Verkaufen und Vermieten leicht gemacht – Das Energiezertifikat

 Das Energiezertifikat

27/03/2019 · Autor: VON POLL REAL ESTATE Mallorca-Llucmajor

Mit Planung und Bau eines neuen Hauses auf Mallorca wird auch über dessen Energieverbrauch in den kommenden Lebensjahren entschieden.

Die gut überlegte Wahl der Materialien für Außenwände, Isolierung und Fenster, der Beleuchtung und der Heizungsanlage, etc. verschaffen jeder Immobilie eine Art Gütesiegel. So muss ein Neubau auf Mallorca mindestens der Energieeffizienzklasse E entsprechen, um eine Baugenehmigung zu bekommen. Ein Haus mit Energieeffizienzklasse A kann bis zu 85% weniger Energie verbrauchen als eine Wohnung mit nur Energieeffizienzklasse G.

Eine Prüfung und Bestimmung der entsprechenden Energieeffizienzklasse kann also ausschließlich nur vor Ort von einem Architekten, einem Ingenieur oder einem vergleichbaren Energieberater vorgenommen werden.

Seit Juni 2013 sind demnach alle Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, dazu verpflichtet einen Energieausweis / Energiepass vorzulegen. Dieser muss nicht etwa erst beim Notartermin vorliegen, sondern bereits dann, wenn das Haus, die Wohnung ab 50qm und sogar die Gewerbeeinheit zur Miete oder zum Kauf angeboten wird. Makler, Verkäufer und Vermieter sind deshalb bereits bei Ausschreibung der Immobilie verpflichtet, die Energieeffizienzklasse anzugeben.

Gern geben wir Ihnen eine Empfehlung, falls Sie für Ihre Immobilie auf Mallorca ein Energiezertifikat benötigen.


Die Maklerprovision

03/04/2019 · Autor: VON POLL REAL ESTATE Mallorca-Llucmajor

Zu unseren Aufgaben gehört unter anderem die mehrsprachige Erstellung Ihres Immobilienexposés, das Erstellen und Schalten von Werbeanzeigen, Sie als Verkäufer oder Käufer bis nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages zu begleiten, Ihnen Unterstützung bei Finanzierungsgesprächen und der Zusammenstellung aller Dokumente rund um den Immobilienerwerb, oder Immobilienkauf zu geben und wir sind auch Ihr Ansprechpartner nach dem Kauf.

Während in Deutschland der Besteller des Immobilienmaklers - in der Regel der Vermieter - die Maklerprovision zahlt, ist es auf Mallorca der Verkäufer bzw. bei Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses der Mieter.

Gewöhnlich wird dem Immobilienmakler auf Mallorca seine Provision ausgezahlt, wenn der Kaufvertrag im Beisein eines Notars unterzeichnet wurde - also dann, wenn der Käufer den vollen Kaufpreis bezahlt hat. Bei Vermietung zahlt der Mieter bei Vertragsunterschrift (Mietvertrag).

Eine festgesetzte Höhe der Maklerprovision gibt es nicht. Beim Verkauf sind zwischen 3 und 6% des Verkaufspreises und bei der Vermietung die einfache bis 1,8-fache Monatsmiete üblich.

Unsere Konditionen erfahren Sie in einem persönlichen Gespräch und finden Sie auch in den Objektexposés, die aufgrund Ihrer Mietanfrage versendet werden.
 

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung

08/04/2019 · Autor: VON POLL REAL ESTATE Mallorca-Llucmajor

Sie gehört nicht zu den Dokumenten, die bei einem Kauf oder bei der Vermietung eines Gebäudes erforderlich sind, dennoch zeigt sie auf, dass ein Gebäude den Mindestanforderungen entspricht und für den Aufenthalt von Personen geeignet ist.

die Bewohnbarkeitsbescheinigung – spanisch: la cédula de habitabilidad

Sie hat zwar nur die Größe einer Postkarte, aber ohne sie haben Sie keinen Zugang zu Wasser, Strom, Internet und Gas.

Wenn Ihre Immobilie erstmals fertiggestellt, umfänglich renoviert, erweitert oder ihre Nutzung geändert wird, erhalten Sie die cédula de primera ocupacióndeutsch: Bescheinigung der ersten Nutzung. Diese ist für die nächsten zehn Jahre gültig und bescheinigt, dass die Mindestanforderungen an Größe, technischer Ausstattung und Sanitäreinrichtungen eingehalten worden.

Danach muss die Bewohnbarkeitsbescheinigung verlängert werden und bekommt einen neuen Namen: la cédula de renovacióndeutsch: die Verlängerungsbescheinigung.
Sollte Ihre Immobilie vor dem 01.03.1987 gebaut worden sein, dann beantragen Sie die dritte Version der Bewohnbarkeitsbescheinigung la cédula por carenciadeutsch: die Bescheinigung wegen Mangel/Fehlen.
Wenn Sie sich nun Ihre Bewohnbarkeitsbescheinigung beim Inselrat – spanisch: Departamento de Territorio del Consell de Mallorca ausstellen lassen wollen, dann denken Sie an folgende Dokumente: Eigentumsnachweis, Pläne und Fotografien einschließlich der Katasterdaten, unterschrieben vom Architekten, die Baugenehmigung und an die Baufertigstellungs-Bescheinigung des Architekten und der Gemeinde.
Gern geben wir unseren Kunden weitere Auskünfte, wenn Sie für Ihre Immobilie auf Mallorca eine Bewohnbarkeitsbescheinigung benötigen.
 

Der Kaufvertrag „la escritura“ und das Grundbuch „el registro de la propiedad“

14/04/2019 · Autor: VON POLL REAL ESTATE Mallorca-Llucmajor

Für in Mallorca gelegene Immobilien und deren Erwerb, gilt grundsätzlich auch spanisches Immobilienrecht. Besonderheiten und Unterschiede sollten aber von Ihnen als Käufer oder Verkäufer nicht unterschätzt werden. Deshalb raten wir unseren Kunden immer einen Anwalt mit Schwerpunkt Immobilienrecht zu engagieren. Dieser steht Ihnen ganz sicher mit Rat und Tat zur Seite.

So leitet in Spanien zum Beispiel nicht erst die Eintragung im Grundbuch die Eigentumsänderung ein, sondern bereits durch eine vertragliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer kann die Übergabe einer Immobilie – die Verfügungsgewalt über diese – stattfinden.

Privatverträge in jeder Form sind in Spanien also verbindlich, wenn die für ihre Wirksamkeit wesentlichen Voraussetzungen vorliegen. Wenn also im privatschriftlichen Kaufvertrag ein Kaufpreis und die Zahlungsart festgehalten sind, ist der Vertrag auch ohne Notar rechtswirksam.

Für die Eigentumsänderung im spanischen Grundbuch benötigen Sie aber eine notarielle Escritura. Nur durch diese Urkunde können Sie sich als Eigentümer im Grundbuch verewigen.

Das Grundbuch in Spanien, ist, wie auch in Deutschland, das Register, in dem Rechte und Eigentumsverhältnisse einer Immobilie eingetragen werden. Nach dem Kauf Ihrer Traumimmobilie, sollten Sie so schnell wie möglich eine Eintragung/ Umtragung im Grundbuch vornehmen. In der Regel beträgt die Zeit zwischen Erstellung der Escritura und einer Eintragung im Grundbuch etwa 2 Monate. VON POLL REAL ESTATE Llucmajor rät Ihnen, vor dem Erwerb einer Immobilie zumindest einen einfachen Auszug des Grundbucheintrages zu beantragen. So erfahren Sie, ob Sie auch vom rechtmäßigen Eigentümer erwerben und ob evtl. Lasten (Schulden) oder Vorverkaufs- und Nutzungsrechte vorhanden sind.
 
 

Die Ferienvermietungslizenz

20/04/2019 · Autor: VON POLL REAL ESTATE Mallorca-Llucmajor

Seit dem 30. Juli 2018 können auf Mallorca wieder Genehmigungen zur Ferienvermietung beim Tourismusministerium beantragt werden.

Wer darf ferienvermieten?

Das Gesetz besagt, dass eine neue Immobilie in den ersten 5 Jahren nach Fertigstellung keine Lizenz erhält. Dagegen kann aber der Käufer einer Immobilie, die älter als 5 Jahre ist, sofort eine Lizenz beantragen. Es müssen die Auflagen der Landesregierung erfüllt und das Gästebett quasi käuflich erworben werden. Jeder Eigentümer darf nur drei Immobilien vermieten.

Was darf ferienvermietet werden?

Einfamilienhäuser und auch Ferienwohnungen dürfen vermietet werden. Für Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern muss die Voraussetzung sein, dass die anderen Eigentümer einverstanden sind und die Objekte sich in einer der genehmigten Zonen befinden.

Wie erhalte ich eine Lizenz?

Die Ferienimmobilie muss sich in einem Gebiet befinden, in dem die Vermietung gemäß des Zonenplanes möglich ist. Es muss ein entsprechendes Zertifikat bei der zuständigen Gemeinde beantragt werden. Bei Ferienwohnungen in einem Mehrfamilienhaus, muss aber als erste die Eigentümerversammlung der Ferienvermietung zustimmen. Nun kann das eigentliche Genehmigungsverfahren beginnen …

Da das Prozedere nach wie vor kompliziert ist, empfehlen wir eine Gestoría oder einen Anwalt mit dieser Aufgabe zu beauftragen.