten zwischen 5 Prozent und 10 Prozent.
Am teuersten waren 2023 die durchschnittlichen Mieten in Konstanz mit 15,17 €/m2 und Freiburg im Breisgau 15,00 €/m2, gefolgt von Heidelberg mit 14,64 €/m2 und Tübingen mit 14,61 €/m2. Dabei sind die Quadratmeterpreise für Mietwohnungen 2023 gegenüber 2022 in Tübingen um 7,3 Prozent gestiegen – womit sich die Mieten in Tübingen am viertstärksten unter den kleineren Universitätsstädten in die Höhe entwickelt haben. Auch Konstanz gehört mit einem Mietpreisanstieg um 6,7 Prozent zu den Spitzenreitern. In Freiburg im Breisgau und Heidelberg mussten Mieter 2023 mit höheren Preisen um durchschnittlich 4,7 Prozent beziehungsweise 4,6 Prozent rechnen.
Am günstigsten wohnen Mieter kleinerer Universitätsstädte in Chemnitz bei durchschnittlich 5,58 €/m2. Aber auch in Magdeburg und Frankfurt (Oder) beliefen sich die Durchschnittsmieten 2023 mit 6,79 €/m2 beziehungsweise 6,95 €/m2 auf sehr niedrigem Niveau. Allerdings stiegen 2023 im Vergleich zu 2022 die Mietpreise in Frankfurt (Oder) um 7,3 Prozent, womit die Stadt an der Oder zu den fünf Städten der Analyse mit den höchsten Preissteigerungen bei Mietwohnungen zählt. In Chemnitz kletterte die durchschnittliche Miete dagegen nur um 1,6 Prozent in die Höhe – was die geringste Veränderung gegenüber 2022 im gesamten Ranking bedeutet.
Zwischen durchschnittlich 7,00 €/m2 und 10,00 €/m2 müssen Mieter für eine Wohnung in den kleineren Universitätsstädten Halle (Saale), Wuppertal, Hildesheim, Mönchengladbach, Erfurt, Coburg, Siegen, Saarbrücken, Kassel, Flensburg, Paderborn, Bielefeld, Braunschweig, Kaiserslautern und Koblenz kalkulieren. Mit satten 9,7 Prozent zogen die Mieten in Kaiserslautern im Jahr 2023 gegenüber 2022 am stärksten unter allen analysierten Universitätsstädten an. Auch Mieter in Wuppertal zahlten 2023 circa 6 Prozent mehr für eine Wohnung als noch 2022. In Erfurt dagegen kletterten die Mieten nur um 2,8 Prozent in die Höhe – womit Erfurt zu den fünf kleineren Universitätsstädten mit den am wenigsten gestiegenen Mietpreisen 2023 gehört.
Etwas mehr für Mietraum – zwischen 10,00 €/m2 und 12,00 €/m2 – müssen Suchende nach Wohnungen in den Städten Kiel, Greifswald, Rostock, Oldenburg, Passau, Aachen, Bayreuth, Jena, Trier, Göttingen, Lübeck, Bamberg, Gießen, Lüneburg und Marburg einplanen. Greifswald und Jena stechen hier mit höheren Durchschnittsmieten um 7,7 Prozent und 7,4 Prozent im Jahr 2023 gegenüber 2022 ins Auge, womit sie nach Kaiserslautern zu den drei Standorten zählen, die die höchsten Preissteigerungen bei Mietwohnungen verzeichneten. Weniger Veränderung innerhalb eines Jahres bei den Mietpreisen gab es dagegen in Rostock und Kiel mit höheren Quadratmeterpreisen um nur 2 Prozent beziehungsweise 2,6 Prozent.
Zum oberen Preisniveau gehören nach den vier bereits genannten Spitzenreitern des Rankings außerdem noch Mainz mit 13,40 €/m2, Darmstadt mit 13,16 €/m2, Regensburg mit 12,89 €/m2, Erlangen mit 12,66 €/m2, Augsburg mit 12,62 €/m2, Ulm mit 12,28 €/m2, Potsdam und Heilbronn mit jeweils 12,26 €/m2 sowie Würzburg mit 12,15 €/m2. In diesen Standorten sind die Mietpreise 2023 gegenüber 2022 nur in Heilbronn mit 5,1 Prozent und Augsburg mit 5,2 Prozent über die 5-Prozent-Marke geklettert. Überraschend ist auch Potsdam, wo die Quadratmeterpreise für Mietwohnungen 2023 nur um durchschnittlich 2 Prozent höher waren als 2022, die damit zweitniedrigste Preissteigerung der analysierten Städte.
Alle Daten und Grafiken dürfen mit einem Verweis auf die nachfolgende Quelle genutzt und veröffentlicht werden: von Poll Immobilien GmbH. Die Grafik kann digital mit Einbettungslink hier heruntergeladen werden: https://www.datawrapper.de/_/EdyO3/
1 Die Datengrundlage der Kaufpreis- und Mietenanalyse bei Eigentumswohnungen beruht auf den durchschnittlichen Angebotspreisen von GeoMap und VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) für das Jahr 2023 im Vergleich zum Jahr 2022.
2 Als Grundlage zur Kategorisierung des deutschen Immobilienmarktes nutzt VON POLL IMMOBILIEN die Einstufung in A-, B-, C- und D-Städte von BulwienGesa. Dazu wurden die Städte nach ihrer funktionalen Bedeutung für den internationalen, nationalen sowie regionalen oder lokalen Immobilienmarkt gruppiert. BulwienGesa klassifiziert dabei 46 Städte bei den C- und D-Standorten mit mindestens 7.000 Studierenden als Universitäts- beziehungsweise Hochschulstädte, wobei A- und B-Städte aufgrund der gesonderten Betrachtung nicht berücksichtigt werden.
